上海寫字樓市場(chǎng)回暖，商業(yè)地產(chǎn)整體水漲船高
發(fā)布時(shí)間：2022年01月17日分享到： 2021年是上海優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場(chǎng)全面復(fù)蘇的一年。2021年全年，上海寫字樓租賃市場(chǎng)凈吸納量共計(jì)150.6萬(wàn)平方米。2021年上海中央商務(wù)區(qū)主要受內(nèi)資金融服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、科技新媒體和零售業(yè)擴(kuò)張推動(dòng)，凈吸納量達(dá)到41.3萬(wàn)平方米。
除內(nèi)資科技新媒體行業(yè)帶動(dòng)非中央商務(wù)區(qū)需求外，制造貿(mào)易行業(yè)的租賃成交加快，同時(shí)醫(yī)療健康行業(yè)的租賃需求也有所增加。相比之下，制造業(yè)擴(kuò)租需求明顯。2021年，上海張江醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)基地完成擴(kuò)容，面積由1.38平方公里擴(kuò)展至4.23平方公里。擴(kuò)容后的基地將為更多醫(yī)療器械企業(yè)提供發(fā)展空間，讓更多的“張江研發(fā)”轉(zhuǎn)向“張江智造”。
金融行業(yè)是上海的核心產(chǎn)業(yè)，且上海已基本建成與中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及人民幣國(guó)際地位相適應(yīng)的國(guó)際金融中心。金融行業(yè)交易量保持前列，行業(yè)布局以陸家嘴金融城及北外灘濱江帶為重點(diǎn)。2021年以來(lái)，傳統(tǒng)金融行業(yè)的銀行、證券類以及融資租賃等新型金融業(yè)整合搬遷較為積極。
2021年上海寫字樓市場(chǎng)主要呈現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)：其一，金融、電子信息科技及專業(yè)服務(wù)三大主流行業(yè)引發(fā)熱點(diǎn)；其二，陸家嘴、南京西路、前灘、北外灘、虹橋商務(wù)區(qū)五大板塊聚焦城市增長(zhǎng)極；其三，國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體的新發(fā)展格局下，內(nèi)資成交占比繼續(xù)上揚(yáng)。
隨著ESG被廣泛關(guān)注，健康安全成為租戶長(zhǎng)期訴求，綠色樓宇持續(xù)錄得較好租金表現(xiàn)，整體實(shí)現(xiàn)超20%的租金溢價(jià)。
未來(lái)六個(gè)月，上海寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有87萬(wàn)左右新增體量入市，包括多個(gè)期待已久的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，集中分布于“一江一河”沿岸濱水地區(qū)的徐匯濱江、前灘、北外灘及蘇河灣，為2022年快速承接國(guó)際大都市發(fā)展能級(jí)和核心競(jìng)爭(zhēng)力集中展示區(qū)的提質(zhì)轉(zhuǎn)型需求提供充沛優(yōu)質(zhì)辦公場(chǎng)所選擇。
數(shù)據(jù)顯示，2021年四季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量錄得12.3萬(wàn)平方米，2021年全年共計(jì)錄得72萬(wàn)平方米，創(chuàng)近五年來(lái)新高。
有限的新增供應(yīng)加上活躍的租賃需求，使得2021年四季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體空置率降至10.8%，達(dá)到歷史低點(diǎn)。四季度整體租金繼續(xù)走高，環(huán)比增長(zhǎng)1.0%至4.6元每平方米每天，全年租金增幅達(dá)3.2%。
在商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)方面，2021年上海大宗交易市場(chǎng)共錄得交易89筆，全年交易總額重返千億量級(jí)，達(dá)人民幣1044.3億元，同比上漲51.3%。上海年內(nèi)單季交易筆數(shù)逐季走高，投資型交易回歸主導(dǎo)。
預(yù)計(jì)在2022年上半年，商辦租賃市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇將為寫字樓與零售物業(yè)的流動(dòng)性提供支撐；倉(cāng)儲(chǔ)物流的投資熱度有望持續(xù)；生命科學(xué)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、長(zhǎng)租公寓等資產(chǎn)類型將成為越來(lái)越多投資者競(jìng)相布局的新賽道；開發(fā)商調(diào)整自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的舉措仍將持續(xù)，在此背景下，將有越來(lái)越多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在短期之內(nèi)涌入市場(chǎng)，從而為投資者提供更多選擇。
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