深圳甲級寫字樓租金兩年來首次止跌回升
發(fā)布時間：2021年07月02日分享到：整體經(jīng)濟持續(xù)復(fù)蘇的背景下，一線城市甲級寫字樓租賃市場需求普遍回溫，北上廣深半年度凈吸納量分別達到35萬、76萬、31萬和43萬平方米，各自超過去年全年的吸納水平，也因此帶動北京之外的三座城市空置率下降0.9-3.0個百分點，而受新興商圈供應(yīng)去化影響的北京在核心商圈內(nèi)的空置率也呈下降趨勢。需求的活躍與復(fù)蘇顯然與此前租金持續(xù)下調(diào)的刺激有關(guān)，2021年上半年一線城市半年租金變化仍然為負數(shù)；不過從2季度的單季數(shù)據(jù)更可以看到最新的變化趨勢，深圳和廣州的租金環(huán)比已實現(xiàn)了止跌回升。整體而言，一線市場呈現(xiàn)出較明顯的回暖跡象。
在深圳寫字樓租賃市場，去年下半年以來，國內(nèi)經(jīng)濟疫后復(fù)蘇漸趨明朗，同時寫字樓租金持續(xù)下行降低了辦公租賃成本，共同刺激企業(yè)換租、擴租需求釋放，市場尋租活動增多，需求活躍度大大提升。今年上半年，42.9萬平方米的吸納量不僅超過去年全年水平，更比同期新增供應(yīng)量還多出10萬方，也意味著需求也在不斷消化市場的存量面積，帶動空置率4年來首次出現(xiàn)較為明顯的回落，半年下降2.8個百分點至22.3%。在持續(xù)的集中供應(yīng)面前，作為新興板塊的前海辦公物業(yè)去化壓力一直較大，政府積極招商引資，在片區(qū)低價策略及租金補貼的刺激下，擁有顯著租金優(yōu)勢的高品質(zhì)物業(yè)不斷吸引擴租、換租及新布局深圳的企業(yè)進駐，上半年20.8萬平米的凈吸納量約占全市吸納量的一半，吸納量持續(xù)高居各片區(qū)之首，片區(qū)吸引力可見一斑。
從租金表現(xiàn)來看，伴隨著持續(xù)積極的租賃策略取得較好的去化效果，市場逐漸分化：部分核心商務(wù)區(qū)標(biāo)桿項目去化指標(biāo)逐漸完成或進入尾盤階段，業(yè)主更加注重客戶資質(zhì)或開始調(diào)高租金報價；同時在激烈的市場競爭下，樓齡較長的項目未來經(jīng)營仍然面臨一定難度。綜合全市，平均租金半年微降0.2%，單季來看，二季度甲級寫字樓平均租金環(huán)比上升0.7%至每月每平方米211.14元，結(jié)束了自2019年一季度開啟的租金下行走勢。
對比2020年甲級寫字樓租賃需求的行業(yè)構(gòu)成，今年上半年傳統(tǒng)三大需求行業(yè)——科技、金融、專業(yè)服務(wù)在租賃成交中的面積占比進一步擴張，超8成以上。其中科技類企業(yè)上半年承租面積在全市占比高達36.9%，今年上半年錄得不少頭部企業(yè)或高速成長的科技企業(yè)的大面積租賃成交，除前海外，寶安中心區(qū)、蛇口、科技園、后海也是其活躍片區(qū)，向西部板塊聚集特征明顯。值得一提的是，根據(jù)深圳“十四五”規(guī)劃，數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重提升至31%的目標(biāo)，有望促進科技類企業(yè)的進一步發(fā)展，并帶動其在寫字樓需求中占據(jù)更高比例。金融業(yè)在上半年的租賃需求中占比也達到30%，券商、保險、基金等傳統(tǒng)金融業(yè)表現(xiàn)活躍，在選址上會關(guān)注片區(qū)的金融屬性及對相關(guān)政策利好。在專業(yè)服務(wù)業(yè)中，約有3成的租賃成交來自律所，此外還錄得會計事務(wù)所、咨詢、設(shè)計等行業(yè)的租賃成交，選址方面則偏好成熟板塊及考慮其服務(wù)對象。
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