上地、望京產(chǎn)業(yè)園租賃市場(chǎng)明顯回暖
發(fā)布時(shí)間：2020年12月24日分享到：北京寫字樓租售中心網(wǎng)了解到，2020年底北京產(chǎn)業(yè)園租賃市場(chǎng)的總存量為1442萬(wàn)方，理論上2020年成熟產(chǎn)業(yè)園租賃市場(chǎng)的租金總體規(guī)模接近220億元，今年北京產(chǎn)業(yè)園租賃市場(chǎng)迎來(lái)22萬(wàn)方新增供應(yīng)。
對(duì)比寫字樓租賃市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)園租賃市場(chǎng)需求在四季度的回升顯得更加強(qiáng)勢(shì)，單季度為總體寫字樓租賃市場(chǎng)貢獻(xiàn)近10萬(wàn)平方米的凈吸納量，全年凈吸納量15萬(wàn)平方米，其中四季度貢獻(xiàn)了其中的66%。成熟產(chǎn)業(yè)園租賃市場(chǎng)得益于較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐，市場(chǎng)需求在四季度出現(xiàn)大幅回升。望京-酒仙橋和上地在四季度的產(chǎn)業(yè)園租賃表現(xiàn)出了強(qiáng)勁需求，兩個(gè)市場(chǎng)的單季度凈吸納量都超過了5萬(wàn)平方米，完全得益于區(qū)域內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。
對(duì)比寫字樓租賃市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)園租賃市場(chǎng)的需求，我們發(fā)現(xiàn)目前北京辦公室租賃市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)比較突出的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和甲級(jí)寫字樓需求錯(cuò)配的問題。簡(jiǎn)而言之，目前市場(chǎng)的大面積新增辦公室租賃需求普遍集中在城市周邊的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，其中主要以互聯(lián)網(wǎng)科技類公司為主。這類企業(yè)新增辦公室租賃需求依然首選其周邊的產(chǎn)業(yè)園或乙級(jí)寫字樓，并不會(huì)選擇市中心的甲級(jí)寫字樓。這背后除了較低的租金成本外，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)也是重要因素，這也是上地和望京-酒仙橋區(qū)域在今年疫情后表現(xiàn)優(yōu)于北京辦公樓租賃市場(chǎng)平均水平的根本原因。
預(yù)計(jì)，2021年北京產(chǎn)業(yè)園租賃市場(chǎng)迎來(lái)約130萬(wàn)方的新增供應(yīng)，受此影響，預(yù)計(jì)產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)空置水平可能會(huì)在2021年觸及階段性高點(diǎn)。從2022年開始，整個(gè)成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入一個(gè)3年左右的去化周期空置水平開始回調(diào)，整體的租金水平將觸底回升。
值得注意的是，縱觀北京總體辦公樓租賃市場(chǎng)，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)在全年超過5000平以上租賃成交中占據(jù)四成，如果算入在線教育的話，成交占比超過50%。
由于中美貿(mào)易戰(zhàn)及疫情影響，今年北京大宗交易市場(chǎng)全年成交額約371億，同比下滑19%，成交面積約87萬(wàn)方，同比下滑17%，成交頻次較去年基本持平。
其中，外資占比持續(xù)攀升，達(dá)44%；內(nèi)資占比56%，外資和自用交易表現(xiàn)出韌性，成交金額占比持續(xù)上升。自用型買家主要為金融保險(xiǎn)公司及TMT企業(yè)，大宗交易中自用型買家占比繼續(xù)上升，但是投資性質(zhì)仍為主要收購(gòu)目的。
2020年無(wú)論從成交面積或是金額來(lái)看，寫字樓租賃項(xiàng)目仍然是主流，其中商務(wù)園區(qū)的成交金額和面積逐年上升。
預(yù)計(jì)2021年，寫字樓和商務(wù)園區(qū)租賃市場(chǎng)仍然會(huì)是投資重點(diǎn)，自用類收購(gòu)或?qū)⒊掷m(xù)上升。受大量新增供應(yīng)和租金下行趨勢(shì)影響，2021年將是收購(gòu)或出售的機(jī)會(huì)窗口。
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