大宗交易市場一線城市資產(chǎn)依然占據(jù)主力
發(fā)布時間：2022年06月20日分享到： 2022年前5個月，內(nèi)地32城大宗物業(yè)成交總額846億元，一線城市成交總額約473億元占比55.9%位居首位，今年以來一直保持在50%以上。上海為內(nèi)地大宗成交最為活躍的城市，今年至今大宗物業(yè)成交總額高達332億，占比近四成。
值得關(guān)注的是，今年成交的大宗物業(yè)中不乏多個明星資產(chǎn)，如上海外灘金融中心、綠地創(chuàng)驛大廈、西岸國際人工智能中心等。
從經(jīng)營的穩(wěn)定性看，位于一線城市特別是北京上海的優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)即使在市場下行期仍表現(xiàn)出較強的韌性，從投資的回報看，北上辦公物業(yè)的保值增值性較高領(lǐng)先于內(nèi)地整體市場。
2019年以來企業(yè)不動產(chǎn)證券化進入快車道，連年發(fā)行規(guī)模超千億，2021年企業(yè)不動產(chǎn)證券化融資規(guī)模更是達到1600億元。2020年以來，以一線城市不動產(chǎn)項目作為底層資產(chǎn)發(fā)行的證券化產(chǎn)品（含CMBS、類REITs等）占比持續(xù)走高，2022年（1-5月）已攀升至62%。
1.一線辦公資產(chǎn)投資市場最活躍
近年來辦公/研發(fā)辦公一直為大宗交易市場成交金額占比最高的業(yè)態(tài)，2020年以來占比總成交額區(qū)間的4-5成區(qū)間，而內(nèi)地辦公大宗成交最為活躍的市場聚焦于一線城市，2021年其占比高達7成以上。
2、一線辦公投資仍在上行期
從一線城市辦公成交的縱向?qū)Ρ瓤?，其辦公成交規(guī)模仍處于上行趨勢中，2021全年成交額達1055.6億元同比2020上升24.1%，2022年以來北上深受疫情影響程度不一，但前5月辦公大宗成交額仍同比小幅上升3.9%。
3、一線城市辦公物業(yè)保值增值潛力更足
一線城市的辦公資產(chǎn)受資本市場的持續(xù)關(guān)注度高一方面因為其具備保值增值性相較眾多資產(chǎn)而言更高，在整體大環(huán)境的下行期，其資產(chǎn)較低的溢價疊加一線城市辦公市場韌性強可率先反彈的預(yù)期，不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍持續(xù)受到資本關(guān)注，如復(fù)星國際在房企加速兜售資產(chǎn)的時期于3月仍以63.4億元回購其標(biāo)桿項目上海外灘金融中心BFC的50%股權(quán)。
市場表現(xiàn)來看，2022年一季度一線城市甲級辦公的平均租金遠高于重點二線城市，且一線城市的空置率近年來較為穩(wěn)定在10%-20%區(qū)間，而二線城市的空置率則較高在20%-30%甚至以上。疫情反復(fù)和經(jīng)濟下行期，一線城市韌性更強，2021全年北上深凈吸納量均破百萬方創(chuàng)單年歷史新高。
4、一線辦公資產(chǎn)流動性更佳
另一方面，較高的流通性也是一線辦公資產(chǎn)的核心競爭優(yōu)勢。從交易金額來看，22年前5月一線城市辦公資產(chǎn)的交易金額達到300.1億元，而同期重點二線城市的成交總額僅為25.8億元。從成交宗數(shù)來看，一線成交宗數(shù)達21宗，二線僅有6宗。
其中位于上海浦東即將竣工的綠地創(chuàng)驛大廈21年12月作價30億元以股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓給公司股東上海地產(chǎn)和上海城投，僅時隔3月后，浙商銀行便以30.3億元收購該標(biāo)的作為上海機構(gòu)的辦公物業(yè)，此類收購也代表了一批目前現(xiàn)金流充足、發(fā)展勢頭良好的企業(yè)，圍繞一線城市拿地自建亦或購置樓宇仍為企業(yè)戰(zhàn)略的重點方向。
政策的持續(xù)改善，優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的入市，使得商辦資產(chǎn)投資進入"抄底期"。在投資和出售意愿均有所提升的環(huán)境下，預(yù)計市場交易規(guī)模將持續(xù)擴大。
同時，貨幣的持續(xù)寬松，使得一線城市的資本化率水平也有望持續(xù)走低，從而帶動物業(yè)未來估值的進一步走高。
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