北京辦公樓市場轉(zhuǎn)型調(diào)整
發(fā)布時間：2023年10月11日分享到：仲量聯(lián)行10日發(fā)布的《流動中的新均衡：2023北京辦公樓市場白皮書》指出，北京辦公樓市場開始步入成熟階段。“在未來5年內(nèi)，預計租金會在1.5到2年內(nèi)觸底，并在之后以更溫和、漸進式的步調(diào)達成新的市場均衡。”仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官張瑩表示。
這份白皮書顯示，北京辦公樓租賃市場整體表現(xiàn)未達到各方預期。從供應角度來看，市場現(xiàn)在面臨著過去5年400萬平方米新增供應所遺留的壓力。從需求角度來看，中國經(jīng)濟發(fā)展處于由高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長的轉(zhuǎn)型期，在結(jié)構(gòu)重塑和重新平衡之前，市場層面短期出現(xiàn)陣痛。
雖然北京辦公樓市場復蘇勢頭放緩與疫情延續(xù)性影響有一定關聯(lián)，但當下更多源于市場所處發(fā)展階段的變化。在經(jīng)歷了2008年和2018年兩輪大供應周期后，北京市場已走完初步發(fā)展階段和快速增長階段，開始步入成熟階段。在這個關鍵的時間節(jié)點上，市場面臨的挑戰(zhàn)與此前已經(jīng)截然不同——在快速增長周期中形成的資產(chǎn)策略和管理方案，已經(jīng)不能有效解決市場中的新問題，基于簡單供需邏輯的傳統(tǒng)研究方法也難以為市場提供明確的指引。
金融和科技行業(yè)成市場兩大支柱
據(jù)仲量聯(lián)行對北京辦公樓市場過去七年內(nèi)的八千多條交易統(tǒng)計，金融、科技互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務這三個行業(yè)單年所產(chǎn)生的租賃費用即可超過其他所有行業(yè)之和。在此之上，金融與科技互聯(lián)網(wǎng)更處于斷崖式領先地位，可謂是北京辦公樓市場的兩大支柱。
從租金來看，2019年是北京辦公樓市場發(fā)展的一個分水嶺。2019年之前，北京辦公樓租金持續(xù)爬升，并在2018年下半年達到頂峰。但此后，租金已連續(xù)下降近5年，降幅達到22%，逐漸轉(zhuǎn)為租戶方市場。
對比甲級和非甲級辦公樓市場，兩者價差收縮，甲級租金降幅更大。不過，2023年上半年，甲級項目平均成交面積與疫情前相比降低了23%，而非甲級項目平均成交面積則下降了45%。
市場緩慢轉(zhuǎn)型未來穩(wěn)健均衡發(fā)展
在經(jīng)濟高速增長時期，高品質(zhì)的辦公空間和樓宇服務能為企業(yè)的業(yè)務增長構(gòu)成強勁助力，但在企業(yè)發(fā)展前景具有不確定性的時候，辦公樓租金作為企業(yè)的成本支出則必然面臨下行的調(diào)整周期，或者說租金水平適配經(jīng)濟發(fā)展階段的“正常化”過程。
一直以來，依托全國最高的第三產(chǎn)業(yè)占比和供給側(cè)政策限制，北京始終是全國辦公樓租金最貴的城市。但是，在經(jīng)濟增速放緩的轉(zhuǎn)型期，高昂的租金將構(gòu)成經(jīng)濟增長的成本，而租金下調(diào)的“正常化”階段將有助于培育和激發(fā)市場需求，幫助北京市場補齊短板、發(fā)揮優(yōu)勢，為更為穩(wěn)健的長期增長奠定基礎。
“北京市場已從新興市場發(fā)展為與全球主要城市比肩的成熟市場，當前的市場環(huán)境正處于轉(zhuǎn)型階段，復蘇及調(diào)整都隨著市場體量的增加而變得緩慢。預計市場將不會迎來爆發(fā)式的需求反彈以及大踏步前進式的租金回漲。”張瑩表示，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，北京是全國第三產(chǎn)業(yè)占比最高的城市，達到83.8%，“辦公樓宇是這座城市主要經(jīng)濟活動的承載地，因此北京辦公樓市場有充足的底氣迎來復蘇。從宏觀視角來看，這也是中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型和增長換擋降速為市場指引的必經(jīng)之路和必然結(jié)果。”
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