上海寫字樓租賃市場凈吸納量創(chuàng)歷史新高租金止跌回升
發(fā)布時間：2022年01月12日分享到： 2021年上海寫字樓租賃市場凈吸納量創(chuàng)歷史新高，租金止跌回升，LEED相關綠色樓宇租金溢價優(yōu)勢明顯；零售市場“首店經濟”持續(xù)激發(fā)城市消費，國潮當潮，實體零售市場繼續(xù)回暖；倉儲物流供應放量，多重需求支撐租金繼續(xù)上漲；商務園區(qū)寫字樓創(chuàng)新科技類企業(yè)需求持續(xù)旺盛，凈吸納量創(chuàng)六年新高再破百萬，租金漲勢穩(wěn)定；投資市場大宗交易量同比回升51.3%，新經濟資產備受關注，科技及生物醫(yī)藥類自用型買家踴躍。
2021年上海寫字樓租賃市場共錄得17個新項目入市，總計107.1萬平方米，為去年交付體量的1.6倍，其中六成布局新興商務區(qū)，以黃金三角2.0——“世博-前灘-徐匯濱江”為代表濱江核心發(fā)展區(qū)的成熟度加速進化。“十四五”是邁入產業(yè)數(shù)字化轉型關鍵階段的元年，上海凈吸納量創(chuàng)下歷史新高，達129.8萬平方米。搬遷擴租需求提速釋放，貢獻七成全年新租活動，其中品質升級在優(yōu)質供應放量之下占比超30%。值得一提的是，第四季度核心區(qū)位成熟商務氛圍和租金合理化驅動下，已然出現(xiàn)“再中心化”區(qū)位升級趕超“去中心化”的態(tài)勢，核心商務區(qū)凈吸納量加速提升，較第三季度增加5%，南京西路和淮海中路帶動明顯。供需關系改善下，全市空置率同比顯著下降3.0個百分點，至16.6%。
行業(yè)需求方面，上海以強勁勢頭迎接數(shù)字經濟時代，以電商、社交媒體以及人工智能、大數(shù)據及金融科技等細分類別主導的TMT需求仍以超1/4的水平位列全年首位；其次，伴隨浦東“引領區(qū)”政策的出臺，以融資租賃、基金、銀行、保險為主的金融業(yè)升級擴租明顯，70%選址浦東。而資本推動、消費回流和代際更迭疊加效應之下，互聯(lián)網+屬性的快消品及奢侈品為代表的消費品制造業(yè)，與“專精特新”相關的生物醫(yī)藥企業(yè)擴張愈加活躍，外資需求錄得顯著回升。此外，以律所為首的專業(yè)服務和第三方辦公服務運營商年內亦持續(xù)穩(wěn)健布局。
縱觀成交屬性，年內政府與市場“和弦共振”，國內外頭部企業(yè)戰(zhàn)略布局帶來整層以上大面積租賃需求占比提升，核心區(qū)位吸引主力需求金融和消費制造業(yè)集聚，而濱江多板塊全年去化尤為亮眼，憑借多獨棟產品與可視性佳的優(yōu)勢加速總部辦公和包括TMT、醫(yī)藥等細分部門差異化布局，前灘更是錄得全市最低空置率2.6%，租金已然呈現(xiàn)趕超成熟板塊之勢。至此，受核心商務區(qū)韌性復蘇和濱江各板塊煥新崛起的帶動，全年租金止跌回升，報價和有效租金較去年同期分別上調0.7%和1.2%，引領全國水平。隨著ESG被廣泛關注，健康安全成為租戶長期訴求，綠色樓宇持續(xù)錄得較好租金表現(xiàn)，整體實現(xiàn)超20%的租金溢價。
2021年上海寫字樓租賃需求展露強勁復蘇表現(xiàn)，并充分展示了上海市場對新興產業(yè)戰(zhàn)略布局的全國引領地位和對外開放窗口城市的外資吸附力。頭部金融、互聯(lián)網+及高精尖屬性的制造企業(yè)等新進賽道落戶上海，外資占比持續(xù)攀升。未來六個月，寫字樓租賃市場預計將有87萬左右新增體量入市，包括多個期待已久的優(yōu)質項目，集中分布于“一江一河”沿岸濱水地區(qū)的徐匯濱江、前灘、北外灘及蘇河灣，為2022年快速承接國際大都市發(fā)展能級和核心競爭力集中展示區(qū)的提質轉型需求提供充沛優(yōu)質辦公場所選擇。近期，包括14號線在內多條升級市區(qū)通達性的地鐵開通，進而促進浦東、浦西商務板塊間聯(lián)動，有望再助推城市多元格局發(fā)展。
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