后疫情時(shí)期靈活辦公成為美國寫字樓市場常態(tài)
發(fā)布時(shí)間：2023年03月09日分享到：宏觀經(jīng)濟(jì)疲弱、利率大幅走高令歐美地產(chǎn)價(jià)值下跌，就連實(shí)力雄厚的金融機(jī)構(gòu)也難敵大勢，旗下商業(yè)地產(chǎn)債券相繼違約。
3月2日，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)Mount Street判定黑石集團(tuán)（Blackstone）旗下某款北歐商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款支持證券（CMBS）構(gòu)成違約，這筆價(jià)值5.6億美元的資產(chǎn)證券化票據(jù)已到期卻尚未償還。資料顯示，上述票據(jù)的底層資產(chǎn)是芬蘭企業(yè)Sponda Oy持有的一系列寫字樓與商鋪，投資組合中的三分之二為辦公樓項(xiàng)目，三分之一為商鋪，這些資產(chǎn)在2018年被黑石以約18億歐元收購。
黑石是全球最大的另類資產(chǎn)管理公司，也是華爾街最大的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主，據(jù)公司官網(wǎng)，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)9750億美元（約合人民幣6.8萬億元），其旗艦房地產(chǎn)投資信托基金B(yǎng)REIT自2017年成立至今，五年間年化回報(bào)率高達(dá)12.3%，回報(bào)較公開交易的REITs高出兩倍以上。
無獨(dú)有偶，全球債券基金巨頭太平洋投資管理有限公司（PIMCO）旗下房地產(chǎn)信托基金也于近期被爆拖欠17億美元貸款，成為疫情以來美國最大的寫字樓違約事件，相關(guān)資產(chǎn)為位于舊金山、紐約、波士頓和澤西市等地的七個(gè)辦公樓項(xiàng)目。
歐美央行激進(jìn)加息令商業(yè)地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，疊加疫情暴發(fā)之后遠(yuǎn)程辦公模式的興起，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷的行業(yè)陣痛尤為顯著。
去年11月30日，評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)就曾預(yù)期上述黑石CMBS將會違約，并下調(diào)了相關(guān)資產(chǎn)的評級。在發(fā)送給第一財(cái)經(jīng)記者的報(bào)告中，惠譽(yù)寫道：“宏觀經(jīng)濟(jì)前景疲弱，資本市場缺乏對次級質(zhì)量非流動性資產(chǎn)的投資興趣，此外，混合辦公趨勢也減少了潛在租戶對寫字樓的需求。”
遠(yuǎn)程辦公興起，寫字樓空置率飆升
2020年初疫情突襲歐美時(shí)，只有少數(shù)學(xué)者認(rèn)為，在感染高峰過后遠(yuǎn)程辦公模式仍會長期存在。然而統(tǒng)計(jì)顯示，三年過去了，仍有超過四分之一的美國受雇人士選擇多數(shù)時(shí)間居家工作。
預(yù)計(jì)遠(yuǎn)程辦公或混合辦公趨勢將令美國寫字樓空置率飆升至創(chuàng)紀(jì)錄水平。在疫情前的2019年，全美寫字樓空置率約為12%，預(yù)計(jì)至2030年，該指標(biāo)將飆升至18%，屆時(shí)，高達(dá)3.3億平方英尺的辦公區(qū)域可能會遭到空置，另有7.4億平方英尺將因自然??因素而被閑置，這就意味著，未來七年內(nèi)將產(chǎn)生逾10億平方英尺的閑置辦公空間。
后疫情時(shí)期靈活辦公成為常態(tài)，一些大公司允許員工永久居家工作，企業(yè)不再像疫情前那樣需要大量辦公空間，導(dǎo)致寫字樓簽約量減少。整體而言，目前寫字樓的潛在需求呈現(xiàn)疲弱態(tài)勢，入住率可能還會降低，租金增長將較過去幾年放緩。
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