過去三年北京甲級寫字樓租賃市場大變局
發(fā)布時(shí)間：2023年03月27日分享到：北京寫字樓租售中心網(wǎng)根據(jù)相關(guān)調(diào)查報(bào)告了解到，新增供應(yīng)集中入市、新冠疫情及其防控措施的影響、重點(diǎn)行業(yè)市場和政策環(huán)境的變化，共同塑造了過去三年北京寫字樓租賃市場前所未有的大變局。新增供應(yīng)驅(qū)動需求增長，存量物業(yè)租戶迭代更新，企業(yè)入駐與搬遷熱情高漲，北京甲級寫字樓租賃市場在過去三年間實(shí)現(xiàn)量與質(zhì)的飛躍。
該調(diào)查收集整理了138棟甲級寫字樓項(xiàng)目內(nèi)2753家（約520萬平方米辦公面積）入駐企業(yè)資料，并與2019年調(diào)研結(jié)果進(jìn)行對比，以分析過去三年，租戶在甲級樓宇遷入、遷出、擴(kuò)租、縮減等租賃活動的規(guī)模、背景原因及選址趨勢。
“創(chuàng)新”引領(lǐng)北京甲級寫字樓租賃市場租戶結(jié)構(gòu)演變。報(bào)告顯示，金融（30%）、TMT（21.6%）、專業(yè)服務(wù)（11.6%）為北京甲級寫字樓租賃市場前三大需求來源，與2019年一致，但占比持續(xù)提升。從細(xì)分行業(yè)看，保險(xiǎn)、證券、基金等非銀行金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)步擴(kuò)的同時(shí)，金融科技在數(shù)字化升級背景下迅速崛起。在TMT領(lǐng)域中，互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)、新媒體成為三年間凈新增面積和增長率最為突出的行業(yè)，軟件開發(fā)、人工智能、大數(shù)據(jù)則成為該領(lǐng)域的后起之秀。此外，醫(yī)藥及生命科學(xué)為代表的高精尖產(chǎn)業(yè)、以消費(fèi)升級和產(chǎn)業(yè)數(shù)字化、低碳化升級為特征的制造業(yè)也出現(xiàn)不少大面積的新增需求。
從中外資租戶構(gòu)成方面來看，中資金融、TMT、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)企業(yè)近年在京不斷擴(kuò)張，且對辦公品質(zhì)要求不斷提升，逐步成為北京甲級寫字樓租賃需求的中流砥柱。區(qū)位選擇方面，中資租戶在金融街、東二環(huán)、奧體和各新興商務(wù)區(qū)占有絕對優(yōu)勢，選址時(shí)體現(xiàn)對新建樓宇的強(qiáng)偏好。相對而言，外資租戶權(quán)重有所下降，但其在甲級寫字樓的總租賃面積未見減少，借助過去三年市場的機(jī)會窗口，積極實(shí)施擴(kuò)租和升級搬遷等計(jì)劃。同時(shí)，外資租戶留存率較高，體現(xiàn)其選址規(guī)劃性強(qiáng)、決策周期長且謹(jǐn)慎的特點(diǎn)。
從租戶規(guī)模看，10,000平方米及以上的大面積租戶數(shù)量及總租賃面積占比較2019年均有所上升：甲級寫字樓租戶數(shù)量從46上升至79，總租賃面積占比從24%上升至30%，其中金融和TMT頭部中資企業(yè)是增長主力。2000-5000平方米的腰部租戶在所有面積段中增加的數(shù)量最多，受益于TMT和產(chǎn)業(yè)類企業(yè)的成長，占比在三年間從11%上升至15%，該面積段企業(yè)品質(zhì)要求高、選擇范圍廣、決策流程短，已成為市場的中堅(jiān)力量。
從行業(yè)選址重點(diǎn)區(qū)域看，CBD和麗澤各居最具吸引力和最具成長性商務(wù)區(qū)。報(bào)告指出，CBD目前已成為除TMT以外各行業(yè)租賃面積最大的商務(wù)區(qū)，也是金融、專業(yè)服務(wù)、醫(yī)藥及生命科學(xué)等行業(yè)過去三年新增租賃面積最多的商務(wù)區(qū)。而麗澤作為北京甲級寫字樓市場供應(yīng)存量第四大商務(wù)區(qū)，在城市總規(guī)所賦予的“金融+科技”的功能定位引領(lǐng)下，金融、TMT、制造業(yè)、能源及公共事業(yè)等行業(yè)租戶的新增租賃面積均排名各商務(wù)區(qū)前列，也同時(shí)得到中資和外資租戶的青睞。
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