寫字樓租賃項(xiàng)目如何突破困境?
發(fā)布時(shí)間：2020年09月14日分享到：寫字樓租賃市場競爭激烈，市場早已從單純的拼硬件轉(zhuǎn)變?yōu)槠捶?wù)、拼給客戶帶來的感受。
隨著時(shí)代的發(fā)展和變革，服務(wù)行業(yè)越來越注重細(xì)節(jié)、注重客戶體驗(yàn)。寫字樓租賃市場作為企業(yè)運(yùn)營發(fā)展的載體，更是如此。
寫字樓租賃項(xiàng)目在初期運(yùn)營階段主要要面臨以下問題：
一是寫字樓租賃項(xiàng)目的硬件或項(xiàng)目本身的定位不匹配導(dǎo)致產(chǎn)品初期的缺陷、產(chǎn)品同質(zhì)化導(dǎo)致內(nèi)部競爭，都為后期寫字樓租賃帶來一定難度，對于產(chǎn)品天生缺陷、同質(zhì)化問題，要重視項(xiàng)目定位、做實(shí)前期調(diào)研工作、做好規(guī)劃。
二是寫字樓租賃舊樓改造，由于涉及多方因素難以協(xié)調(diào)的問題，導(dǎo)致難度加大；我們要把握未來寫字樓發(fā)展三大方向，智慧辦公、綠色辦公、共享辦公，那要怎樣讓項(xiàng)目改造出來后達(dá)到預(yù)期的運(yùn)營效果和租金水平呢？這個(gè)時(shí)候業(yè)主和租戶建立互利共贏合作意識(shí)是關(guān)鍵。未來寫字樓的發(fā)展方向是智慧辦公、綠色辦公、共享辦公，這也是舊寫字樓的改造大方向，改造后的新型寫字樓租金水平即使提升幅度較大，但基于智慧型、綠色運(yùn)營型、空間利用靈活型樓宇給租戶帶來的便利及在運(yùn)營費(fèi)用帶來的縮減，租戶也愿意接受。
三是寫字樓租賃市場租金水平與業(yè)主預(yù)期差距大，導(dǎo)致租賃困難。租金水平比較低，我們可以采用低開高走的租賃策略。寫字樓租賃要爬三個(gè)坡。第一個(gè)是出租率30%的坡，這個(gè)坡是最難爬的。這個(gè)坡決定了整個(gè)項(xiàng)目的成敗，所以這30%的出租率，一般價(jià)格會(huì)稍微低一點(diǎn)；然后30%-60%這個(gè)坡相對要好一點(diǎn)，價(jià)格可以和市場持平，租賃速度會(huì)稍加快；第三個(gè)坡是60%-70%，60%以上就是項(xiàng)目的溢價(jià)空間了，這個(gè)時(shí)候也是賺錢的時(shí)候，價(jià)格可以抬高。所以寫字樓租賃策略一般是建議低開高走，而不能高開低走，如果高開低走，項(xiàng)目就越租越糟糕，市場口碑壞了，客戶也會(huì)覺得這個(gè)項(xiàng)目怎么越租越差勁，不愿意入駐。
而在寫字樓租賃階段，則主要面臨三個(gè)痛點(diǎn)：
一是如何平衡品質(zhì)客戶、快速成長性客戶、高付租能力客戶的比例，如何進(jìn)行租控制；品質(zhì)客戶是我們想留下來的客戶，同時(shí)品質(zhì)客戶對辦公環(huán)境是有要求的。比如說大型外資公司，他對他的鄰居、擴(kuò)租面積、硬件、物業(yè)服務(wù)都會(huì)有一定要求，所以要留住品質(zhì)客戶，這些都是業(yè)主必須要提升的?？焖俪砷L型客戶，這個(gè)也是要著重關(guān)注的，對于高成長的客戶，一定要預(yù)留鋪?zhàn)饷娣e，保證他以后能夠長時(shí)間留在項(xiàng)目。高付租能力的客戶有承租能力，能出比較好的價(jià)錢，也可以給這樣的客戶一些特殊區(qū)域，做一些特殊規(guī)劃。
二是如何為寫字樓租賃項(xiàng)目留住優(yōu)質(zhì)客戶；我們無法強(qiáng)求客戶的選擇，但是我們可以利用自己的價(jià)值留住客戶，以特色、細(xì)致周到的服務(wù)來提升客戶體驗(yàn)感。豐富零售、餐飲、展示交流、樓宇服務(wù)等多元功能，營造具有特色的寫字樓租賃項(xiàng)目辦公場景，打造“樓宇服務(wù)內(nèi)生態(tài)圈”。優(yōu)化外部配套功能，例如提供便利的交通服務(wù)以及完善商務(wù)接待、會(huì)展會(huì)議等功能，打造“樓宇服務(wù)外生態(tài)圈”，構(gòu)建綜合性樓宇經(jīng)濟(jì)生態(tài)圈，提升企業(yè)粘性，從而留住優(yōu)質(zhì)客戶。
三是如何管理分散型業(yè)權(quán)。我們要引進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理公司，設(shè)立專門運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，專業(yè)物業(yè)管理公司有一整套獨(dú)立的、系統(tǒng)的、有效的物業(yè)管理質(zhì)量體系和運(yùn)作模式，完全可以自如應(yīng)付不同客戶的需求。
在寫字樓租賃需求走弱的情況下以下，業(yè)主和租戶的日子都不好過，北京寫字樓租售中心網(wǎng)了解到，2020年一季度寫字樓租賃市場空置率整體上升，租金承壓顯著。除上海寫字樓租賃市場租金增長6.5個(gè)百分點(diǎn)外，其余重點(diǎn)城市均下跌，深圳跌幅高達(dá)13.5%。
疫情給制造業(yè)、零售業(yè)帶來挑戰(zhàn)的同時(shí)，也為新興產(chǎn)業(yè)帶來發(fā)展契機(jī)。比如AI、5G等行業(yè)，相關(guān)行業(yè)的寫字樓租賃需求持續(xù)增長，帶動(dòng)了寫字樓租賃市場的活躍度。受到本次疫情的影響，未來智能樓宇管理、健康和安全管理必將是提升寫字樓市場競爭力的主要因素。
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