需求趕不上供應，深圳甲級寫字樓租金跌回10年前
發(fā)布時間：2023年07月11日分享到：在需求與供應量步伐不一致的情況下，深圳甲級寫字樓租金降至了10年前的水平。
今年上半年，深圳甲級寫字樓市場迎來持續(xù)高供應，4個新項目投入使用，合計新增辦公面積45.7萬平方米，全市總存量升至770萬平方米。
集中供應刺激需求的釋放。得益于新項目的預租釋放以及次新項目的持續(xù)去化，今年上半年全市累計凈吸納量達到22.9萬平方米，同比上升37.5%。分區(qū)域來看，在近年入市項目積極去化的帶動下，前海的需求較為亮眼，上半年凈吸納量達到7.9萬平方米，占全市約三分之一。
從租賃需求的行業(yè)構成來看，金融業(yè)、專業(yè)服務業(yè)是今年上半年深圳甲級寫字樓租賃需求的主力，租賃成交面積占比分別為40.9%、14.9%，細分來看，證券、保險、律所等傳統(tǒng)板塊占據(jù)主流，私人銀行、留學和簽證服務等表現(xiàn)也較活躍。另外，此前需求收縮明顯的行業(yè)出現(xiàn)恢復性增長，建筑和房地產(chǎn)業(yè)的搬遷類租賃帶動其成交面積占比回升至5.9%。
去年以來甲級寫字樓租賃需求降低的TMT行業(yè)，今年上半年延續(xù)了需求的縮減，不過，該行業(yè)對乙級寫字樓等非甲級物業(yè)的租賃活躍度相對較高。整體來看，非甲級寫字樓大致有以下特點，即土地的性質(zhì)不是C類商業(yè)用地，可能是M0類的工業(yè)用地，多位于非核心商務區(qū)，租金水平相對較低。與此同時，張曉端還提及，近年來，也有一些TMT企業(yè)屬于政府產(chǎn)業(yè)扶持項目，政府的扶持力度也比較大，尤其在產(chǎn)業(yè)空間的提供上。
此外，得益于生產(chǎn)生活秩序重歸正常，跨境人員流動恢復，外資企業(yè)在深圳甲級寫字樓的租賃活動也漸趨活躍。今年上半年的租賃成交中，外資企業(yè)在深圳的甲級寫字樓租賃面積占比達到26.3%，較去年全年上升9.6個百分點，其中，總部位于港澳臺的企業(yè)表現(xiàn)亮眼，占深圳全市成交面積的比重達到14.4%。
不過，因為需求量的步伐未跟上新增供應量，深圳全市空置率整體上行。數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，深圳甲級寫字樓租賃市場錄得24.5%的空置率，較去年下半年上升1.6個百分點。在此背景下，深圳甲級寫字樓新項目繼續(xù)采取積極的招商和定價策略以吸引租戶，而存量物業(yè)也傾向于以更優(yōu)惠的價格和商務條款挽留即將到期的租戶，今年上半年平均租金延續(xù)下行走勢，較去年下半年下降3.0%至197.5元/月/平方米，相比歷史高點已下調(diào)28.6%，回落到2013年水平。
后續(xù)深圳甲級寫字樓市場將持續(xù)處于高供應階段，年內(nèi)有近百萬平方米的甲級寫字樓項目計劃投入使用，目前中國經(jīng)濟仍然處于恢復期，恢復基礎尚不牢固，在供過于求等多種因素疊加影響下，深圳甲級寫字樓租賃將延續(xù)租戶市場，新增需求的增長有賴于宏觀經(jīng)濟復蘇向微觀主體傳導。
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