疫情之下，紐約曼哈頓空置的寫字樓租賃項(xiàng)目能改成保障房嗎
發(fā)布時(shí)間：2020年11月09日分享到：2020年10月，曼哈頓的辦公空間空置率升至2004年以來最高水平。今年10月，該地區(qū)的寫字樓租賃市場(chǎng)空置率上升至12.9%，是2004年以來的最高水平。包括Facebook、Twitter、渣打銀行在內(nèi)，許多企業(yè)陸續(xù)出臺(tái)政策，鼓勵(lì)員工長(zhǎng)期居家辦公。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月，只有10%的上班族重返曼哈頓。
已經(jīng)開始有人為曼哈頓的寫字樓租賃市場(chǎng)設(shè)想新的未來，比如，能否將閑置的辦公室改造成住宅，特別是可供低收入者生活的保障性住房，原本單一的辦公區(qū)能否發(fā)展成為融合了辦公、居住、商業(yè)的多功能區(qū)。
實(shí)際上，通過重新分區(qū)改變土地利用方式，這在紐約的城市發(fā)展中發(fā)揮過關(guān)鍵作用。如今時(shí)髦的SoHo區(qū)最早曾是手工作坊集中的工業(yè)區(qū)，工業(yè)中心外遷后，這里一度式微。直到藝術(shù)家、設(shè)計(jì)師入駐，將租金低廉的廠房改造為工作室，SoHo區(qū)才得以復(fù)興。
1990年代中期啟動(dòng)的“421-g計(jì)劃”，通過一系列稅收減免政策，鼓勵(lì)將商業(yè)空間轉(zhuǎn)化為住宅，以重振曼哈頓下城。通過將曼哈頓下城區(qū)的B類及C類辦公空間轉(zhuǎn)化為住宅，421-g計(jì)劃增加了2.5萬套住宅，由于許多功能單一的寫字樓租賃項(xiàng)目在工作時(shí)間之外毫無生氣，現(xiàn)在經(jīng)過改造，它們成為了生活、工作、娛樂相結(jié)合的活躍社區(qū)。
不止紐約，類似的改造再利用也出現(xiàn)在美國其他地區(qū)。最近，租賃網(wǎng)站RENTCafé發(fā)布了一份報(bào)告，調(diào)查了過去70年來美國那些由商業(yè)空間改造而成的住宅，2010年代進(jìn)入高峰期。全美范圍內(nèi)，共有778例學(xué)校、工廠、辦公樓和其他非住宅空間被改造，共計(jì)增加了9.6萬套住房，其中23%是保障性住房。
2010年以來，美國的住宅類適應(yīng)性改造達(dá)到高峰，共有778例學(xué)校、工廠、寫字樓租賃項(xiàng)目和其他非住宅空間被改造為住宅。曼哈頓地區(qū)內(nèi)就能找到不少理想的改造對(duì)象，比如中城東區(qū)、熨斗大廈南部，那里有大量B類和C類的辦公樓，交通區(qū)位優(yōu)越，加入居住可以豐富原本單一的辦公區(qū)，促進(jìn)社區(qū)內(nèi)商業(yè)的發(fā)展。想象很美好，但落地并不那么容易。比如，重新分區(qū)需要通過紐約市統(tǒng)一土地利用審查程序。
但是，更大的挑戰(zhàn)在于經(jīng)濟(jì)賬。在底特律等工業(yè)城市，寫字樓租賃市場(chǎng)的租金相對(duì)低廉，轉(zhuǎn)換相對(duì)容易。而在曼哈頓，即便新冠疫情打擊了租賃市場(chǎng)，寫字樓租賃市場(chǎng)的租金仍處于高位，轉(zhuǎn)換成本很高。
將非住宅改為住宅，還需要匹配區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，比如增加水暖，改建消防系統(tǒng)等，這都需要政府投入。但受疫情影響，紐約市和紐約州都面臨財(cái)政緊缺，如果缺少政府支持，比如421-g這樣的稅收減免政策，類似的轉(zhuǎn)換項(xiàng)目將面臨挑戰(zhàn)。
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