在線教育退潮，部分城市寫字樓租金已下跌
發(fā)布時(shí)間：2021年10月08日分享到： “雙減”這只蝴蝶的翅膀扇動(dòng)，不僅改變?nèi)f千家庭的日常，也在寫字樓的一池春水中攪起微瀾。
2020年，在“停課不停學(xué)”等政策扶持下，在線教育成為資本的“寵兒”，市場(chǎng)規(guī)模達(dá)4858億元，融資金額更是超過(guò)了500億元。一時(shí)間，多家在線教育機(jī)構(gòu)在二三線城市開(kāi)拓疆土，招兵買馬，同步開(kāi)辟辦公場(chǎng)地，成為寫字樓市場(chǎng)名副其實(shí)的租賃大戶。
“雙減”的應(yīng)聲落地后，伴隨倒閉潮和裁員潮，不少城市的一些寫字樓一夜人去樓空，甚至不乏近10層的連層空置。
根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)了解到，在線教育在2020年的市場(chǎng)規(guī)模達(dá)4858億元，增速上升至20.2%，融資金額更是超過(guò)了500億元，超出2016年至2019年的融資總和。
在資本的加持下，各家教育機(jī)構(gòu)的規(guī)模也有了很大的飛躍，不少企業(yè)員工數(shù)量翻倍。據(jù)行業(yè)內(nèi)人士透露，作業(yè)幫、學(xué)而思員工數(shù)量均超過(guò)3萬(wàn)人，猿輔導(dǎo)近4萬(wàn)人。同時(shí)，各家積極招兵買馬，分別在二三線城市布局地方中心，大量教育機(jī)構(gòu)涌入當(dāng)?shù)貙懽謽?、?gòu)物中心和社區(qū)。
2020年，在線教育機(jī)構(gòu)大量承租甲級(jí)寫字樓用于辦公，成為名副其實(shí)的租賃大戶。在成都、重慶、西安等新一線城市，以好未來(lái)、猿輔導(dǎo)、作業(yè)幫等為代表的教育培訓(xùn)業(yè)大面積整租、持續(xù)擴(kuò)租，成為甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的租賃新需求。2020年在線教育行業(yè)擴(kuò)租12.7萬(wàn)平方米，在全年租賃5000平方米以上成交行業(yè)中排名第三，占比9.5%。
在線教育企業(yè)也首次在華西榜單中進(jìn)入第一梯隊(duì)，并在科技互聯(lián)網(wǎng)細(xì)分領(lǐng)域中居于首位，而這一現(xiàn)象在前幾年的城市榜單中并不多見(jiàn)。
事實(shí)上，作為教育行業(yè)的“天之驕子”——在線教育的“財(cái)大氣粗”是公認(rèn)的。2021年二季度寫字樓租賃成功簽約客戶中，教育行業(yè)排名第二，占比達(dá)到39.54%。
除了租賃，風(fēng)頭無(wú)兩的教培機(jī)還將“燒錢”的觸角伸向重資產(chǎn)層面，在買地買樓上毫不手軟。
2021年2月，猿輔導(dǎo)投資近40億的武漢光谷運(yùn)營(yíng)總部開(kāi)建，還在西安、成都、重慶等城市建立多個(gè)分支機(jī)構(gòu)。無(wú)獨(dú)有偶，頭部企業(yè)中公教育此前花費(fèi)30.05億于北京摘地，將用于建設(shè)創(chuàng)新教育總部及科研中心等。除這兩者外，新東方、好未來(lái)等巨頭也紛紛豪擲億金，加入買地修樓的隊(duì)列。
“雙減”應(yīng)聲落地，在線教育成寫字樓高危“租戶”
然而，高光時(shí)刻不到一年，監(jiān)管的一聲哨響，教培行業(yè)迎來(lái)生死震蕩。
倒閉潮，裁員潮，成為教培行業(yè)幾乎每日可見(jiàn)的行業(yè)新聞。不少扎堆寫字樓市場(chǎng)的在線教育機(jī)構(gòu)，開(kāi)始出現(xiàn)了大規(guī)模退租的情況，成為寫字樓“高危”租戶。
8月9日，中國(guó)民辦教育協(xié)會(huì)發(fā)布校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)房租有關(guān)問(wèn)題的行業(yè)意見(jiàn)書(shū)，反映校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)退租難，呼吁理解與支持。貝殼研究院預(yù)計(jì)，未來(lái)寫字樓和購(gòu)物中心的租戶組合將出現(xiàn)調(diào)整，教育類租戶占比短期內(nèi)將會(huì)大量減少。
以北京為例，曾經(jīng)聚集大量教培機(jī)構(gòu)的“宇宙補(bǔ)課中心”—北京海淀黃莊銀網(wǎng)中心如今已是門可羅雀，玻璃門上貼滿了招租告示。彼時(shí)滿租狀態(tài)的中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)中心租金目前已由8/平米/天下調(diào)至6.8元/平米/天。多位機(jī)構(gòu)分析師表示，保守估計(jì)北京市教培行業(yè)騰退寫字樓面積達(dá)30萬(wàn)平方米上下。
而在成都，在線教育也迎來(lái)一場(chǎng)退租潮。某在線教育巨頭最后的2000人將簽離職協(xié)議，其成都公司業(yè)務(wù)被全部裁掉。
不止在線教育，隨著“雙減”政策的一聲槍響，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的教培行業(yè)瞬間賓客四散，一片狼藉。
裁員、閉店、破產(chǎn)，多家教育機(jī)構(gòu)已著手打包離場(chǎng)。8月以來(lái)，猿輔導(dǎo)、作業(yè)幫、好未來(lái)等頭部企業(yè)已關(guān)閉部分地方中心；好未來(lái)旗下學(xué)而思網(wǎng)校裁撤波及上萬(wàn)人；啟文教育、巨人教育啟動(dòng)破產(chǎn)清算；華爾街英語(yǔ)培訓(xùn)中心（上海）等1250家教培相關(guān)機(jī)構(gòu)被法院強(qiáng)制執(zhí)行……
日前，教培巨頭新東方公布的2021財(cái)年業(yè)績(jī)顯示，美國(guó)通用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下(U.S.GAAP)全年凈收入42.8億美元，同比增長(zhǎng)19.5%；營(yíng)業(yè)收入1.17億美元，同比銳減70.6%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為2.3億美元，同比減少35.2%。截至5月31日，公司在108個(gè)城市擁有122所學(xué)校和1547個(gè)培訓(xùn)中心以及大約54200名教師。新東方表示，計(jì)劃在2022財(cái)年關(guān)閉某些培訓(xùn)中心。
那么，“雙減”政策下，在線教育企業(yè)的集中退租對(duì)寫字樓市場(chǎng)影響如何？
三季度北京寫字樓租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京甲級(jí)寫字樓凈吸納量、租金、空置率等核心指標(biāo)均有積極表現(xiàn)。從結(jié)構(gòu)看，當(dāng)季，北京5000平方米以上的租賃成交當(dāng)中，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)占比高達(dá)67%。
普遍認(rèn)為，寫字樓市場(chǎng)是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“晴雨表”。而從三季度北京寫字樓市場(chǎng)核心指標(biāo)來(lái)看，來(lái)自首都經(jīng)濟(jì)的這張“晴雨表”，受在線教育退租的影響并沒(méi)有想象中的大。
“雙減”政策對(duì)北京整體寫字樓市場(chǎng)影響有限，從區(qū)域來(lái)看，主要影響集中在望京酒仙橋、上地和中關(guān)村。從樓宇級(jí)別來(lái)講，甲級(jí)樓宇受影響較小，影響主要集中在乙級(jí)樓宇和產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中。
業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，在線教育的單一行業(yè)波動(dòng)，并不會(huì)對(duì)寫字樓整體市場(chǎng)產(chǎn)生大的影響，這只是一個(gè)細(xì)分行業(yè)的短期現(xiàn)象，暫時(shí)空出一些面積也有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更新?lián)Q代。
此外，由于在線教育企業(yè)此前更傾向于高端寫字樓，辦公空間維護(hù)狀態(tài)較好，這種可以“拎包入住”的辦公樓備受高科技企業(yè)歡迎。因此，即便政策調(diào)整給市場(chǎng)帶來(lái)一定波動(dòng)，但預(yù)計(jì)今年下半年到年底，空置面積會(huì)很快被其他互聯(lián)網(wǎng)公司填補(bǔ)。
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