寫字樓租賃市場(chǎng)謀求多元化發(fā)展
發(fā)布時(shí)間：2023年07月14日分享到：寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要類別，與商業(yè)活動(dòng)密切相關(guān)，是從事金融、貿(mào)易、高新科技等行業(yè)的人們集中辦公的場(chǎng)所。有研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，今年上半年，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的甲級(jí)寫字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，均較去年底有不同程度的上升。如何看待寫字樓空置率提升？
寫字樓的出租率反映一段時(shí)間內(nèi)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活躍度。經(jīng)濟(jì)活躍度越強(qiáng)，對(duì)寫字樓的需求越大。新經(jīng)營(yíng)主體增長(zhǎng)快，會(huì)帶動(dòng)出租率的提升。招商引資以及吸收外資效果好，也對(duì)寫字樓出租率有積極影響。所以寫字樓出租率的變化能夠折射經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本狀況。
不同行業(yè)對(duì)寫字樓租賃的需求不同。以北京寫字樓租賃市場(chǎng)為例，有研究報(bào)告稱，今年上半年，軟件開(kāi)發(fā)和電信通訊行業(yè)寫字樓租賃狀況較為平穩(wěn)。金融行業(yè)中，證券租戶的擴(kuò)租活動(dòng)增多，保險(xiǎn)租戶以區(qū)位和樓宇升級(jí)為主。新能源、基建類國(guó)有企業(yè)的升級(jí)搬遷及擴(kuò)租較為活躍。醫(yī)藥及生命科學(xué)保持穩(wěn)健。在疫情后消費(fèi)需求恢復(fù)、土地供應(yīng)釋放等利好因素下，消費(fèi)服務(wù)類、房地產(chǎn)、建筑等相關(guān)領(lǐng)域擴(kuò)租開(kāi)始活躍。
不同區(qū)域的表現(xiàn)也不盡相同。仍以北京寫字樓租賃市場(chǎng)為例，第二季度中關(guān)村寫字樓租賃市場(chǎng)空置率上升、租金下降。作為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)較為集中的區(qū)域，二季度出租率下降與一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)退租搬入自有物業(yè)，以及個(gè)別互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)退出或是縮減租賃面積不無(wú)關(guān)系。而麗澤金融商務(wù)區(qū)作為新興金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、首都金融改革試驗(yàn)區(qū)目前保持一定熱度，出租率和租金均保持穩(wěn)定。
總體而言，寫字樓出租率的增長(zhǎng)有賴于經(jīng)濟(jì)活躍度的提升。政府出臺(tái)政策支持以及資金獎(jiǎng)勵(lì)政策，不僅有助于吸引企業(yè)落地，也對(duì)科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及科技成果轉(zhuǎn)化等有促進(jìn)作用，能夠增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展信心，企業(yè)新租、擴(kuò)租需求也將更多。
四個(gè)一線城市中，上半年甲級(jí)寫字樓空置率以深圳最高，超過(guò)20%。主要原因在于深圳上半年甲級(jí)寫字樓迎來(lái)持續(xù)高供應(yīng)。廣州和上海情況也類似，上半年均有較多新寫字樓項(xiàng)目投入使用。供大于求的情況下，租戶選擇余地更大，業(yè)主不得不以更低租金招攬新租戶和吸引老租戶續(xù)租。
當(dāng)前應(yīng)警惕寫字樓供給過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。很多時(shí)候，人們把摩天大樓視作經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大成果，認(rèn)為富裕的地方就該有摩天大樓。通常摩天大樓層數(shù)越多，提供的辦公場(chǎng)所越多。而如果摩天大樓提供的辦公場(chǎng)所供給過(guò)剩，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)資源浪費(fèi)。在城市發(fā)展規(guī)劃中，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展程度，對(duì)摩天大樓、高層建筑的建設(shè)，以及寫字樓的供給有更為精密的規(guī)劃。
可以預(yù)見(jiàn)，新建高層寫字樓會(huì)越來(lái)越少。我國(guó)城市建設(shè)逐漸從大拆大建向城市更新轉(zhuǎn)向，政策層面積極限制新建建筑的高度?！?ldquo;十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》明確，嚴(yán)格限制新建超高層建筑，不得新建500米以上建筑，嚴(yán)格限制新建250米以上建筑。
未來(lái)寫字樓的供給應(yīng)更注重質(zhì)量。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商業(yè)繁榮，對(duì)寫字樓有更高需求。很多人一天24小時(shí)，至少有8小時(shí)是在辦公室度過(guò)的，如果再經(jīng)常加班，人們與辦公空間相伴的時(shí)間就更長(zhǎng)了。
共享辦公的興起，讓職場(chǎng)人士對(duì)辦公空間有了更多選擇，也在一定程度上改變著寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。基于遠(yuǎn)程辦公科技的支持，很多企業(yè)的員工希望在混合辦公模式下工作，即靈活選擇辦公室、居家或者第三方空間。近年來(lái)共享辦公市場(chǎng)方興未艾，提供專業(yè)辦公空間和相關(guān)服務(wù)。這些聯(lián)合辦公空間分布在眾多城市的各個(gè)角落，職場(chǎng)人士可以就近租用移動(dòng)工位、固定工位或者專屬辦公室，團(tuán)隊(duì)也可以租用會(huì)議室，有位置靈活、租期靈活、配套齊全等優(yōu)勢(shì)。聯(lián)合辦公市場(chǎng)有望在租金和相關(guān)增值服務(wù)中繼續(xù)挖掘盈利潛力。
與住宅建設(shè)的開(kāi)發(fā)與改造并重相類似，寫字樓這類商業(yè)地產(chǎn)，也可以在更新改造中尋求更多發(fā)展機(jī)遇。如今，寫字樓不僅僅是一個(gè)辦公區(qū)域，人們對(duì)于辦公室的需求日益多元化。不僅希望寫字樓是綠色建筑，有良好的采光、優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)空氣質(zhì)量，還希望有配套餐飲，如果還能夠提供購(gòu)物、健身、娛樂(lè)、基本的醫(yī)療甚至托幼等服務(wù)，那就更受歡迎。兼具多種服務(wù)的寫字樓可以同時(shí)滿足人們對(duì)便利、安全、健康、快樂(lè)等的多種需求，成為具有復(fù)合功能的混合空間。這樣的寫字樓有更強(qiáng)的吸引力，有助于其出租率的穩(wěn)定。于是，對(duì)現(xiàn)有寫字樓進(jìn)行更契合現(xiàn)代需求的改造，也可能隨著城市更新的大勢(shì)成為一門生意。
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