深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，寫字樓物業(yè)租賃以價換量
發(fā)布時間：2022年03月01日分享到： 1月份，深圳寫字樓租賃市場新建項(xiàng)目成交均價55,233元/㎡，環(huán)比上漲8.9%。成交27,879平方米，環(huán)比下降29.4%。位于鹽田港核心地帶的佳兆業(yè)鹽田城市廣場，以9,047平方米的成交面積，2.95億元（均價32,585元/㎡）的成交金額，問鼎全市成交量、成交金額雙料冠軍。蛇口灣夏路綜合體華僑城·新璽成交面積1,839平方米，成交金額2.5億元（均價136,505元/㎡），同樣引人注目。
1月份，深圳新建寫字樓可售面積高達(dá)154.6萬平方米，庫存量上升1.8%。
庫存去化周期上升到匪夷所思的69.4個月，總體呈趨勢性上升形態(tài)，顯示寫字樓租賃市場庫存壓力山大。
存量寫字樓租賃市場：租金平穩(wěn)，空置率趨勢性下降
本月深圳存量寫字樓銷售成交6,896平方米（僅為一手成交量的25%），環(huán)比下降27.2%，但絕對數(shù)值相對于超過800萬平方米存量市場而言，買賣寥落，交易以租賃經(jīng)營為主。
2021年第四季度，深圳商務(wù)區(qū)甲級寫字樓租金基本保持平穩(wěn)，平均租金回落到200.0元/㎡·月。租金水平微幅波動，環(huán)比微跌0.1%。靜態(tài)租賃回報率下降至3.9%。
深圳基本走出疫情的陰霾，整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，地區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面向好。TMT、金融、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)租戶需求穩(wěn)定增長，供應(yīng)量與吸納量基本平衡，招商壓力略有緩解。但深圳商業(yè)性辦公用地供應(yīng)過剩，寫字樓供應(yīng)持續(xù)井噴，可以滿足未來十年的需求，空置率及租金跌幅位居四大一線城市之首。未來兩年即將開啟新一輪波瀾壯闊的供應(yīng)高峰，“供過于求”問題再次激化，“以價換量”仍將是未來兩年租賃市場的主旋律。
第四季度寫字樓供應(yīng)入市放緩，市場活躍度整體提升，甲級寫字樓平均空置率下降至18.6%，環(huán)比顯著下降了1.3個百分點(diǎn)。其中，福田中心區(qū)、后海商務(wù)區(qū)市況相對較好，空置率在15%以下，而前海、筍崗、深圳北、華強(qiáng)北、寶安中心區(qū)、留仙洞商務(wù)區(qū)招租壓力山大。
深圳寫字樓存量居大灣區(qū)城市之首，近期聯(lián)想國際總部大廈（28.4萬平方米）、光啟未來中心（17.6萬平方米）、大成基金總部大廈（7.6萬平方米）、順豐總部大廈（7.6萬平方米）、招商前海國際中心（3.5萬平方米）等項(xiàng)目近70萬平方米扎堆入市，2022、2023年供應(yīng)量更是超過500萬平方米，將長期處于供過于求狀態(tài)。預(yù)計(jì)未來一年整體租金穩(wěn)中略降，空置率高位徘徊。
中長期看，隨著粵港澳大灣區(qū)概念及先行示范合作區(qū)政策的落實(shí)，深圳六大總部基地逐步成形，供應(yīng)高峰期過后寫字樓供需才會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。
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