歷時四年的高供應(yīng)期結(jié)束 北京寫字樓市場進(jìn)入去化周期
發(fā)布時間：2022年04月13日分享到：從2021年二季度開始，曾有機(jī)構(gòu)預(yù)測北京寫字樓租賃市場整體需求報復(fù)性反彈不可持續(xù)，凈吸納量將逐步回歸常態(tài)，租金將在2021年底或今年一季度出現(xiàn)回暖。而日前該機(jī)構(gòu)發(fā)布的2022年一季度的數(shù)據(jù)印證了之前的判斷。
近日對2022年一季度華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的各業(yè)務(wù)板塊表現(xiàn)進(jìn)行回顧，數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年一季度，北京寫字樓租賃市場凈吸納量約為10.2萬平方米，基本已回歸到2019年的水平。子市場方面，CBD和麗澤表現(xiàn)活躍，本季度凈吸納量分別達(dá)到4.8萬和4.7萬平方米。
供應(yīng)方面，一季度僅有位于燕莎市場的一個新項目入市，帶來6.5萬平方米的新增供應(yīng)量。整體市場小幅去化，空置率環(huán)比微降0.1個百分點至14.9%。租金延續(xù)底部震蕩的走勢，環(huán)比微漲0.4%至342元每月每平米，繼去年三季度后再次實現(xiàn)環(huán)比正增長，租金企穩(wěn)回升的趨勢正在加強(qiáng)。市場環(huán)境在最近幾個月發(fā)生了新變化。
首先，歷時四年的高供應(yīng)時期已結(jié)束。2018年到2021年，市場年均新增供應(yīng)量接近80萬平方米，今年的供應(yīng)量將大幅減少。市場供需比在2020年觸及高點后已經(jīng)大幅回落，未來也將維持在較低水平。
其次，2021年近120萬平方米需求量注定成為北京寫字樓租賃市場的里程碑事件。市場參與者需要避免慣性思維，冷靜判斷2022年出現(xiàn)的新變化，積極應(yīng)對新時期的市場走勢。
最后，去化周期已經(jīng)開始，將至少持續(xù)3-4年，需求側(cè)強(qiáng)度將決定未來寫字樓租賃市場走勢。疫情的出現(xiàn)一定程度上提前了去化周期開始的時間。
從2021年開始，市場已經(jīng)進(jìn)入去化周期，后續(xù)走勢取決于需求端的強(qiáng)度，大環(huán)境或?qū)⒏欣跇I(yè)主，留給企業(yè)租戶進(jìn)行抄底的時間窗口期將越來越短。
從市場表現(xiàn)來看，一季度北京辦公樓租賃市場最大的變化來自于產(chǎn)業(yè)園市場，這些變化主要集中在行業(yè)需求側(cè)。市場數(shù)據(jù)顯示，一季度產(chǎn)業(yè)園市場基本處于穩(wěn)定狀態(tài)，整體空置率維持在14.6%，租金穩(wěn)定在130元每月每平米。頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)擴(kuò)張的戛然而止導(dǎo)致市場未實現(xiàn)去化。甲級寫字樓租賃市場得益于金融企業(yè)在本季度的力挽狂瀾才實現(xiàn)歷史平均水平的去化量。產(chǎn)業(yè)園市場長期受益于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的擴(kuò)張，一旦互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)出現(xiàn)行業(yè)調(diào)整，將大幅影響產(chǎn)業(yè)園租賃市場的需求增速。
從本季度全市場的租賃成交來看，金融行業(yè)的占比達(dá)到37%，而互聯(lián)網(wǎng)科技的占比大幅下降到22%左右。相比以往季度超過50%的成交占比，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在本季度的擴(kuò)張速度明顯大幅放緩，主要是政府對互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)監(jiān)管政策的不斷加碼。
互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的政策環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，對于互聯(lián)網(wǎng)長期的“放養(yǎng)式”政策環(huán)境已經(jīng)轉(zhuǎn)向以反壟斷、反不正當(dāng)競爭和防止資本無序擴(kuò)張為原則的具有針對性的合規(guī)性監(jiān)管。2021年不僅是互聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管全面深化之年，也意味著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)開始告別野蠻生長，進(jìn)入精耕細(xì)作的技術(shù)創(chuàng)新發(fā)展的新階段。
基于新的市場環(huán)境，預(yù)計未來市場參與者需要重點關(guān)注以下三個重要趨勢：
第一，深刻理解政策初衷，健康發(fā)展才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。雖然近期互聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管政策不斷加碼，且主要集中在頭部平臺經(jīng)濟(jì)企業(yè)，但是未來隨著政策設(shè)置好發(fā)展的紅燈和綠燈，行業(yè)將迎來更加平穩(wěn)健康的發(fā)展階段。
第二，一家獨大已是過去，百花齊放才是未來。中國數(shù)字經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)不斷孕育新的時代企業(yè)，從元宇宙到東數(shù)西算，更大的發(fā)展空間將為企業(yè)創(chuàng)造更多市場機(jī)遇。第二和第三梯隊的互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)企業(yè)，和以芯片、集成電路為代表的互聯(lián)網(wǎng)硬件與設(shè)備企業(yè)將更加受益。
第三，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)未來可能出現(xiàn)大規(guī)模面積調(diào)整。一方面，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的內(nèi)部調(diào)整速度非常快，近期的業(yè)務(wù)、人員和組織架構(gòu)等調(diào)整將帶來辦公租賃面積的變化；另一方面，去年頭部大廠成交租賃面積近百萬平米，今年本身就存在潛在的辦公空間整合需求。
以互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)為代表的辦公樓需求側(cè)正在經(jīng)歷深刻的變化，這將很大程度上影響2022年整體辦公樓市場的需求水平。此外，隨著2022年初國務(wù)院正式印發(fā)“十四五”數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，行業(yè)發(fā)展不平衡、不充分、不規(guī)范的問題未來有望逐步得到解決，以互聯(lián)網(wǎng)科技為代表的數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)仍將是未來5年辦公樓市場最主要的需求來源。
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