北京寫字樓租賃市場，究竟是二十不惑還是三十而已呢？
發(fā)布時間：2020年09月18日分享到：關(guān)于北京高端寫字樓租賃市場究竟是何時開始出現(xiàn)發(fā)展的，業(yè)內(nèi)很多人的觀點都會不同。有人認為有著“巧克力大廈”昵稱的國際大廈寫字樓租賃項目是市場“鼻祖”，該寫字樓項目自1985年起就矗立在建國門，作為北京第一座對外出租經(jīng)營的現(xiàn)代化辦公大樓，直到今天都在北京寫字樓租賃市場發(fā)展史上占據(jù)重要地位。
而1989年竣工入市的中國國際貿(mào)易中心第一期（現(xiàn)國貿(mào)寫字樓1座）則被譽為是北京寫字樓租賃市場的第一棟甲級辦公樓，拉開了中央商務區(qū)蓬勃發(fā)展的序幕；但國貿(mào)一期的風頭很快就被1990年建成的中國內(nèi)地第一座超高層建筑—208.7米的京廣中心“搶走了”，據(jù)稱當年在京知名企業(yè)爭相進駐，辦公樓出租率長期高于九成。此后的十年，雖然也有華潤大廈和盈科中心等寫字樓租賃項目為東二環(huán)和第三使館區(qū)兩個子市場樹立了新“標桿”，但與喧囂熱鬧的80年代末相比，90年代的北京寫字樓租賃市場顯得有些“靜悄悄”。
或許是因為九十年代寫字樓租賃市場積壓已久，從2000年開始，北京寫字樓租賃市場無論是供應端還是需求端，無論是樓宇品質(zhì)，還是租金水平，都實現(xiàn)了高質(zhì)量的跨越式發(fā)展，已經(jīng)比肩世界一線城市。
擁有8棟寫字樓租賃項目的東方廣場，作為東長安街子市場的開篇之作，至今仍是北京的標志性建筑和亞洲最大的商業(yè)建筑群之一。在當時，北京甲級寫字樓租賃市場的平均租金已經(jīng)到達250元/平方米/月，樹立了很高的起點。即便到了今天，北京寫字樓租賃市場大部分項目的租金水平甚至都比不上20年前。
但是，由于2001年至2004年期間寫字樓項目的巨量供應，導致了北京寫字樓租賃市場租金的首次下行。全北京的甲級寫字樓租賃項目存量面積在2001年首次突破100萬平方米的里程碑。但也正因為突增的供應量，導致了平均租金從250元/平方米/月一路開始“跌跌不休”，更曾觸及184元/平方米/月的低點。直到2004年，寫字樓租賃項目租金下降的趨勢才有所緩解。
租金的低迷也放緩了北京甲級寫字樓租賃市場的發(fā)展步伐，在2005年北京寫字樓租賃市場的存量面積才突破了200萬平方米。金融街寫字樓租賃市場首座對外出租的項目英藍國際中心正式入市，不但吸引內(nèi)外資各大金融機構(gòu)入駐，更是金融街區(qū)域從默默無聞到租金水平名列全球第三的見證者。
2006年至2008年奧運建設(shè)熱潮，寫字樓租賃需求逐漸高漲，在日后被評價為“無與倫比”的北京奧運會的推動下，與場館、交通、商業(yè)等一系列城市基礎(chǔ)設(shè)施一道，北京甲級寫字樓租賃市場存量在2007年和2008年接連跨過300萬平方米和400萬平方米兩道門檻。位于城市北部的望京子市場和奧林匹克子市場也分別以利星行大廈和北辰時代大廈兩棟甲級寫字樓租賃項目的入市為標志，開始形成并加速發(fā)展。而這一波供應高峰也為接下來的租金下行埋下了伏筆。
受次貸風暴引發(fā)全球經(jīng)濟危機和此前供應高峰的雙重影響，2009年可謂是北京寫字樓租賃市場租戶的“抄底”時刻，甲級寫字樓的平均租金水平僅為166元/平方米/月，是有記錄以來的最低點。此后，隨著各國經(jīng)濟刺激政策的效果逐步顯現(xiàn)，國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境得到改善，北京寫字樓租賃市場的新增供應量和租金水平也與宏觀經(jīng)濟同步觸底反彈，價量齊升。2010至2011年短短兩年間，市場存量實現(xiàn)了從500萬平方米到600萬平方米的“兩連跳”，其中最受關(guān)注的莫過于高達330米，曾經(jīng)的京城第一高樓——國貿(mào)三期A座于2010年投入運營；而租金更在2012年首次突破300元/平方米/月，與低點相比近乎翻倍，到如今仍大體維持在這一水平。
2014年，北京市政府對在核心城區(qū)內(nèi)建設(shè)辦公樓作出了明確限制：五環(huán)內(nèi)禁建大型公建項目。此類禁令與新版《北京城市總體規(guī)劃》出臺、北京城市副中心啟動建設(shè)相結(jié)合，一方面在中心城區(qū)之外催生了亦莊以及通州運河商務區(qū)等外圍子市場的眾多樓宇拔地而起。另一方面，在中心城區(qū)則推動了一波以盈科中心為代表的“商改辦”熱潮。這一時期，全市甲級辦公存量突破800萬平方米。
早在2016年，北京的天際線就被當時還在興建中的中信大廈所刷新。隨著這棟528米的北京第一高樓正式建成并入市，加之在此前后竣工的三星大廈、中國人壽大廈、正大中心等CBD核心區(qū)高品質(zhì)辦公樓所帶來的“天量供應”，全市甲級辦公存量達到900萬平方米并開始出現(xiàn)下降的苗頭：在第2018年第三季度錄得了近年來的高點390元/平方米/月后，2019年第二季度全市租金增長由正轉(zhuǎn)負，增長率環(huán)比下跌1.2％，降至377元/平方米/月。與此同時，北京辦公樓整棟大宗投資交易額從2018年的380億元猛增到800億元，愈發(fā)受到國內(nèi)外投資者的關(guān)注。
浴巾今年北京寫字樓租賃市場存量面積將突破1000萬平方米。雖然年初的新冠疫情給租賃活動按下了“暫停鍵”，且租金水平也因宏觀經(jīng)濟形勢不確定性增加而步入下行區(qū)間，但隨著復工復產(chǎn)進程的加快，北京寫字樓租賃市場的未來仍然引人期待。
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