一線城市寫字樓空置率創(chuàng)新高，未來商業(yè)地產(chǎn)出路何在？
發(fā)布時(shí)間：2021年01月25日分享到：作為辦公樓租賃市場(chǎng)的兩棵“常青樹”，北京寫字樓租賃市場(chǎng)的空置率目前為15.8%，上海為22.7%，均創(chuàng)下10年新高。廣州空置率超過了10%，創(chuàng)出3年新高。而深圳更不用提了，以27.9%的占比遙遙領(lǐng)先。
那么，寫字樓租賃市場(chǎng)為什么會(huì)出現(xiàn)全國(guó)性的空置率偏高現(xiàn)象？它背后到底隱藏著什么？未來寫字樓還能買嗎？
首先是受經(jīng)濟(jì)下行基本面的影響，企業(yè)對(duì)于辦公樓租賃的需求開始縮減，特別是2020年的疫情，讓大家發(fā)現(xiàn)居家辦公也是一種不錯(cuò)的選擇，多數(shù)行業(yè)雖然不能全體居家辦公，但僅就一些部門和崗位來說還是可以居家辦公的。靈活辦公、遠(yuǎn)程辦公、居家辦公成為趨勢(shì)，降低了企業(yè)對(duì)租賃辦公室的面積需求，導(dǎo)致辦公樓租賃市場(chǎng)空置面積不斷增加。
其次是新冠肺炎疫情擾亂辦公樓租賃市場(chǎng)短期成交節(jié)奏、擠出部分企業(yè)、行業(yè)需求。具體到承租企業(yè)層面，疫情對(duì)外資企業(yè)的承租需求影響是比較大的。熟悉外資企業(yè)的人都知道，其成本控制更嚴(yán)格，對(duì)成本更敏感，即便中國(guó)的情況比國(guó)外要好，因?yàn)橥赓Y企業(yè)在全球整體盈利情況變差，不可避免會(huì)加大對(duì)在中國(guó)開立的分公司的成本控制。
第三，辦公樓租賃市場(chǎng)新增項(xiàng)目大幅度提升，因?yàn)槔?，在批地的時(shí)候開發(fā)商盡量增加產(chǎn)業(yè)用地和商辦用地，商辦用地包含著寫字樓、公寓、商鋪用地，這成為一個(gè)潛規(guī)則。
第四，我國(guó)的辦公樓租賃項(xiàng)目一般是分割銷售，海外成熟優(yōu)質(zhì)的辦公樓租賃項(xiàng)目都是基金或者是公司所持有。辦公樓的稅費(fèi)又高，辦公樓租賃市場(chǎng)又不太成熟，轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)特別困難，一般情況下業(yè)主將長(zhǎng)期持有物業(yè)。
第五，寫字樓既不是剛需也不是民生，沒有政策紅利，比如沒有契稅和增值稅優(yōu)惠。
在高空置率的影響下辦公樓租賃市場(chǎng)的租金水平也只能逐漸走低，這樣的大背景下，辦公樓租賃市場(chǎng)逐漸開始以租金企業(yè)為主導(dǎo)，不過也好，被剝奪的消費(fèi)者選擇權(quán)、被抑制的居民消費(fèi)偏好被重新賦予機(jī)會(huì)。二線城市更不例外，辦公樓租賃市場(chǎng)空置率明顯提高，投資人紛紛原理商業(yè)地產(chǎn)。
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