2021年，辦公樓租賃市場分化加劇
發(fā)布時間：2022年02月28日分享到： 2020年，新冠疫情的爆發(fā)，進一步加重了辦公市場的下跌態(tài)勢。2021年，在整體經(jīng)濟下行趨勢不減的大環(huán)境中，全國辦公市場分化加劇。
一線城市體現(xiàn)了極強的韌性，北上深單年凈吸納量均破百萬方創(chuàng)歷史新高，典型核心商務(wù)區(qū)及優(yōu)質(zhì)新興商務(wù)區(qū)成為提升辦公租賃市場活躍度的主力，TMT、金融和醫(yī)藥持續(xù)為擴需主要行業(yè)；二線城市整體需求弱疊加大量新增供應(yīng)，去化壓力大。銷售市場仍處于下行通道，全國量價齊跌，一線供求逐漸回歸平衡，二線成交主力趨勢不變。
回顧2021年，唯一的亮點是大宗交易規(guī)模，全年辦公依然為大宗成交主力物業(yè)類型，核心地段優(yōu)質(zhì)項目熱度不減。
2021年1-12月，全國辦公樓新開工面積5224萬平方米，同比減少20.9%，為2011年以來最低值;已竣工面積3376萬平方米，同比增加10.9%。2020年以來，辦公樓租賃市場的未來新增供應(yīng)呈持續(xù)下降趨勢，2021年全年新開工面積和竣工面積的差值同比下降48%。
2020年以來，辦公樓租賃市場的未來新增供應(yīng)呈持續(xù)下降趨勢，從歷年辦公樓新開工和竣工面積差值來看，2019年辦公樓新開工和竣工面積差值，為近年來發(fā)峰值，這也是自2012年以來的最高峰，隨后2020及2021年兩年出現(xiàn)斷崖式下跌，2021全年新開工面積和竣工面積的差值同比下降48%。
租賃市場方面，一線城市表現(xiàn)強勢依舊，凈吸納量整體強勢反彈，但重點城市近三年平均租金持續(xù)下降。從空置率來看，北上廣深各有不同，其中北京市場最為強韌。
1:凈吸納量：一線城市反彈強勢，二線需求較弱
2021年，一線城市的凈吸納量整體呈強勢反彈趨勢，北上深全年總吸納同比增長尤為顯著均突破百萬平方米，多城創(chuàng)單年歷史新高；二線重點城市復(fù)蘇態(tài)勢并不明朗，辦公租賃需求較弱，市場整體凈吸納水平較低，在持續(xù)較多的商辦土地成交和銷售型辦公產(chǎn)品成交下，未來的去化壓力更加突出。
2:租金：租金持續(xù)下行，降幅收窄
近三年，全國重點城市辦公市場的平均租金均為持續(xù)下降態(tài)勢，2021年租金降幅收窄，業(yè)主方以價換量的租賃策略取得一定成效，租賃市場博弈的優(yōu)勢仍為租賃企業(yè)方所占據(jù)。三季度后，部分城市在強勢板塊回暖的帶動下，全市平均租金出現(xiàn)小幅回升的跡象，如上海的南京西路以及濱江板塊商務(wù)區(qū)，北京核心CBD商務(wù)區(qū)，深圳福田中商務(wù)區(qū)等。預(yù)計一線城市的租金將迎來一段時間的穩(wěn)定期.二線城市的分化表現(xiàn)將更為明顯和持續(xù)，新興商務(wù)區(qū)的崛起和高性價比項目的入市會促使租金價格的調(diào)整比以往更加靈活和迅速。
3:空置率：一線城市核心商務(wù)區(qū)空置率下降
從一線城市重點商務(wù)區(qū)的租金及空置率來看，上海陸家嘴及靜安核心商務(wù)區(qū)的空置率出現(xiàn)明顯下降，截止至2021年三季度，上海靜安核心商務(wù)區(qū)空置率降至10.2%。北京辦公樓租賃市場表現(xiàn)強韌，北京國貿(mào)商務(wù)區(qū)空置率在2021年三季度降至10.1%，金融街商務(wù)區(qū)空置率雖然在三季度出現(xiàn)了輕微的上漲，但總體空置率仍僅有4.7%。重點商務(wù)區(qū)中，空置率最高的為深圳福田中心商務(wù)區(qū)，空置率高達(dá)15.1%。廣州珠江新城商務(wù)區(qū)控制也較之前出現(xiàn)了下滑，僅為4.6%。
TMT、金融和科技成新增需求主力
辦公承租主力的變化與經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整息息相關(guān)，2020年新冠疫情以來，TMT、金融和科技產(chǎn)業(yè)逆勢發(fā)展，主要城市新增辦公需求中這三類企業(yè)均成為承租主力，四個一線城市新增辦公需求中三類企業(yè)占比均超3成。
TMT和科技巨頭企業(yè)下場拿地自建或收購辦公項目自用，如字節(jié)跳動、京東、小米等企業(yè)均在2021年拿地買樓，體現(xiàn)出極強的發(fā)展勢頭。
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