前灘商務(wù)區(qū)：從“一片荒地”到空置率低于陸家嘴
發(fā)布時(shí)間：2021年11月29日分享到： 今年上半年，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)最亮眼的板塊莫過(guò)于前灘。據(jù)悉，前灘已成為浦東空置率最低片區(qū)，目前已吸引了10余家國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織、20多家行業(yè)總部機(jī)構(gòu)和200余家中外企業(yè)入駐。如果從首批寫(xiě)字樓入市的2017年作為起始點(diǎn)計(jì)算，那么，前灘寫(xiě)字樓市場(chǎng)從“一片空白”到空置率低于陸家嘴，只花了短短5年時(shí)間。
2021年二季度，前灘板塊甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率為7.8%，同比降低19.4個(gè)百分點(diǎn)；凈吸納量為44700平方米，較2020年季均水平增長(zhǎng)50%；伴隨板塊熱度上漲而來(lái)的是租金小幅提升，其平均租金指數(shù)同比提升了3.5%。取得如今這般優(yōu)異表現(xiàn)，離不開(kāi)前灘寫(xiě)字樓憑借“高大上”外表和“硬核”內(nèi)在，在招商、運(yùn)營(yíng)等階段散發(fā)的吸引力。
前灘現(xiàn)有10余座已投入使用的寫(xiě)字樓，由KPF、英國(guó)貝諾、JAHN、JERDE、日本設(shè)計(jì)等全球知名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所操刀，以各具特色但和諧統(tǒng)一的形態(tài)屹立于江邊。
前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)的“至高點(diǎn)”為前灘中心，高達(dá)280米；由KPF建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)，外觀時(shí)尚現(xiàn)代。夜晚時(shí)，即使遠(yuǎn)在幾公里外，或是黃浦江對(duì)岸，人們也能一眼望得到其頂部流動(dòng)線條發(fā)出的光輝。
前灘中心的西側(cè)，是晶耀前灘項(xiàng)目建筑群。它由6棟甲級(jí)寫(xiě)字樓和晶耀前灘購(gòu)物中心、晶耀名邸住宅組成，其中辦公面積約為19.9萬(wàn)平方米，樓層在14層至21層不等。其設(shè)計(jì)者是KPF建筑事務(wù)所創(chuàng)始人之一威廉·佩特森，雖建筑高度不高，但外形設(shè)計(jì)十分精巧——呈水晶幾何狀集合造型，仿佛散落在水畔的鉆石盒子。
此外，前灘地區(qū)還有前灘世貿(mào)中心、前灘時(shí)代廣場(chǎng)、前灘東方廣場(chǎng)等已建成寫(xiě)字樓項(xiàng)目。
除了280米的前灘中心，前灘現(xiàn)已建成的寫(xiě)字樓大多為150米以下。論高度或許并不亮眼，但是它們錯(cuò)落有致的排列組合、精巧別致的外觀設(shè)計(jì)，構(gòu)成了獨(dú)屬于前灘的優(yōu)美天際線。
不散售、整層租，擰上樓宇品質(zhì)“雙保險(xiǎn)”
規(guī)劃上，前灘的定位是“新的世界級(jí)中央商務(wù)區(qū)”，在地位上則希望成為“第二個(gè)陸家嘴”。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)、打造出高品質(zhì)樓宇，前期對(duì)寫(xiě)字樓的統(tǒng)籌規(guī)劃以及對(duì)租戶的嚴(yán)格把關(guān)便十分重要。
據(jù)了解，早在數(shù)年前陸家嘴集團(tuán)剛進(jìn)入前灘的階段，便決定對(duì)未來(lái)前灘商辦項(xiàng)目約定較高的自持比例要求，以統(tǒng)一的招商、經(jīng)營(yíng)、管理模式來(lái)保證寫(xiě)字樓品質(zhì)。事實(shí)上，從實(shí)際觀察看，高端甲級(jí)寫(xiě)字樓的發(fā)展趨勢(shì)便是自持運(yùn)營(yíng)，它們往往都是由大業(yè)主自持或自持比例超過(guò)80%、不散售。
如今看來(lái)，前灘寫(xiě)字樓確實(shí)未出現(xiàn)散售現(xiàn)象。已有的少數(shù)“買(mǎi)樓”案例，均是整棟交易，如：陜西能源買(mǎi)下晶耀前灘項(xiàng)目中的T3辦公樓，成交總價(jià)15.17億元，約6.5萬(wàn)/平方米；影星張庭、林瑞陽(yáng)夫婦旗下微商化妝品牌——TST買(mǎi)下晶耀前灘項(xiàng)目中的T2辦公樓，成交總價(jià)17.6億元，約6.7萬(wàn)元/平方米；前程無(wú)憂宣布購(gòu)買(mǎi)晶耀前灘項(xiàng)目中的一棟辦公樓作為公司新總部，預(yù)計(jì)花費(fèi)20.7億元人民幣。這些“買(mǎi)樓”企業(yè)財(cái)力雄厚，能夠?qū)υ摋潓?xiě)字樓和租戶質(zhì)量做一定保證。
在出租方面，陸家嘴集團(tuán)對(duì)前灘寫(xiě)字樓也提出高要求——大多數(shù)寫(xiě)字樓僅限整層出租，不做小面積分割，這便為寫(xiě)字樓和租戶質(zhì)量上了“雙保險(xiǎn)”。
隨著前灘寫(xiě)字樓逐漸竣工入市，一大批高品質(zhì)“超級(jí)租戶”如約而至，如：普華永道簽約前灘中心約3萬(wàn)平方米租賃面積、西門(mén)子中國(guó)簽約前灘時(shí)代廣場(chǎng)1.88萬(wàn)平方米租賃面積、58同城安居客簽約晶耀前灘1.08萬(wàn)平方米租賃面積……時(shí)至今日，前灘已有約250家企業(yè)和組織入駐，分散在10余棟已投入使用的甲級(jí)寫(xiě)字樓之中，共享百萬(wàn)平方米高品質(zhì)辦公空間。
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