中國中心城市寫字樓空置率為何高居不下？
發(fā)布時間：2021年09月30日分享到： 密密麻麻的寫字樓，一度被看做是城市活力的象征。北京寫字樓租售中心網(wǎng)根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)了解到，我國的一線城市中，上海的甲級寫字樓總存量已經(jīng)來到了1454萬平方米，高居榜首。當然，放眼世界，這個數(shù)字并不算多。根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，甲乙級辦公樓租賃市場規(guī)模不足50萬平方米的內(nèi)地城市，超過60%，大約相當于一座城市內(nèi)只有5—8棟現(xiàn)代標準化辦公樓宇。但在全球范圍內(nèi)，甲乙級辦公樓市場規(guī)模最大的20座城市的體量均值約為2300萬平方米。
從增長空間來看，中國經(jīng)濟總量前50大城市辦公樓市場仍有超過6000萬平方米的差距，光4座一線城市辦公樓市場總供應缺口就高達3000萬平方米以上。按理來說，缺口如此之大，中國城市的寫字樓應該是一座難求。但有意思的是，全國經(jīng)濟總量前50大城市中，已有17個城市的辦公樓處于“供應過剩”狀態(tài)。我國41個中心城市里，有19個城市的甲級寫字樓空置率超過了30%。
這意味著，在這些城市中，近1/3的高檔寫字樓，都是空的。在長春、無錫和南昌等地，甲級寫字樓的空置率，甚至超過了40%。你很難想象，在中國最具活力的這批城市里，有如此大比例的高檔寫字樓被閑置。在很多人的腦海中，一線城市的寫字樓里，坐滿了各種金領、白領，燈火通明、晝夜不息。但是這一數(shù)據(jù)，卻打破了人們的幻想。
一線城市的寫字樓，到底經(jīng)歷了什么？同樣的疑問，早在去年就已經(jīng)滋長。
去年，受到疫情和新入市項目的影響，北京全市和五大核心商圈甲級寫字樓空置率繼續(xù)上揚，達到16.2%和9.9%，分別環(huán)比上升2.4和1.9個百分點。這個數(shù)據(jù)，創(chuàng)下了此前8年以來的新高峰。那時候，悲傷不只屬于北京寫字樓。在青島，甲級寫字樓的空置率上升至28.8%，南京甲級寫字樓空置率上升至29.5%。在上海，陸家嘴、靜安寺以及大虹橋板塊的大部分寫字樓項目，都可以在報價的基礎上打折，或者直接減免部分租金。這樣的情況在前兩年是難以想象的。更魔幻的是深圳，第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，深圳甲級寫字樓空置率同比增長6.33個百分點，飆升至22.04%，四個一線城市中排名第一！到了2020年一季度，這種態(tài)勢更加明顯。
2020年，為促進成交，深圳不少寫字樓甚至推出了“99元/平方米/月特價房”吸引客戶，要知道，這可是在寸土寸金的深圳。消息人士感嘆到：以前在福田中心區(qū)要找2字頭以下的寫字樓很少，現(xiàn)在居然還有99元特價房，我們感覺這房子跟不要錢一樣。
其實，自2018年三季度起，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金就一路向下，再也沒有反彈。深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓連續(xù)下跌五個季度的情況，只有2008年金融危機的時候出現(xiàn)過。
寫字樓，何以至此？
冰凍三尺非一日之寒。
中心城市寫字樓空置率的高企，不全是疫情的原因。早在疫情之前，這就不是什么新鮮事。在疫情之前，我國部分城市的寫字樓租賃市場數(shù)據(jù)顯示，只有臺北、廣州保持在合理范圍內(nèi)，其余城市的空置率均過高，尤其是二線城市。最突出的是廣西南寧，達到了驚人的54.3%。這意味著，這個城市有一半多的甲級寫字樓空在那里，造成資源浪費。此外，西安、蘇州、天津、長沙、重慶、佛山、廈門、沈陽、貴陽等城市，空置率都在30%以上。
是什么推高了中國中心城市寫字樓的空置率？
綜合來看，主要有兩大原因。
一是供應量太大。以深圳為例，數(shù)據(jù)顯示，早在2019年，深圳甲級寫字樓存量就達到553萬平方米，同比增長19.3%。其他中心城市，甲級寫字樓的供應也大于實際需求。在6億人月收入不足1000元的當下，高端寫字樓的需求比我們想象的要小。寫字樓供應量暴增的背后，來源于追求稅收與GDP的動力。寫字樓物業(yè)是城市經(jīng)濟厚度的關(guān)鍵指標，象征著繁華富庶，夜晚的燈光秀，讓很多人迷戀在虛假的繁榮之中，是地方追求的面子工程。此外，相比普通住宅，寫字樓交易稅費高。而且，寫字樓還能作為吸引企業(yè)前來落戶的籌碼，是地方創(chuàng)收的有效手段。面子里子都有，各大城市趨之若鶩也就不奇怪了。
二是互聯(lián)網(wǎng)的崛起?；ヂ?lián)網(wǎng)電商極度壓縮了商鋪與寫字樓的需求。在互聯(lián)網(wǎng)時代，很多企業(yè)只需要一個小作坊，甚至直接在家，就能實現(xiàn)正常運營。此外，這些年，受宏觀經(jīng)濟下行影響，再加上P2P行業(yè)暴雷不斷，寫字樓的空置率更加嚴重。多因歸于一處，甲級寫字樓的命運早已注定。
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