商鋪去庫存背后：教培退租，餐飲關(guān)停
發(fā)布時(shí)間：2021年11月12日分享到： 表面上看起來，一線城市寫字樓市場(chǎng)正在恢復(fù)生機(jī)，空置率有所下降。
然而，上海不少辦公樓里都有二房東身影，一些個(gè)人、科技公司或商務(wù)咨詢公司，以略低的價(jià)格整層租賃辦公樓，再裝修配置辦公家具后，分割成大小不同的辦公室，加價(jià)出租給中小租戶。二房東從業(yè)主方拿到的租金不高，同時(shí)可能還存在“偷面積”的行為。一旦出問題，破產(chǎn)或跑路，租戶還在，問題又會(huì)留給業(yè)主，可能又是一地雞毛。
深圳三季度全市租金平均價(jià)格為每月187.4元/平方米，較高峰時(shí)下降了兩至三成。從這個(gè)角度看，京滬深幾個(gè)超一線大都市的光鮮外表，可能只是“回光返照”罷了。在京滬深背后，全國(guó)各大城市商鋪、公寓、寫字樓庫存積壓，已經(jīng)成為各地迫在眉睫的問題。
經(jīng)歷過2014-2018年樓市的朋友，應(yīng)該都對(duì)“去庫存”這個(gè)詞，記憶猶新。棚改貨幣化、房貸利率打折、降首付，一波接一波的寬松政策，使房地產(chǎn)庫存快速下降，三四線房?jī)r(jià)水漲船高，樓市迎來了波瀾壯闊的上漲潮。現(xiàn)實(shí)是魔幻的，時(shí)隔七年，我們?cè)僖淮我姷?ldquo;去庫存”這個(gè)字眼。不過，這次輪到了商用房。
湖南近日專門發(fā)規(guī)定，公寓可以申請(qǐng)民水民電，未開發(fā)土地可以“商改住”，買商用房會(huì)有購房補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼、降稅等優(yōu)惠。湖南是“急先鋒”，后面大概率還會(huì)有其他省市跟進(jìn)。沒辦法，商用房的寒冬，來得猝不及防。
在11月7日的直播中，新東方創(chuàng)始人俞敏洪表示，將停止最大業(yè)務(wù)，接近1500個(gè)教學(xué)點(diǎn)要退租，課桌椅還要再送至少8萬套。據(jù)悉，這些教學(xué)點(diǎn)僅裝修費(fèi)已超過50億，相關(guān)的違約金、押金等也是一筆不小的開支。他還說，賬上的資金，必須能夠滿足一個(gè)條件：如果有一天突然倒閉，保證能夠支付學(xué)費(fèi)退款和員工工資。這只是教培行業(yè)退租潮的縮影。
在北京，以海淀黃莊地鐵站為中心，一公里內(nèi)云集了新東方、學(xué)而思、高思等數(shù)十家校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，五公里內(nèi)還矗立著人大附中、北大附中、北京101中學(xué)、清華附中等學(xué)校，如今一片沉寂，大量空置寫字樓掛牌出租。
近日有報(bào)告指出，教育行業(yè)在北京至少有12萬平方米的租賃面積將于年末前完成退租，其中主要以關(guān)閉線下課堂門店為主。退租面積最多的區(qū)域依次為上地、中關(guān)村和望京。
在上海，校外教培機(jī)構(gòu)集體爆雷，不少機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂，人去樓空，拿著家長(zhǎng)預(yù)交的學(xué)費(fèi)跑路。
除了教培，還有餐飲。
11月5日，海底撈公告，已決定在2021年12月31日前，逐步關(guān)停300家左右客流量相對(duì)較低，及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不如預(yù)期的海底撈門店，其中部分門店將暫時(shí)休整、擇機(jī)重開，休整周期最長(zhǎng)不超過兩年。此外，在經(jīng)營(yíng)狀況全面改善前，將適時(shí)收縮集團(tuán)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張計(jì)劃，平均翻臺(tái)率(餐桌重復(fù)使用率)未達(dá)到4次/天，原則上不會(huì)規(guī)?；_設(shè)新的分店。公告最后說的一句話，意味深長(zhǎng)：目前的苦果，只能由我們自己一口一口咽下去。
2019年，海底撈內(nèi)地門店的翻臺(tái)率為4.8次/天。2020年，翻臺(tái)率下降到3.6次/天。今年上半年，翻臺(tái)率仍沒有回升，反降至3次/天。這可是餐飲業(yè)數(shù)一數(shù)二的招牌，是各地商場(chǎng)求之不得的招商對(duì)象，巨頭尚且自顧不暇，更不用提反復(fù)關(guān)停、開放的中小餐飲企業(yè)了。
新東方是教培的縮影，海底撈是餐飲行業(yè)的鏡像。
而教培和餐飲的退租、關(guān)停，又會(huì)加速商業(yè)地產(chǎn)、公寓、商鋪、寫字樓的庫存積壓。
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