2021年如何把握商業(yè)地產(chǎn)投資機遇
發(fā)布時間：2021年02月26日分享到：商業(yè)地產(chǎn)大宗交易是當(dāng)下的一大熱點。商業(yè)地產(chǎn)進入存量周期后，大宗交易與其間的資本運作越發(fā)繁榮。始于2000年初的中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易在2005年時達到小高峰，2006年的一紙“限外令”使交易量直線下降，2015年“限外令”取消后大宗交易又重新興盛。
2020上半年，新型冠狀病毒疫情成為推進商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰的催化劑。在疫情防控階段，商業(yè)活動大幅度減少，尤其是在一季度，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場面臨短期波動。自二季度開始，投資市場逐步回暖，一線城市交易占比高，上海市場整體最為活躍；北京憑借其資產(chǎn)流動性的優(yōu)勢，依舊受到投資者的重點關(guān)注；廣州在疫情下實現(xiàn)逆勢增長。辦公類物業(yè)交易仍占主導(dǎo)，資產(chǎn)直接交易占比達四成，內(nèi)地買家成絕對主力。
核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)寫字樓仍是頗具吸引力的投資對象。
由于穩(wěn)定的回報和資產(chǎn)管理模式，辦公樓租賃項目向來是全國大宗交易市場最主要的投資標(biāo)的。2020年全年，從大宗交易資產(chǎn)類別的交易總額來看，辦公樓租賃項目的交易仍占主導(dǎo)，占交易總額的49.39%，綜合體、商業(yè)次之，占比均為15%左右。
不過，寫字樓租賃市場的地位也面臨著競爭。2020年工業(yè)類大宗交易增長明顯，成交宗數(shù)首次超越寫字樓，成為第一大交易類型。
重點城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃項目的出售標(biāo)的有限，北京等城市核心區(qū)域出售資源更是稀少，因而帶動可改造類物業(yè)受到投資者關(guān)注。同時，重點城市寫字樓租賃市場的租金平均漲幅普遍低于其資產(chǎn)價值漲幅，使得寫字樓的投資收益較低，因此更多投資商把目光轉(zhuǎn)向增值型資產(chǎn)。
但2020年釋放了不少積極信號，包括中美磋商第一階段協(xié)議簽署、國內(nèi)頭部企業(yè)擴張、金融業(yè)進一步開放等，這將提振信心并利好未來寫字樓租賃需求。
對于擁有大量資本和長期持有能力的投資者而言，門戶城市核心區(qū)位成熟的寫字樓能夠提供防御性租金收益，并且由于核心區(qū)位土地供應(yīng)的稀缺性，這類物業(yè)擁有長期的增值潛力。
整體看來，2020年投資市場與往年上升勢頭相比更趨于冷靜，但整體跌幅好于預(yù)期。從物業(yè)類型看，寫字樓租賃項目仍然是機構(gòu)投資者的首選，但來自存量市場的壓力、疫情因素的影響、辦公模式的轉(zhuǎn)變，投資風(fēng)險加大，使得投資者更加關(guān)注項目和市場租金、空置率等關(guān)鍵運營指標(biāo)數(shù)據(jù)。伴隨著中國經(jīng)濟的長期結(jié)構(gòu)性調(diào)整，例如數(shù)字化、城市化和消費升級，數(shù)據(jù)中心、長租公寓和冷鏈物流等另類資產(chǎn)的投資熱度上升。大型商場、購物中心類物業(yè)出現(xiàn)下滑，但在數(shù)字經(jīng)濟、宅經(jīng)濟等新經(jīng)濟的背景下，社區(qū)商業(yè)關(guān)注度有所提升。
從長周期視角判斷，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)類資產(chǎn)具有穿越周期的投資屬性。投資者及企業(yè)應(yīng)把握特殊時期的投資窗口、投資機會層面，分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策規(guī)劃與動向，選擇投資潛力更高的工業(yè)物業(yè)布局。商業(yè)物業(yè)方面，在中長期消費升級的背景下，區(qū)域型及社區(qū)商業(yè)物業(yè)，以及新發(fā)展片區(qū)的購物中心均有較高升值潛力的投資機會。
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