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 　　截止到2022年一季度，北京寫字樓租賃市場(chǎng)凈吸納量約為10.2萬平方米，基本已回歸到2019年的水平。本季度僅有位于燕莎市場(chǎng)的一個(gè)新項(xiàng)目入市，帶來6.5萬平方米的新增供應(yīng)量。整體市場(chǎng)小幅去化，空置率環(huán)比微降0.1個(gè)百分點(diǎn)至14.9%。租金延續(xù)底部震蕩的走勢(shì)，環(huán)比微漲0.4%至342元每月每平米，繼去年三季度后再次實(shí)現(xiàn)環(huán)比正增長(zhǎng)，租金企穩(wěn)回升的趨勢(shì)正在加強(qiáng)。

 

 

　　子市場(chǎng)方面，CBD和麗澤表現(xiàn)活躍，本季度凈吸納量分別達(dá)到4.8萬和4.7萬平方米。隨著地鐵14號(hào)線的全線貫通，麗澤市場(chǎng)發(fā)展道路上最大的頑疾已被根除，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升。由于極具競(jìng)爭(zhēng)力的租金性價(jià)比，麗澤在今年仍將成為最炙手可熱的子市場(chǎng)之一。CBD得益于區(qū)域內(nèi)頭部金融集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)在中服地塊的強(qiáng)力擴(kuò)張，空置率已經(jīng)降至9.8%。市場(chǎng)正在從租戶市場(chǎng)轉(zhuǎn)向業(yè)主市場(chǎng)。中服地塊的新項(xiàng)目從2019年開始大規(guī)模入市，歷經(jīng)3年，目前項(xiàng)目的平均空置率已低于20%。在租金方面，本季度CBD近40棟甲級(jí)寫字樓中，有近一半的樓宇出現(xiàn)不同程度的租金上漲，僅有3棟樓宇出現(xiàn)小幅下調(diào)，子市場(chǎng)平均租金環(huán)比上漲1.5%至361元每月每平米。CBD已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)季度租金漲幅超過1%，上一次出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)季度上漲還要追溯到2017年。

 

　　從2021年二季度開始，整體寫字樓租賃市場(chǎng)需求報(bào)復(fù)性反彈不可持續(xù)，凈吸納量將逐步回歸常態(tài)，租金將在2021年底或今年一季度出現(xiàn)回暖。目前，2022年一季度的數(shù)據(jù)已印證了之前的判斷，同時(shí)，寫字樓租賃市場(chǎng)環(huán)境也在最近幾個(gè)月發(fā)生了新變化。首先，歷時(shí)四年的高供應(yīng)時(shí)期已結(jié)束。2018年到2021年，市場(chǎng)年均新增供應(yīng)量接近80萬平方米，今年的供應(yīng)量將大幅減少。市場(chǎng)供需比在2020年觸及高點(diǎn)后已經(jīng)大幅回落，未來也將維持在較低水平。其次，2021年近120萬平方米需求量注定成為北京寫字樓市場(chǎng)的里程碑事件。市場(chǎng)參與者需要避免慣性思維，冷靜判斷2022年出現(xiàn)的新變化，積極應(yīng)對(duì)新時(shí)期的市場(chǎng)走勢(shì)。最后，去化周期已經(jīng)開始，將至少持續(xù)3-4年，需求側(cè)強(qiáng)度將決定未來市場(chǎng)走勢(shì)。疫情的出現(xiàn)一定程度上提前了去化周期開始的時(shí)間。從2021年開始，寫字樓租賃市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入去化周期，后續(xù)走勢(shì)取決于需求端的強(qiáng)度，大環(huán)境或?qū)⒏欣跇I(yè)主，留給企業(yè)租戶進(jìn)行抄底的時(shí)間窗口期將越來越短。

 

　　本季度，北京辦公樓租賃市場(chǎng)最大的變化來自于產(chǎn)業(yè)園租賃市場(chǎng)，這些變化主要集中在行業(yè)需求側(cè)。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，一季度產(chǎn)業(yè)園租賃市場(chǎng)基本處于穩(wěn)定狀態(tài)，整體空置率維持在14.6%，租金穩(wěn)定在130元每月每平米。頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)擴(kuò)張的戛然而止導(dǎo)致市場(chǎng)未實(shí)現(xiàn)去化。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)得益于金融企業(yè)在本季度的力挽狂瀾才實(shí)現(xiàn)歷史平均水平的去化量。產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)長(zhǎng)期受益于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的擴(kuò)張，一旦互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)出現(xiàn)行業(yè)調(diào)整，將大幅影響產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的需求增速。從本季度全市場(chǎng)的租賃成交來看，金融行業(yè)的占比達(dá)到37%，而互聯(lián)網(wǎng)科技的占比大幅下降到22%左右。相比以往季度超過50%的成交占比，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在本季度的擴(kuò)張速度明顯大幅放緩，主要是政府對(duì)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)監(jiān)管政策的不斷加碼。互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的政策環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)期的“放養(yǎng)式”政策環(huán)境已經(jīng)轉(zhuǎn)向以反壟斷、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和防止資本無序擴(kuò)張為原則的具有針對(duì)性的合規(guī)性監(jiān)管。2021年不僅是互聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管全面深化之年，也意味著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)開始告別野蠻生長(zhǎng)，進(jìn)入精耕細(xì)作的技術(shù)創(chuàng)新發(fā)展的新階段。

 

　　基于新的市場(chǎng)環(huán)境，目前市場(chǎng)參與者需要重點(diǎn)關(guān)注以下三個(gè)重要趨勢(shì)：第一，深刻理解政策初衷，健康發(fā)展才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。雖然近期互聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管政策不斷加碼，且主要集中在頭部平臺(tái)經(jīng)濟(jì)企業(yè)，但是未來隨著政策設(shè)置好發(fā)展的紅燈和綠燈，行業(yè)將迎來更加平穩(wěn)健康的發(fā)展階段。第二，一家獨(dú)大已是過去，百花齊放才是未來。中國數(shù)字經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)不斷孕育新的時(shí)代企業(yè)，從元宇宙到東數(shù)西算，更大的發(fā)展空間將為企業(yè)創(chuàng)造更多市場(chǎng)機(jī)遇。第二和第三梯隊(duì)的互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)企業(yè)，和以芯片、集成電路為代表的互聯(lián)網(wǎng)硬件與設(shè)備企業(yè)將更加受益。第三，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)未來可能出現(xiàn)大規(guī)模面積調(diào)整。一方面，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的內(nèi)部調(diào)整速度非?？?，近期的業(yè)務(wù)、人員和組織架構(gòu)等調(diào)整將帶來辦公租賃面積的變化；另一方面，去年頭部大廠成交租賃面積近百萬平米，今年本身就存在潛在的辦公空間整合需求。以互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)為代表的辦公樓需求側(cè)正在經(jīng)歷深刻的變化，這將很大程度上影響2022年整體辦公樓市場(chǎng)的需求水平。此外，隨著2022年初國務(wù)院正式印發(fā)“十四五”數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，行業(yè)發(fā)展不平衡、不充分、不規(guī)范的問題未來有望逐步得到解決，以互聯(lián)網(wǎng)科技為代表的數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)仍將是未來5年辦公樓市場(chǎng)最主要的需求來源。