北京甲級寫字樓市場需求回歸常態(tài)，空置率降至16.7%
發(fā)布時間：2021年09月23日分享到： 北京甲級寫字樓市場三季度依然實現(xiàn)穩(wěn)定去化，市場需求已經(jīng)回歸常態(tài)。雖然市場需求在三季度如預期出現(xiàn)了放緩，但從數(shù)據(jù)上看企業(yè)租辦公室的需求依然保持了較高水平，達到21.5萬平方米。若剔除自用面積的影響，凈吸納量仍維持在17.1萬平方米。如果再細分需求來源，我們發(fā)現(xiàn)本季度的凈吸納量受到單一租戶的大宗租賃交易的影響很大，超過8萬平米，也就是說若剔除此交易影響，全市場凈吸納量僅為8.8萬平方米。由此可見，北京甲級寫字樓租賃市場需求實際上已經(jīng)回歸常態(tài)。在甲級寫字樓新增供應方面，隨著陽光金融中心在本季度入市，中服地塊北區(qū)所有在建項目均已入市，今年前三季度累計新增供應量達到57萬平方米。受益于前三季度旺盛的市場需求，空置率進一步降至16.7%，環(huán)比下降1.4個百分點。市場租金維持在341.1元每月每平米，環(huán)比微漲0.1%，這也是租金在連續(xù)9個季度下跌后首次實現(xiàn)企穩(wěn)。
在子市場表現(xiàn)方面，CBD的表現(xiàn)可謂是一枝獨秀。目前北京辦公樓租賃市場的兩大特點：第一，東部市場租金性價比凸顯。從2018年二季度市場租金觸及最高點后，CBD子市場的租金已經(jīng)回調(diào)超過12%，調(diào)整幅度僅次于燕莎和望京酒仙橋市場。CBD是目前東部市場中唯一具備高性價比和足夠優(yōu)質(zhì)辦公空間的子市場，同時也是唯一被劃入自貿(mào)區(qū)范圍的甲級寫字樓市場。第二，大面積需求和供給錯配問題依然嚴重。北京辦公樓租賃市場依然存在大面積辦公需求和閑置辦公空間在地理位置上的錯配問題。整體上看，新增的大面積需求集中在中關村、上地和望京酒仙橋區(qū)域，而目前可利用的產(chǎn)業(yè)辦公空間大多集中在CBD和麗澤區(qū)域，而這兩個子市場也是目前租賃交易最火熱的區(qū)域。從今年前三季度的市場去化來看，CBD占全市場凈吸納量的比重從Q1的23%上升到Q2的34%，到了三季度更是上升到69%，占比逐季提升。
在成熟產(chǎn)業(yè)園市場方面，部分子市場短期內(nèi)受“雙減”政策影響較大，但市場需求依然非常旺盛。如寫字樓市場一樣，產(chǎn)業(yè)園市場本季度凈吸納量也出現(xiàn)回落，達到12.6萬平方米，空置率進一步降至16.9%，租金依然穩(wěn)定在128.4元每月每平米。雖然本季度影響較大的事件是“雙減”政策后在線教育企業(yè)的退租，但該政策對全市場的影響非常有限，而且對于不同區(qū)域和樓宇的沖擊也不同。從區(qū)域來看，主要影響還是集中在望京酒仙橋，上地和中關村。從樓宇級別來講，甲級樓宇受影響較小，影響主要集中在乙級樓宇和產(chǎn)業(yè)園項目中。據(jù)不完全統(tǒng)計，在甲級寫字樓中的退租面積占比不到10%。由于在線教育企業(yè)普遍集中在望京酒仙橋、上地等低空置率的市場，大面積騰退正好為其他企業(yè)的新增辦公需求提供了空間。同時，在線教育企業(yè)退出的面積多數(shù)具有嶄新裝修及辦公家具，因此該類面積投入市場后非常受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的歡迎。除了少數(shù)“專業(yè)”教培樓宇外，業(yè)主普遍持有樂觀態(tài)度，尚未出現(xiàn)過分擔憂后續(xù)出租的情況。
在產(chǎn)業(yè)園子市場的表現(xiàn)方面，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（即亦莊產(chǎn)業(yè)園市場）在“兩區(qū)建設”一周年之際結(jié)出了豐碩的成果。在2020年，亦莊市場的空置率高達25%，僅僅一年時間，空置率大幅下降近15個百分點，到今年三季度僅為10.7%。凈吸納量在上個季度更是領跑所有子市場，今年前三季度平均凈吸納量更是超過5萬平米。市場快速去化的背后代表了越來越多的企業(yè)落戶經(jīng)開區(qū)。根據(jù)經(jīng)開區(qū)對外發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在過去的一年間，經(jīng)開區(qū)新增外資企業(yè)47家，同比增長123.8%；新增儲備項目超過1000個，實現(xiàn)近200個項目簽約，總投資額超4,200億元，其中更有超過170個項目被納入“兩區(qū)”工作重點推進項目。從行業(yè)來看，經(jīng)開區(qū)目前大力引進的企業(yè)主要以新經(jīng)濟企業(yè)為主，其中包含新一代信息技術(shù)、新能源智能汽車、生物技術(shù)和大健康、機器人和智能制造等產(chǎn)業(yè)。
展望第四季度，甲級寫字樓租賃市場將有14.1萬平方米的新增供應待入市，對市場沖擊有限。雖然凈吸納量逐步回歸常態(tài)化，但由于新項目體量有限且自用比例較高，因此四季度市場仍將持續(xù)去化，年末空置率將出現(xiàn)同比大幅回落。全年來看，年度凈吸納量預計將創(chuàng)10年新高，去年Q419.4%的空置率或?qū)⒊蔀槲磥?-5年內(nèi)的階段性高點。我們依然維持市場租金在今年四季度或明年一季度出現(xiàn)實質(zhì)性企穩(wěn)回升的預判。從中長期來看，北交所的設立為全國的創(chuàng)新型中小企業(yè)提供了更高效的資源配置平臺，特別是“十四五”規(guī)劃中所提及的“專精特新”企業(yè)。北京作為全國的科技中心，擁有全國最高的科研投入比例，最多的科研機構(gòu)，相信北交所的設立將會使更多立足于北京的創(chuàng)新型中小企業(yè)受益。我們相信隨著這些企業(yè)逐步做大做強，將為北京辦公樓市場帶來新的需求增長極。
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