辦公樓散售市場整體遇冷
發(fā)布時間:2021年07月27日分享到:
北京寫字樓租售中心網(wǎng)了解到,和京滬動輒單價5萬元每平方米以上的高總價整售辦公樓租賃項目相比,低總價的散售辦公樓租賃項目均價依然較低,并且多年保持穩(wěn)定。以北京散售辦公樓租賃市場為例,全市成交均價常年穩(wěn)定在2.8萬元每平方米以下,并且成交單價和所在商圈的商務氛圍并不成正比。自2015年以來,除了金融街(月壇)中心和駿豪中央公園廣場,即使是位于市區(qū)成熟商圈的散售辦公樓租賃項目,成交均價也通常不會超過3萬元每平方米。
北京散售
辦公樓租賃市場的成交均價近十年來保持穩(wěn)定,平均均價約2.6萬元每平方米;2021年前7個月的均價錄得2.7萬元每平方米,和2020年全年對比下降11.5%。去化周期則呈快速上升趨勢,自2017年起迅速升高,并于2020年達到頂峰,為近十年最高值;2021年前7個月的去化周期有所降低,但仍位于50個月的高位,辦公樓租賃市場需求較為疲軟,可售存量和潛在供應仍不斷增加。貝殼研究院預計,全市散售辦公樓租賃市場的去化周期未來仍將繼續(xù)升高,如何有效去化存量物業(yè)成為當務之急。
20世紀90年代末期,商業(yè)地產(chǎn)類物業(yè)開始在國內(nèi)主要城市成規(guī)模出現(xiàn),以辦公樓和百貨商場為主。以
北京辦公樓租賃市場為例,2000年以前的辦公項目大多為單一業(yè)權,主要集中在東長安街、CBD和燕莎區(qū)域,租戶絕大多數(shù)以外資企業(yè)為主;中國于2001年加入世界貿(mào)易組織,受到之前亞洲金融危機影響的國內(nèi)商業(yè)活動迅速升溫,國內(nèi)外企業(yè)均在大陸地區(qū)快速擴張,辦公樓租賃市場因此受益。以SOHO中國為代表的開發(fā)商作為散售辦公模式的代表,在21世紀初以售代租迅速回款,短期內(nèi)取得了一定的收益。
和住宅物業(yè)的“重售輕租”不同,商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)更重運營,無論是辦公還是零售物業(yè),自身估值主要由租戶貢獻的現(xiàn)金流決定,因此“重租輕售”。散售辦公樓租賃項目由于產(chǎn)權分散,無法進行有效管理,租戶品質層次不齊,本質上難以產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收入。SOHO中國也在2012年公開表示,告別散售,持有北京、上海有價值的物業(yè)。在過去超量的投資開發(fā)和土地供給模式之下,近年來整售優(yōu)質辦公物業(yè)大量入市,市場競爭更加激烈,一二線城市甲級
辦公樓租賃項目的平均租金和入住率大多呈下降趨勢,散售辦公樓的劣勢愈發(fā)明顯。
除了硬件劣勢,國內(nèi)散售辦公物業(yè)產(chǎn)權交易需要繳納高額土地增值稅,以30%為起點遞增,當物業(yè)增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%,很大程度上也限制了散售辦公面積的成交價格。而整售辦公物業(yè)入市時即由開發(fā)公司持有,之后的整售交易大多通過境內(nèi)甚至境外股權轉讓方式進行,很大程度上能夠合理規(guī)避相關稅款,因此優(yōu)質整售物業(yè)的增值幅度并不會因稅費受到太大限制。以位于北京CBD商圈的SK大廈成交為例,據(jù)公開消息,2008年凱德集團將該大廈出售給韓國SK集團,當時成交價為33.4億元。2021年6月,和諧健康保險股份有限公司披露公告,公司采用股權方式出資約90.6億元收購北京新錦城房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司100%股權,從而持有北京SK大廈。SK大廈在13年間升值57.2億元,約1.7倍。