綠地回應(yīng)出售230億項目：不是資產(chǎn)變賣，也非集團層面所為
發(fā)布時間：2020年11月19日分享到：近日，據(jù)媒體報道，一份綠地集團的商辦項目推薦書顯示，綠地集團有意出售上海和江蘇兩地共14個項目、27個物業(yè)，售價231億元。
對此，綠地控股集團有限公司回應(yīng)稱，所謂231億元的數(shù)據(jù)是來自集團旗下“事業(yè)一部”做的一份年底銷售樓書。因為商辦在年終成交相對集中，所以“事業(yè)一部”將一些商辦項目的資料匯總在一起，這樣方便發(fā)給客戶看，有需求的就會咨詢，并不是資產(chǎn)變賣的概念，也非集團層面所為。
但是專業(yè)分析師認(rèn)為，綠地控股此番解釋可能只是托詞。如果不是想賣項目的話，就不會做樓書；如果想租賃，應(yīng)該是做招商廣告。
綠地控股前身為上海市綠地開發(fā)總公司，成立于1992年，2015年實現(xiàn)整體上市，目前正在進行二次混改。財報顯示，綠地控股2020年前三季度實現(xiàn)營收3209.01億元，同比增加9.14%；實現(xiàn)歸母凈利潤120.41億元，同比上漲1.94%。
由于最近有傳綠地資金鏈較緊，有可能違約，所以緊急出售資產(chǎn)變現(xiàn)以度過現(xiàn)金流危機，此次大規(guī)模出售商辦項目就是這一傳言的內(nèi)容之一。
近期綠地陷入資金危機傳言，背后可見的是有關(guān)部門去杠桿的決心，也可以看出去杠桿到了關(guān)鍵階段。去杠桿之路已經(jīng)經(jīng)過了最初的中小民企、上市民企，隨后過渡到大中型民企、中小型國企和地方城投，目前可能已經(jīng)輪到市場化程度高的國企和地方大中型國企了。
據(jù)悉，綠地控股此前被業(yè)內(nèi)冠以“商辦之王”的美譽。依靠商辦物業(yè)的大宗成交，綠地控股在2014年一度超越萬科坐上房地產(chǎn)行業(yè)的頭把交椅，但商辦引擎很快失效，反而成為綠地控股追求高速發(fā)展的拖累。早在2017年，綠地控股就把“去商辦”當(dāng)作最重要的戰(zhàn)略任務(wù)之一。
雖然商業(yè)辦公相對于住宅地拿地價確實更便宜，但住宅很快就可以預(yù)售，而大部分地區(qū)對商業(yè)產(chǎn)品的要求基本上是結(jié)構(gòu)封頂才能賣，有的還需要先運營一段時間才能出售。不少商業(yè)項目，在開發(fā)商手里呆兩三年，甚至五年都無法流通，這對資金的沉淀和壓制，會讓企業(yè)壓力非常大。以前企業(yè)還能做一些擦邊球，如商住綜合樓等，現(xiàn)在管理方面也越來越嚴(yán)格。
自2018年起，國內(nèi)商辦的開發(fā)投資以及銷售出現(xiàn)下降趨勢。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年前三季度全國商業(yè)辦公總供應(yīng)約5280萬平方米，成交約4080萬平方米，同比分別下降24%和23%。
不同于萬達(dá)的“斷腕式”手段，綠地控股“去商辦化”顯然溫和得多。據(jù)報道，綠地控股每年新增商辦比例在20%左右。2019年報顯示，綠地控股全年實現(xiàn)合同銷售金額3880億元，其中住宅占比65%，商辦占比35%。觀點指數(shù)發(fā)布的2020年度中國商辦運營商TOP20中，綠地控股排名第20。
即便溫和調(diào)整，也為綠地控股帶來了更多的現(xiàn)金。綠地控股的現(xiàn)金回收率從過去四年的80%左右上升到2020年前9個月的90%以上。這是由于產(chǎn)品組合更好，住宅和商業(yè)產(chǎn)品分別占2020年前9個月銷售額的76%和24%，而在2018至2019年這一比例為65%和35%。
聯(lián)合信用評級提供的一份評級報告顯示，從業(yè)態(tài)分布看，近三年，綠地商辦項目對協(xié)議銷售金額貢獻(xiàn)逐年增加，需關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟增速放緩后商辦投資熱情下降對公司項目銷售去化帶來的不利影響。
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