退租超30萬(wàn)平，教培行業(yè)撤離北京寫(xiě)字樓
發(fā)布時(shí)間：2021年09月24日分享到： 雙減政策，給近萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)的教培行業(yè)按下了暫停鍵。不論是在線(xiàn)教育猿輔導(dǎo)、作業(yè)幫，還是線(xiàn)下教培新東方、高思教育，幾乎所有K12教育龍頭企業(yè)的總部都集中在北京。他們都面臨相同的問(wèn)題：縮減、裁員、轉(zhuǎn)型，以及大面積退租，保守估計(jì)北京市教培行業(yè)騰退寫(xiě)字樓面積達(dá)30萬(wàn)平方米上下。
然而對(duì)于寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，面對(duì)空蕩蕩的課桌椅、尚未來(lái)得及收拾的網(wǎng)課工位，有人發(fā)愁降租，有人早已找到下家。
位于海淀黃莊的銀網(wǎng)中心、理想大廈和海淀文化藝術(shù)大廈，是「宇宙補(bǔ)課中心」海淀黃莊著名「補(bǔ)習(xí)樓」。曾幾何時(shí)直到晚上九點(diǎn)多仍是燈火通明，和隔壁的中關(guān)村加班的碼農(nóng)作息相似，只不過(guò)這里是上補(bǔ)習(xí)班的少年。
附近工作人員感嘆，每棟樓100多個(gè)停車(chē)位、十多部電梯滿(mǎn)足不了高峰期來(lái)上課的孩子和家長(zhǎng)。銀網(wǎng)中心和理想大廈后期都加裝了電梯，知春路西口的紅燈要等半小時(shí)才能順利通過(guò)。但去年疫情之后，這邊就冷清了許多。
中秋假期，海淀黃莊昔日的車(chē)水馬龍?jiān)缫巡粡?fù)重現(xiàn)，這里的「假期」從疫情便開(kāi)始了。一小時(shí)內(nèi)只見(jiàn)到零星家長(zhǎng)帶著孩子來(lái)上美術(shù)、音樂(lè)等課程，多數(shù)教培機(jī)構(gòu)門(mén)窗緊鎖，上面貼著疫情防控提示和線(xiàn)下停課告示。
據(jù)了解，銀網(wǎng)中心從租金最高時(shí)的12元/天/平米低至如今6元/天/平米。小業(yè)主名下的物業(yè)租金在8元/天/平米左右，價(jià)格還能談，押金方面最低能到押二付三。但到6元/天/平米不太可能，可能是除去物業(yè)費(fèi)和發(fā)票后的價(jià)格。銀網(wǎng)中心的租賃銷(xiāo)售稱(chēng)最近的行情比之前的高點(diǎn)回落了不少。
同時(shí)，目前該大廈退出的都是一千平以上的大面積，可租的寫(xiě)字樓從150平米到3000平米的大小面積都有，但150平目前只有7層朝西的大開(kāi)間，騰退前也是從事教培行業(yè)。這棟樓除了底商的民生銀行與平安銀行，其他都是做教育的。
對(duì)個(gè)人業(yè)主來(lái)說(shuō)，出于現(xiàn)金流考慮可能會(huì)作一些讓步。乙級(jí)及以下寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)更困難，他們的目標(biāo)客戶(hù)是中、小微企業(yè)，以?xún)r(jià)格戰(zhàn)方式和甲級(jí)寫(xiě)字樓形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。大面積騰退之后，短時(shí)間內(nèi)很難找到那么多的中小微企業(yè)以低單價(jià)格補(bǔ)充進(jìn)來(lái)。
相比疫情期間受困的線(xiàn)下教培，在線(xiàn)教育從去年烈火烹油到全面收縮，只用了一年左右的時(shí)間。幾乎所有的在線(xiàn)教育都在商談提前退租事宜，總部集中的上地、中關(guān)村、望京酒仙橋成了退租的主要區(qū)域。
學(xué)而思北京的線(xiàn)下培訓(xùn)點(diǎn)從155砍到了26，有機(jī)構(gòu)北京的6個(gè)工區(qū)退了3個(gè)，行業(yè)內(nèi)裁員退租的并行動(dòng)作很快，從7月份持續(xù)到9月份，而且力度一直在加大。
一位機(jī)構(gòu)分析師對(duì)此深有感觸，去年在線(xiàn)教育的租賃面積與其極速擴(kuò)張成正比。猿輔導(dǎo)在望京的租賃面積差不多有四萬(wàn)以上，疫情期間在線(xiàn)教育幾乎成了這幾個(gè)區(qū)域里寫(xiě)字樓租賃的第二梯隊(duì)?，F(xiàn)在沒(méi)有在線(xiàn)教育的成交單，都在談退租。
疊加疫情叫停的線(xiàn)下教培，綜合甲級(jí)、非甲級(jí)寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，預(yù)估行業(yè)騰退面積在30萬(wàn)平方米以上，預(yù)計(jì)四季度仍有部分面積繼續(xù)清退。受在線(xiàn)教育影響，今年第三季度上地區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金出現(xiàn)了第一次下降，從上季度的176.1元/月/平米下滑至173.1元/月/平米。吸納量則出現(xiàn)負(fù)值，達(dá)到了-3萬(wàn)平方米。而上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金已連漲五個(gè)季度，去年疫情期間，全市寫(xiě)字樓板塊包括CBD幾乎都在普跌，只有上地區(qū)域在上漲。此次微調(diào)后，租金仍高于產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)平均租金。
短期內(nèi)教培行業(yè)的影響肯定會(huì)有，但更長(zhǎng)周期維度上，北京今年北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的基本盤(pán)非常穩(wěn)健。對(duì)于甲級(jí)寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，除非是非常優(yōu)質(zhì)的企業(yè)或者大租戶(hù)，才有很強(qiáng)的議價(jià)權(quán)。
從數(shù)據(jù)上來(lái)看，即使上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空置率本季度上漲至6.8%，中關(guān)村甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率環(huán)比上漲了1%，也仍低于全市16.7%的平均水平。因此，并不表明一個(gè)細(xì)分賽道行業(yè)的波動(dòng)，能夠影響該區(qū)域乃至整個(gè)北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。
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