北京寫字樓租賃市場即將進入去化周期
發(fā)布時間：2021年01月05日分享到：回顧整個北京寫字樓租賃市場，包括甲級寫字樓，乙級寫字樓和商務(wù)園區(qū)。截至2020年四季度寫字樓總存量已達到1873萬平方米，其中超甲級寫字樓有188萬平方米，甲級寫字樓和乙級寫字樓存量大致相當，都在840萬平方米左右。在區(qū)域分布上，CBD區(qū)域依舊占比最高，約占25%；麗澤區(qū)域隨著近年來新項目的陸續(xù)入市，所占比重逐漸提升。
四季度全市甲級寫字樓租賃市場的凈吸納值去除預(yù)租影響后，為7.6萬平方米，基本恢復(fù)至疫情前市場的歷史平均水平。其中，望京-酒仙橋區(qū)域單季度凈吸納值約4.4萬平方米。本季度市場大面積需求主要來自于互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)公司的需求繼續(xù)拉動整個市場。2020年全年，甲級寫字樓市場凈吸納值為12萬平方米。
四季度北京寫字樓租賃市場中共三個項目入市，分別為位于麗澤區(qū)域的平安金融中心、遠洋銳中心和位于石景山區(qū)域的中海大廈C、D座，全年共迎來60萬平方米新增供應(yīng)。受到疫情影響，2020年部分項目有所延期，2021年北京寫字樓租賃市場或?qū)⒂瓉砉?yīng)高峰期，預(yù)計全年新增供應(yīng)將達到157萬平方米。
受到新增供應(yīng)的影響，四季度寫字樓租賃市場空置水平環(huán)比上漲2.0個百分點至19.4%，同比上漲3.5個百分點，創(chuàng)下了十年來北京市場空置率的新高，符合在今年一季度向市場發(fā)布的對于年底空置率超過18%的預(yù)測。在三期疊加的影響下，基于宏觀經(jīng)濟增長穩(wěn)步復(fù)蘇、北京疫情有效防控和寫字樓需求中性釋放的基礎(chǔ)條件，北京寫字樓租賃市場供需失衡的態(tài)勢預(yù)計在明年仍會加劇，空置水平將持續(xù)攀升，或?qū)⒂诿髂暧|頂。
四季度寫字樓租賃市場租金延續(xù)了下調(diào)的趨勢，但降幅有所收窄，市場平均凈有效租金從2019年底每平方米每月383元降到351元，同比降幅達到8.4%，整體租金同比降幅創(chuàng)近十年記錄。這個值比2017年第二季度北京的歷史最高值400元每平米每月降低了13%左右，可以視為兩年跌了13%。預(yù)計隨著本輪供應(yīng)高峰的結(jié)束，明年租金依舊處于下降通道，但降幅應(yīng)該會小于今年，在下半年將開始進入探底階段。
回顧2020年四季度各個寫字樓租賃商圈的表現(xiàn)，望京-酒仙橋、亞奧、麗澤三個子市場在四季度表現(xiàn)亮眼，其中望京和亞奧兩個子市場單季度空置率下降，租金小幅回彈；麗澤區(qū)域受新增供應(yīng)影響空置率升高，但市場依舊趨于穩(wěn)定去化的階段，空置率同比下降了12.5個百分點，該區(qū)域最近有兩宗大面積租賃成交，分別是某金融企業(yè)租了4萬平方米，國內(nèi)某領(lǐng)先的高科技公司租了5.7萬平方米，這兩個交易提升了整體寫字樓租賃市場的信心。
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