寫字樓市場復蘇拉開序幕 恢復市場信心是關鍵
發(fā)布時間：2022年09月27日分享到： 進入三季度，中國經濟復蘇向上的趨勢基本確立，隨著央行積極表態(tài)支持宏觀杠桿率上升，寬信用將持續(xù)助力經濟復蘇。在這樣的宏觀經濟環(huán)境下，北京辦公樓租賃市場也如期出現(xiàn)復蘇態(tài)勢，但市場需求動力仍待提升。
2022年第三季度，北京甲級寫字樓租賃市場凈吸納量恢復至-6,400平方米，需求強度相較二季度出現(xiàn)了明顯改善。本季度市場無新增入市的甲級項目，因此部分子市場的空置率上升主要是由于市場存量項目釋放出更多空置面積所致。全市場空置率維持在16.4%的水平，凈有效租金穩(wěn)定在336.8元每月每平米。在核心子市場方面，除了受益于大宗租賃成交的東城商務區(qū)和高性價比的麗澤商務區(qū)出現(xiàn)比較積極的去化，其他子市場空置率均呈現(xiàn)不同程度的上升。
乙級寫字樓市場表現(xiàn)與二季度基本持平，凈吸納量為-6.1萬平米，空置率為14.3%，凈有效租金為227.9元每月每平米。
在產業(yè)園市場方面，受到企業(yè)退租的影響，凈吸納量為-4.9萬平方米，空置率為15.5%,凈有效租金為128.3元每月每平米。
無論是寫字樓租賃市場還是產業(yè)園租賃市場，目前都受到互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)進行面積整合的影響。傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)聚集區(qū)目前也是受影響最大的子市場，主要集中在北部市場，包括望京和中關村的寫字樓租賃市場以及上地的產業(yè)園租賃市場。據(jù)不完全統(tǒng)計，在今年前三季度，僅這三個區(qū)域新增的可租賃辦公空間就至少超過35萬平方米，其中望京寫字樓租賃市場新增17萬平方米，上地區(qū)域超過13萬平方米，中關村寫字樓租賃市場新增超過6萬平米。未來的一年間，北部的甲級寫字樓市場有近40萬平米的新項目入市，上地和北清路的產業(yè)園市場將迎來供應高峰，總體量或將超過100萬平方米。由此可見，互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)的面積整合預計將會持續(xù)影響2023年的望京、中關村和上地寫字樓租賃市場。
北京寫字樓租賃市場已經進入3-5年的去化周期，需求側強度將決定未來市場走勢。多種因素的共同作用下，新周期下的辦公樓租賃市場已經出現(xiàn)了新的產業(yè)變化，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)進入轉型期，主力租戶行業(yè)的需求調整將大幅增加未來市場的不確定性。就互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)而言，整體政策環(huán)境已經進入常態(tài)化監(jiān)管階段，自身行業(yè)的流量紅利消失，頭部平臺已經將注重新增用戶轉變?yōu)橹匾暣媪坑脩舻牧舸?，客戶留存率和客單價的增長已經成為更重要的經營指標。當自身經營壓力增加，收入增速放緩的時候，就算沒有行業(yè)監(jiān)管政策的出臺，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也已經走到了要直面轉型的重要時刻。
短期內，"降本增效"是需求側的主旋律，在宏觀層面，整個中國經濟依然處于產業(yè)結構調整期，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的轉型只是整體產業(yè)結構調整的一個縮影。當頭部企業(yè)開始進行調整，而后續(xù)的企業(yè)生力軍還不足以支撐經濟和行業(yè)發(fā)展的時候，就會形成行業(yè)發(fā)展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。建議市場參與者需要冷靜判斷2022年出現(xiàn)的新變化，秉持實事求是的精神，穩(wěn)定情緒，積極應變，順勢而為，等待市場回暖。
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