2020年三季度寫字樓租賃市場回顧及展望
發(fā)布時間：2020年12月15日分享到：2020年三季度，隨著國內(nèi)經(jīng)濟主要經(jīng)濟指標(biāo)不斷改善，發(fā)展動能增強，景氣度持續(xù)提升，國內(nèi)部分城市寫字樓租賃和投資市場活躍度有所回升，租金整體企穩(wěn)，空置率小幅上升。頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對寫字樓租賃市場拉動效應(yīng)明顯。投資市場方面，商業(yè)地產(chǎn)各個板塊的大宗交易各有斬獲，寫字樓租賃成交占比依舊占據(jù)大宗交易成交額的最大份額。
三季度，國內(nèi)經(jīng)濟增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長0.7%。9月份，商務(wù)活動指數(shù)繼續(xù)上升，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增速最快，制造業(yè)PMI與非制造業(yè)商務(wù)活動指數(shù)雙雙回升。分行業(yè)來看，前三季度，金融業(yè)以及信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增長較快，增加值增速分別為7.0%和15.9%，合計拉動GDP增長1.3個百分點。服務(wù)業(yè)景氣繼續(xù)擴張。
三季度，寫字樓租賃市場項目入市趨勢放緩，租賃面積均價環(huán)比下跌，寫字樓租賃成交面積環(huán)比大幅下降，從企業(yè)拿地情況來看，前三季度，國內(nèi)69家企業(yè)共競得331宗商辦用地，拿地面積1235.93萬㎡，金額757.47億元，TOP10企業(yè)拿地面積和金額均超六成。
盡管受疫情基本得到控制、經(jīng)濟逐步復(fù)蘇、企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)多重利好因素影響，三季度寫字樓租賃市場的下行趨勢并未完全扭轉(zhuǎn)，但是多城市租金降幅有所收窄。從租金報價來看，寫字樓租賃市場租金水平仍處于下行通道但整體企穩(wěn)，平均租金為2.76元/㎡·天，租金小幅下跌且跌幅明顯收窄并趨于穩(wěn)定，寫字樓租賃市場空置水平受新增供應(yīng)影響小幅上升。
三季度，國內(nèi)商辦投資市場逐漸復(fù)蘇，寫字樓、零售物業(yè)、倉儲物流等多個商業(yè)地產(chǎn)板塊均出現(xiàn)不同程度的需求回暖。本季度內(nèi)國內(nèi)共錄得55宗商業(yè)類大宗交易，總成交額達(dá)到483.93億元，成交面積173.47萬㎡。
從大宗交易物業(yè)類型的交易總額來看，寫字樓租賃項目成交占比超過三分之一，表明寫字樓租賃項目依然最受機構(gòu)投資者青睞，工業(yè)物業(yè)占比超三成，商業(yè)零售類物業(yè)成交約占26%，其余為綜合體和公寓，占比合計為9%左右。
三季度，根據(jù)對北京、上海、深圳、成都、重慶等6個重點城市710個寫字樓租賃項目樣本的租戶進行分析，從租賃類型來看，寫字樓租賃交易以新租和搬遷為主，大部分城市的新租交易占比超五成。從租戶所在行業(yè)來看，季度內(nèi)租賃交易主要集中在TMT、金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)三個領(lǐng)域。
雖然不同城市不同細(xì)分市場的基本面存在顯著差異，不過整體來看，此輪寫字樓供應(yīng)高峰將延續(xù)至2021年，今年四季度至明年上半年租賃市場仍將承受較大下行壓力，但預(yù)計租金降幅同比收窄。長期來看，隨著中央和地方政府密集出臺政策，與此同時多地發(fā)力營商環(huán)境“深水區(qū)”改革，這將為寫字樓租賃市場的長期穩(wěn)定發(fā)展帶來一定的利好。另外，國內(nèi)頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)正逐步從市場追隨者向行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者轉(zhuǎn)變，并成為國內(nèi)尤其是一線和部分強二線城市辦公市場需求的核心增長點。
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