上海寫字樓租賃市場穩(wěn)住了 二房東模式存隱憂
發(fā)布時(shí)間：2021年11月09日分享到： 與去年受疫情影響整體寫字樓租賃市場租金和出租率都小幅下滑相比，2021年上海寫字樓租賃狀態(tài)恢復(fù)較好。
根據(jù)相關(guān)報(bào)道顯示，今年三季度，上海寫字樓租賃市場凈吸納量延續(xù)上漲態(tài)勢并創(chuàng)下單季新高，達(dá)到44.9萬平方米，搬遷擴(kuò)租態(tài)勢進(jìn)一步擴(kuò)大，19個(gè)子市場約九成實(shí)現(xiàn)正增長。截至三季度末，上海寫字樓市場空置率環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至17.1%。從成交類型與區(qū)位看，搬遷擴(kuò)租需求占比高達(dá)70%。前灘和南京西路等市場出現(xiàn)一房難求的局面，季內(nèi)前灘空置率更是低至4.3%，僅次于外灘。
最近兩年確實(shí)有不少核心商務(wù)區(qū)租戶搬遷至前灘等新興商務(wù)區(qū)，一方面是前灘等新興商務(wù)區(qū)的各類配套還不錯(cuò)；另一方面，租金要比核心商務(wù)區(qū)低40%至50%，同時(shí)一些制造業(yè)企業(yè)傾向于到新興商務(wù)區(qū)購買或租賃整棟辦公樓。
在凈吸納量創(chuàng)歷史新高的同時(shí)，租金指標(biāo)的趨勢性轉(zhuǎn)折也露出端倪。世邦魏理仕報(bào)告顯示，上海三季度寫字樓市場租金止跌企穩(wěn)，報(bào)價(jià)和有效租金較上季度分別上調(diào)0.6%和0.8%?？罩寐史矫?，上海三季度核心商務(wù)區(qū)、核心拓展區(qū)和新興商務(wù)區(qū)空置率分別為11.9%、17.9%和21.7%，環(huán)比分別下降0.9個(gè)百分點(diǎn)、0.9個(gè)百分點(diǎn)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。
疫情緩和以及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是上海寫字樓租賃恢復(fù)良好的原因，上海作為我國對(duì)外開放的窗口城市，基于優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)量和戰(zhàn)略新興資本的加持，辦公樓市場的回暖跡象仍將持續(xù)。
2021年寫字樓需求持續(xù)升溫顯示了上海作為國家對(duì)外開放的窗口城市良好的經(jīng)濟(jì)基本面。浦東“引領(lǐng)區(qū)”新政落地已逐步為區(qū)域市場吸引更多外資金融、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)需求，第三季度浦東需求實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲近90%，外資占比明顯提升。據(jù)透露，未來六個(gè)月，上海寫字樓市場預(yù)計(jì)將有69萬平方米左右新增體量入市，上海全年凈吸納量將創(chuàng)新高，租金有望持續(xù)提升。
寫字樓租賃市場數(shù)據(jù)向好的同時(shí)，在業(yè)內(nèi)人士看來，上海寫字樓租賃市場也存在一些隱憂，比如非中央商務(wù)區(qū)空置率達(dá)到20%以上、層出不窮的“二房東模式”等。
盡管非中央商務(wù)區(qū)的租賃市場同樣活躍，但是大量的寫字樓租賃新增供應(yīng)導(dǎo)致空置率環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至27.8%。近年來上海甲級(jí)寫字樓發(fā)展較快，每年的新增供應(yīng)量在100萬平方米至150萬平方米之間。至于空置率是15%還是20%趨向于健康，目前并沒有一個(gè)特別的數(shù)字。從空置率來看，20%以上的數(shù)字確實(shí)不低，隨著供應(yīng)持續(xù)增加，這可能是非中央商務(wù)區(qū)未來不小的隱憂。
相比非中央商務(wù)區(qū)的空置率數(shù)據(jù)，寫字樓市場冒出的“二房東”模式更讓業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂。一些個(gè)人、科技公司或商務(wù)咨詢公司，以略低的價(jià)格整層租賃辦公樓，再裝修配置辦公家具后，分割成大小不同的辦公室，加價(jià)出租給中小租戶。二房東從業(yè)主方拿到的租金不高，同時(shí)可能還存在“偷面積”的行為。
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