互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拉動(dòng)增長(zhǎng)，北京寫(xiě)字樓空置率降至15.1%
發(fā)布時(shí)間：2021年12月22日分享到： 受益于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)快速擴(kuò)張，北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)在過(guò)去一年表現(xiàn)優(yōu)異。
北京寫(xiě)字樓租售中心網(wǎng)了解到，截止到目前，北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)空置率已經(jīng)降至15.1%，年降幅達(dá)到4.4個(gè)百分點(diǎn)。在年中的市場(chǎng)預(yù)測(cè)中，基于超預(yù)期的需求暴漲，去年四季度的19.4%的空置率將成為未來(lái)3到5年的階段性高點(diǎn)。
促使北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)空置率降低的需求來(lái)自以互聯(lián)網(wǎng)科技為代表的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)。
受益于頭部互聯(lián)網(wǎng)公司的大面積新增需求，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)已經(jīng)有四個(gè)市場(chǎng)空置率低于10%，分別是金融街（6.9%），中關(guān)村（7.1%），亞奧（8.8%）和望京（8.9%）。CBD作為存量最大的寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)目前的空置率也僅為10.9%，年降幅更是達(dá)到了6.5個(gè)百分點(diǎn)。
在子市場(chǎng)方面，空置率降幅最大的市場(chǎng)依然是麗澤，空置率從76.6%降至48.9%，降幅達(dá)到27.7%。其次是亞奧市場(chǎng)，空置率從超過(guò)20%的水平降至8.8%，降幅近12個(gè)百分點(diǎn)。這兩個(gè)子市場(chǎng)的快速去化主要也由于互聯(lián)網(wǎng)和金融企業(yè)外溢所致。
同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的大宗租賃成交也左右市場(chǎng)走勢(shì)，今年北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)凈吸納量創(chuàng)歷史新高。2021年四季度北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到30萬(wàn)平方米，主要集中在亞奧和麗澤。
從2021年全年來(lái)看，北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)凈吸納量近114萬(wàn)平方米，這是有歷史記錄以來(lái)最好的去化表現(xiàn)。市場(chǎng)需求主要集中在CBD，麗澤和亞奧市場(chǎng)，同時(shí)這三個(gè)子市場(chǎng)也是近幾年新項(xiàng)目入市比較集中的區(qū)域。
如果去除自用面積的話，全年的市場(chǎng)化去化面積依然超過(guò)95萬(wàn)平方米。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在辦公樓租賃市場(chǎng)范圍內(nèi)，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)在超過(guò)5000平米的大宗租賃成交中（僅包含新租和擴(kuò)租）就已經(jīng)接近140萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)約45萬(wàn)平方米，乙級(jí)25萬(wàn)平方米，產(chǎn)業(yè)園近70萬(wàn)平方米。如果再加上小于5000平米的租賃成交，保守估計(jì)該行業(yè)今年的新增辦公面積至少在160-200萬(wàn)平米之間。
供需兩端的表現(xiàn)從一定程度上改變著租賃雙方對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的預(yù)期。目前，北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)租金在底部徘徊，個(gè)別子市場(chǎng)租金回升速度快于市場(chǎng)平均水平。
從整體寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)租金來(lái)看，北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)租金降幅在下半年呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象，第四季度平均租金維持在340.4元每月每平米，變化僅為-0.2%。而相較于2020年底的租金，降幅進(jìn)一步縮窄到只有2.9%，遠(yuǎn)低于2020年超過(guò)8%的平均降幅。
而個(gè)別子市場(chǎng)的寫(xiě)字樓租金出現(xiàn)回升，大幅領(lǐng)先市場(chǎng)平均水平。望京酒仙橋從去年四季度進(jìn)入業(yè)主市場(chǎng)，已經(jīng)維持了一年，租金已現(xiàn)大幅回升，同比上升幅度達(dá)到8.5%。CBD有著北京最大的甲級(jí)樓宇存量，今年的表現(xiàn)更是近十年最佳，業(yè)主去化壓力進(jìn)一步減小，市場(chǎng)租金在第四季度已出現(xiàn)回升跡象。
2020年，在疫情影響下，北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)需求下降，需求空置率走高。但今年疫情的實(shí)際影響已基本消散，北京辦公樓租賃市場(chǎng)創(chuàng)下新的紀(jì)錄，也為明年北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)發(fā)展提供了一個(gè)好的基礎(chǔ)。
北京整體辦公樓租賃市場(chǎng)正在從供應(yīng)高峰期走向未來(lái)3-5年的去化周期，從三期疊加的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)走向以新經(jīng)濟(jì)需求為主的去化周期。在這期間，隨著雄安新區(qū)和北京副中心逐漸成熟并在未來(lái)五年承擔(dān)更多的非首都功能，北京的城市格局和產(chǎn)業(yè)分布將出現(xiàn)翻天覆地的變化，新一輪的產(chǎn)業(yè)更替、城市功能更新和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重構(gòu)將為北京注入新的活力。
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