北京寫字樓租賃市場(chǎng)預(yù)計(jì)在明年逐漸企穩(wěn)
發(fā)布時(shí)間：2020年09月21日分享到：北京寫字樓租售中心網(wǎng)根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)了解到，北京寫字樓租賃市場(chǎng)的租金水平正在持續(xù)下降，寫字樓空置率居高不下。今年第二季度，北京甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)的空置率上升至15.5%，為2010年第三季度以來的最高值。
寫字樓租賃市場(chǎng)的活躍程度與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及企業(yè)的運(yùn)作發(fā)展有關(guān)。受疫情影響，很多企業(yè)延緩了寫字樓租賃計(jì)劃，并縮減租賃面積，甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)的交易活躍度明顯下降。
疫情的影響并不是北京寫字樓租賃市場(chǎng)交易不活躍的主要因素。過去十年來，北京寫字樓租賃市場(chǎng)的新入市項(xiàng)目首年去化率平均可達(dá)75%，但2019年后，寫字樓租賃市場(chǎng)的需求明顯下降，今年暴發(fā)的新冠疫情，加速了北京寫字樓租賃市場(chǎng)的下降趨勢(shì)。
近十年來北京寫字樓租賃市場(chǎng)經(jīng)歷了一系列的需求變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展催生的多輪行業(yè)浪潮，一度令北京寫字樓租賃市場(chǎng)持續(xù)繁榮。目前受疫情沖擊和經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，北京寫字樓租賃市場(chǎng)的下跌趨勢(shì)預(yù)計(jì)持續(xù)到明年。由于人工智能、云計(jì)算、5G互聯(lián)網(wǎng)等新基建行業(yè)的逐漸興區(qū)，有望助力寫字樓租賃市場(chǎng)重新步入上行軌道。
北京寫字樓租賃市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)來說已經(jīng)日漸成熟，租賃需求穩(wěn)定、多元，有抵御部分行業(yè)持續(xù)下滑所帶來的寫字樓租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
北京寫字樓租賃市場(chǎng)中由央企、國(guó)企、跨國(guó)公司、私企巨頭，以及世界500強(qiáng)企業(yè)作為需求結(jié)構(gòu)中的根基，市場(chǎng)承租面積占比達(dá)到51%。該類企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)度低、需求具有穩(wěn)定且持久的特點(diǎn)，在市場(chǎng)中追求合理的租金水平。
從動(dòng)需求的承租面積占比28%，以內(nèi)資和外資的中小型公司為主。此類需求在寫字樓租賃市場(chǎng)中表現(xiàn)低調(diào)，雖然穩(wěn)定性不及前者，但仍對(duì)市場(chǎng)有著較大影響。
動(dòng)能需求占比21%，這類需求主要來源于新興行業(yè)，辦公面積擴(kuò)張速度快，支付能力最強(qiáng)，是引領(lǐng)寫字樓租賃市場(chǎng)租金增長(zhǎng)、降低空置率的關(guān)鍵因素。但由于很多行業(yè)在擴(kuò)張發(fā)展階段具備很大的不穩(wěn)定性，其風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大。
自2014年年中開始，P2P貸款公司開始大規(guī)模進(jìn)入北京寫字樓租賃市場(chǎng)，并成為推動(dòng)寫字樓租賃市場(chǎng)租金增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。但由于相關(guān)企業(yè)非法集資事件發(fā)生后，監(jiān)管部門持續(xù)收緊P2P行業(yè)的監(jiān)管政策，行業(yè)的新增需求急劇萎縮，到2016年初，P2P行業(yè)引發(fā)的寫字樓租賃需求熱潮迅速降溫。
幾乎同一時(shí)間，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)巨頭快速擴(kuò)張，帶動(dòng)了科技、媒體和通信（TMT）行業(yè)的發(fā)展。位于望京的阿里巴巴北京總部和落址于中關(guān)村的谷歌，均引發(fā)了產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，吸引眾多互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)公司涌入周邊區(qū)域。
2019年以來，經(jīng)濟(jì)下行，寫字樓租賃市場(chǎng)承壓，寫字樓租賃需求相對(duì)放緩。IT公司仍在市場(chǎng)中保持?jǐn)U張步伐。目前IT行業(yè)在北京寫字樓租賃成交約占市場(chǎng)新租交易的四成。
共享經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同樣為北京寫字樓租賃市場(chǎng)提供了強(qiáng)勁的需求。2015年到2018年，網(wǎng)約車、共享單車、聯(lián)合辦公等共享經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域先后崛起，其細(xì)分領(lǐng)域的部分行業(yè)巨頭，至今仍是寫字樓租賃市場(chǎng)的主要需求。但由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，共享經(jīng)濟(jì)帶來的需求一度十分不穩(wěn)定。
隨著疫情和經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響逐步消散，北京寫字樓租賃市場(chǎng)租金跌勢(shì)預(yù)計(jì)將延續(xù)至2021年底或2022年初，在經(jīng)過2022和2023兩年的穩(wěn)定期之后，更多動(dòng)能需求的涌入將推動(dòng)租金于2024年重返上行周期。
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