金融街為何頻頻動刀寫字樓租賃項目?
發(fā)布時間：2021年01月29日分享到：在北京寫字樓租賃市場，金融街是曾經(jīng)的“一哥”。如今，“一哥”賣起了自持物業(yè)，是為變現(xiàn)償債還是業(yè)務收縮之舉？近日，北京寫字樓租售中心網(wǎng)了解到，金融街公告稱，擬以15.75億元掛牌出售北京德勝投資有限責任公司（以下簡稱“德勝公司”）100%股權(quán)及債權(quán)。
德勝公司為金融街的全資子公司，主要業(yè)務為出租運營德勝國際中心部分寫字樓租賃項目和商業(yè)出租項目。本次掛牌起始價格暫定為15.75億元。其中德勝公司100%股權(quán)價格為14.09億元、相應債權(quán)價格為1.66億元。轉(zhuǎn)讓理由是北京市非核心區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場面臨下行壓力。
金融街預計，本次股權(quán)和債權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，2021年度公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流可增加15.75億元，合并層面將實現(xiàn)凈利潤約4.87億元。
目前金融街有三大業(yè)務板塊，分別是房產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)租賃、物業(yè)經(jīng)營，其中物業(yè)租賃“最扛跌”。
從收入構(gòu)成上看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為金融街帶來了大部分的營業(yè)收入。2020上半年，地產(chǎn)開發(fā)占營業(yè)收入的比重為81.98%。但對應營收同比驟降約三成，毛利率僅為35.54%，同比下降7.76個百分點，
同時，因酒店入住率和景區(qū)客流量大幅下降，金融街的物業(yè)經(jīng)營業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入1.07億元，同比下降65.00%，毛利率為-54.19%，入不敷出。
2020上半年，受疫情影響，金融街寫字樓租賃物業(yè)為有實際經(jīng)營困難的中小微企業(yè)客戶減免租金近5000萬元，導致物業(yè)租賃毛利率略下降1.66個百分點，營收同比下降僅2個百分點。相比之下，物業(yè)租賃在三大業(yè)務板塊中最為扛跌。
那么，金融街為何頻頻“動刀”寫字樓租賃項目呢？
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年上半年，北上廣深四個一線城市寫字樓租賃市場的空置率全部飆升，分別是16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分別上漲了7.3、2.4、2.4、9.0個百分點。同期，德勝國際中心上半年平均出租率僅為76%。
數(shù)據(jù)顯示，2020年北京寫字樓租賃市場的空置率和租金降幅雙雙創(chuàng)近十年新高。從中長期來看，此次疫情可能會永久性擠出部分寫字樓租賃需求。
據(jù)悉，德勝國際中心位于北京市西城區(qū)德勝門外大街83號，總建筑面積約22.95萬平方米，金融街持有運營德勝國際中心部分面積約3.8萬平方米。由于租戶的租金承受能力相對有限，加之金融街持有面積占項目整體比例較低，存在物業(yè)共用配套，管理界面交叉等問題，租賃經(jīng)營壓力較大。
截至2020年中期，金融街持有的可出租寫字樓項目面積約117萬平方米，主要集中于北京、上海、天津等中心城市的核心區(qū)位，其中，位于北京的項目最多。目前出租率最低的一項物業(yè)，平均出租率僅有44%。
去年12月22日，金融街與萬科協(xié)商一致，擬37.1億元出售北京金豐萬晟置業(yè)有限公司100%股權(quán)和債權(quán)予平安人壽。此前，北京金豐萬晟置業(yè)由萬科與金融街間接各持50%的股權(quán)，其開發(fā)建設并持有運營的項目是金融街·萬科豐科中心。財報顯示，豐科中心可出租面積121092平方米，在北京8個主要寫字樓租賃項目里居首。
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