一線城市寫字樓出租行業(yè)步入嚴(yán)冬 空置率考驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力
發(fā)布時(shí)間：2019年11月19日分享到：對(duì)于上海寫字樓出租行業(yè)來(lái)說(shuō)，今年的冬天不好過(guò)，對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，同樣也不好過(guò)，SOHO古北項(xiàng)目入市三個(gè)季度后，一半的面積處于空置狀態(tài)。
SOHO中國(guó)旗下古北項(xiàng)目于2019年2月底正式入市。這座由地產(chǎn)商潘石屹開(kāi)發(fā)的物業(yè)位于上海古北國(guó)際商務(wù)區(qū)的核心區(qū)域，總建筑面積接近16萬(wàn)平方米，可供出租面積11.5萬(wàn)平方米。
市場(chǎng)比較好的時(shí)候，核心區(qū)域新的甲級(jí)寫字樓一年內(nèi)的出租率往往能達(dá)到70%~80%。
SOHO項(xiàng)目生不逢時(shí)。
據(jù)第一太平戴維斯的調(diào)查，2018年底上海核心商圈甲級(jí)寫字樓出租行業(yè)的空置率已經(jīng)達(dá)到了12.4%。這一數(shù)字一直向上爬升，到了2019年三季度末上海甲級(jí)寫字樓出租空置率達(dá)到了十年新高的13%。
對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)，潘石屹又能奢求什么。何況他已無(wú)心戀戰(zhàn)，SOHO中國(guó)此前已經(jīng)籌劃出售部分所持物業(yè)。
北京和深圳的甲級(jí)寫字樓出租行業(yè)的空置率同樣不容樂(lè)觀。房地產(chǎn)服務(wù)商高力國(guó)際此前發(fā)布的報(bào)告顯示，北京甲級(jí)寫字樓的空置率在上半年達(dá)到8年新高，為11.5%;第一太平戴維斯則稱，三季度深圳甲級(jí)寫字樓空置率已達(dá)22.4%。北京、上海、深圳以及廣州四個(gè)一線城市中，唯有廣州的寫字樓空置率處于低位。
新的樓面不斷涌入飽和的市場(chǎng)。
據(jù)第一太平戴維斯的調(diào)研，去年上海70萬(wàn)~80萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓入市，今年大約100萬(wàn)平方米。“樓齡情況不是特別好，對(duì)管理水平要求比較高的舊樓，面臨的壓力會(huì)更大。”張琳說(shuō)。
高力國(guó)際預(yù)計(jì)北京市場(chǎng)今年新增甲級(jí)寫字樓約82平方米，系十年新高。
需求卻在萎縮。
“去年聯(lián)合辦公公司拿了很多甲級(jí)寫字樓，幫助消化了一部分存量面積”，張琳分析認(rèn)為，“今年這種情況不大可能持續(xù)，發(fā)展的比較好的比如WeWork還可以延續(xù)，一些不太好的聯(lián)合辦公公司已經(jīng)不會(huì)有新增需求了”。
走過(guò)了狂熱期的聯(lián)合辦公空間正面臨資本市場(chǎng)的審慎對(duì)待。全球最大的聯(lián)合辦公企業(yè)WeWork上市失敗、估值縮水，但它中國(guó)的業(yè)務(wù)仍有不錯(cuò)表現(xiàn)。中國(guó)本土的優(yōu)客工場(chǎng)，則于近期傳出了赴美上市的消息，希望能在聯(lián)合辦公市場(chǎng)冷卻前登陸資本市場(chǎng)。
中美之間的貿(mào)易摩擦也令一些跨國(guó)公司在擴(kuò)大其辦公面積時(shí)更小心翼翼。
興業(yè)太古匯首席執(zhí)行官周瑩對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，從上海甲級(jí)寫字樓整體情況看，國(guó)際客戶的帶看量受到了一些影響。
興業(yè)太古匯是由香港興業(yè)國(guó)際和太古地產(chǎn)以50：50比例合資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，地處上海黃金地段的南京西路，周邊是地鐵2號(hào)線、12號(hào)線和13號(hào)線的站點(diǎn)。
“如果從上個(gè)世紀(jì)，甚至是本世紀(jì)的初期看，當(dāng)時(shí)在浦西的寫字樓基本都是跨國(guó)公司，沒(méi)有本地企業(yè)能夠租得起甲級(jí)寫字樓。不過(guò)在過(guò)去十年時(shí)間里，我們看到更多是本地的客戶進(jìn)入了甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)，現(xiàn)在很多樓宇里有一半甚至更多的面積是由本地客戶需求支撐的。”周瑩表示，“有這樣的本地客群，它受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)影響也會(huì)減弱。我們現(xiàn)在和美國(guó)之間有一些貿(mào)易的摩擦，有一些跨國(guó)企業(yè)會(huì)放慢擴(kuò)張的腳步，但有廣泛本地企業(yè)的支撐，意味著寫字樓市場(chǎng)不會(huì)(因貿(mào)易摩擦)上上下下很大起落。
太古地產(chǎn)財(cái)報(bào)披露，興業(yè)太古匯的兩座寫字樓出租率達(dá)到了99%。
審慎的選擇租戶，是興業(yè)太古匯成功的一個(gè)原因。比如，它在預(yù)租階段就選擇不與P2P公司合作。“我們和租戶簽約前會(huì)對(duì)其進(jìn)行詳盡的調(diào)查，這個(gè)過(guò)程中會(huì)把P2P排除在外。”興業(yè)太古匯租賃與管理副總經(jīng)理杜一莉?qū)Φ谝回?cái)經(jīng)記者表示。
當(dāng)下監(jiān)管環(huán)境收緊，P2P公司大量淘汰，開(kāi)始搬離甲級(jí)寫字樓。
太古地產(chǎn)預(yù)期北京和上海甲級(jí)寫字樓需求仍不樂(lè)觀，市場(chǎng)的整體空置率將繼續(xù)上升?？紤]到新入市面積的體量，“(上海)今年的空置率或?qū)⒗^續(xù)增長(zhǎng)。”張琳也表示。
如果將眼光放更長(zhǎng)遠(yuǎn)，甲級(jí)寫字樓能提供相對(duì)穩(wěn)定回報(bào)。
上海的寫字樓起步于上個(gè)世紀(jì)九十年代，在此后的二十余年時(shí)間里，也經(jīng)歷過(guò)大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，包括1997年的亞太經(jīng)濟(jì)危機(jī)，2008年的全球金融危機(jī)等。
“寫字樓市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)三四次大的調(diào)整，在金融海嘯的時(shí)候當(dāng)然會(huì)看到市場(chǎng)的低迷。一旦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，寫字樓市場(chǎng)馬上就又起來(lái)。”杜一莉認(rèn)為，如果以三五年、甚至十年的時(shí)間來(lái)看，寫字樓市場(chǎng)的波動(dòng)是小于住宅或者其他不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的。
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