新的一年香港甲級(jí)寫(xiě)字樓租金預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)定
發(fā)布時(shí)間：2022年01月05日分享到： 香港經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)狀況大幅改善，加上貿(mào)易和物流需求強(qiáng)勁，展望在未來(lái)一年香港經(jīng)濟(jì)和商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正面。然而，新冠疫情持續(xù)，變種病毒在社區(qū)傳播和跨境人流正?；牟淮_定性，以及美聯(lián)儲(chǔ)加息風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)一年仍將面臨挑戰(zhàn)。
香港在2021年的大額商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)手（交易額超過(guò)7700萬(wàn)港元，不包括凈地或關(guān)聯(lián)交易），全年總成交額達(dá)796億港元，比2020年的528億港元按年增長(zhǎng)51%。投資交易總額雖然超過(guò)了2019年和2020年的水平，但僅占2017年最高峰水平（1830億港元）的43%。房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)投資信托基金在第四季總共投資了107億港元，占該季投資額的47%。除了積極投資工業(yè)物業(yè)外，其中三個(gè)房地產(chǎn)基金共投資32億港元到多個(gè)酒店物業(yè)。
陳錦平續(xù)指，今年仍然將會(huì)是充滿不確定性的一年。雖然全面恢復(fù)國(guó)際間跨境外游的可能性較微，但預(yù)期與內(nèi)地恢復(fù)部分通關(guān)的機(jī)會(huì)較大，將會(huì)刺激并帶動(dòng)香港的商業(yè)和零售活動(dòng)。預(yù)計(jì)企業(yè)活動(dòng)將進(jìn)一步活躍，但同時(shí)保持謹(jǐn)慎態(tài)度管理開(kāi)支。鑒于現(xiàn)時(shí)趨向正面的營(yíng)商前景，預(yù)計(jì)商鋪和工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的租賃需求將有所上升，以致租金和資本值可見(jiàn)溫和增長(zhǎng)，但寫(xiě)字樓市場(chǎng)受到即將到來(lái)的噴井式供應(yīng)影響，租金在過(guò)去兩年急劇下降后，今年內(nèi)或可以回穩(wěn)，但出現(xiàn)明顯回升的機(jī)會(huì)較低。另外，息率走勢(shì)，資金流向以至中美關(guān)系都會(huì)為股票及房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)各種不確定性，對(duì)投資及寫(xiě)字樓租賃需求都有左右性影響。
甲級(jí)寫(xiě)字樓方面，去年第四季一向是傳統(tǒng)淡季，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)于上季相對(duì)淡靜，但年全年寫(xiě)字樓新租務(wù)成交按年增長(zhǎng)83%至410萬(wàn)平方呎，唯僅占疫情前2019年總量的78%。銀行、金融和保險(xiǎn)公司占全年新增租賃活動(dòng)的25%。盡管租賃勢(shì)頭有所改善，但去年第四季的凈吸納量仍為負(fù)16.2萬(wàn)平方呎，連續(xù)第九個(gè)季度出現(xiàn)負(fù)吸納量，延續(xù)香港房地產(chǎn)歷史上最長(zhǎng)的下行周期。而九龍東是在去年唯一錄得全年正凈吸納量的地區(qū)。
她又指，去年全年整體空置率上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，從2020年12月的9.9%上升至2021年第四季的11.2%?？偪罩脴敲婷娣e達(dá)到910萬(wàn)平方呎，再創(chuàng)歷史新高。九龍東是唯一一個(gè)空置率低于2020年同期的地區(qū)，其下跌0.5個(gè)百分點(diǎn)。而去年第四季整體租金按季下降1.1%，全年租金下跌7.3%，遠(yuǎn)低于2020年錄得17.4%的按年跌幅。預(yù)計(jì)今年在空置率高企和新供應(yīng)出臺(tái)的壓力下，難見(jiàn)寫(xiě)字樓租金反彈。預(yù)計(jì)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金將保持穩(wěn)定，但在一些空置率較高的地區(qū)，包括灣仔、銅鑼灣、港島東及尖沙咀地區(qū)的租金可能繼續(xù)微跌。今年新增供應(yīng)預(yù)測(cè)達(dá)397.2萬(wàn)平方呎。
另外，商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)氣氛在2021年下半年有所改善，因此第四季整體街鋪空置率按季下降2.3個(gè)百分點(diǎn)至14.4%。當(dāng)中以尖沙咀地區(qū)空置率跌幅最大，按季下跌4.3個(gè)百分點(diǎn)至15.9%。整體空置率全年下跌1.3個(gè)百分點(diǎn)，其中旺角是年內(nèi)唯一空置率上升的地區(qū)，上升1.7個(gè)百分點(diǎn)。由于空置率相對(duì)較高，改善的租賃勢(shì)頭并未見(jiàn)第四季的租金有大幅增長(zhǎng)。街鋪?zhàn)饨鹪诘谒募颈憩F(xiàn)持平，而全年街鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)為1.2%。
在2021年，餐飲業(yè)仍然是租賃市場(chǎng)中最活躍的行業(yè)。市場(chǎng)氣氛改善促使部分業(yè)主在租金叫價(jià)方面較為企硬。因此，隨著業(yè)主和租戶之間的租金預(yù)期差距擴(kuò)大，空置率可能仍然會(huì)維持于高位一段時(shí)間。預(yù)期今年街鋪?zhàn)饨饘⑤p微上漲約5%，前提是香港疫情受控，以及社交距離措施不會(huì)長(zhǎng)時(shí)間收緊以導(dǎo)致租賃需求大幅回落。
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