寫字樓仍是最熱門的資產(chǎn)類別，但目前市場(chǎng)上供過(guò)于求
發(fā)布時(shí)間：2022年10月20日分享到： 日前，北京朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)的博瑞大廈以評(píng)估價(jià)7折拍出，同樣王府世紀(jì)大廈則出現(xiàn)流拍。北京黃金地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)在法拍市場(chǎng)遭遇不一樣的結(jié)果。
從股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及法拍房的渠道可見(jiàn)，北京房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)，賣方與潛在買家仍處于博弈的階段。賣家急于甩掉包袱輕裝上陣，而買家則是抱著抄底撿漏的心態(tài)謹(jǐn)慎出手。今年前三季度，北京房地產(chǎn)大宗投資市場(chǎng)與往年相比仍然低迷。
北京房地產(chǎn)大宗投資市場(chǎng)將見(jiàn)證一批真正意義上的“打折型”“抄底式”收購(gòu)，前提是賣家愿意“割肉”、買家“彈藥”充足。
今年前三季度，北京房地產(chǎn)大宗交易中，資產(chǎn)交易的金額僅為40%，大部分金額是通過(guò)股權(quán)交易完成的。資產(chǎn)變現(xiàn)一直被寄希望成為房企紓困的重要途徑，但是在現(xiàn)實(shí)中，今年的北京房地產(chǎn)投資交易遠(yuǎn)不如去年今年前三季度，北京房地產(chǎn)大宗投資市場(chǎng)與往年相比仍然低迷，累計(jì)成交金額約226.85億元，同比下降55.2%。
當(dāng)下什么樣的資產(chǎn)有機(jī)會(huì)套現(xiàn)？在今年前三季度的北京大宗交易中，按照收購(gòu)物業(yè)成交金額來(lái)看，寫字樓、二手地塊/在建項(xiàng)目、酒店、住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)零售分別占比為47.3%、21.2%、11.4%、8.2%、6.6%、5.3%。
目前來(lái)看，寫字樓仍是最熱門的資產(chǎn)類別，但目前市場(chǎng)上供過(guò)于求，潛在買家會(huì)仔細(xì)甄別并對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出手。而二手地塊通過(guò)轉(zhuǎn)讓開發(fā)地塊的部分或全部股權(quán)，是“爆雷”開發(fā)商快速變現(xiàn)的有效途徑。
對(duì)于目前誰(shuí)在進(jìn)場(chǎng)抄底的問(wèn)題，自從資本市場(chǎng)遇冷、房企債務(wù)危機(jī)不斷以來(lái)，不良資產(chǎn)投資一直是房地產(chǎn)投資圈，特別是地產(chǎn)基金密切關(guān)注的投資方向，這是打折收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，但也猶如“火中取栗”。雖然想做這塊業(yè)務(wù)的人多，但真能做成的還是寥寥可數(shù)。
對(duì)于當(dāng)前的中國(guó)城市，從投資效率看，最好的投資機(jī)會(huì)在于老城的更新和存量資產(chǎn)的激活。對(duì)于所有參與城市建設(shè)投資的資本來(lái)說(shuō)，需要得到一個(gè)明確的答案，也就是投入資本所形成的資產(chǎn)是有價(jià)值的，是可以在公開市場(chǎng)上有效退出的，這樣，其投融資行為才是可持續(xù)的。而且隨著城市化的深入，這樣的邏輯就更加明顯。
當(dāng)下，市場(chǎng)普遍存在著濃厚的觀望情緒。雖然有債權(quán)人選擇通過(guò)法拍處置抵押資產(chǎn)，但越是急于出手就越難以很快變現(xiàn)，畢竟像凱德這樣有長(zhǎng)線資金準(zhǔn)備的買家并不多，粥多僧少，有限的買家自然要精挑細(xì)選，不會(huì)輕易出手。
從目前來(lái)看，對(duì)于賣家來(lái)說(shuō)，希望甩掉包袱輕裝上陣；而買家則是抱著抄底撿漏的心態(tài)，當(dāng)然也不乏冒險(xiǎn)接盤者的存在。
預(yù)計(jì)四季度，北京房地產(chǎn)大宗投資市場(chǎng)仍然波瀾不驚，賣方與潛在買家仍處于博弈的階段，賣方希望加速拋售資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)，但潛在買家會(huì)謹(jǐn)慎出手且對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)甄別。此外，自用型收購(gòu)及通過(guò)法拍渠道購(gòu)得資產(chǎn)有可能在年末進(jìn)一步增加。
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