寫字樓綜合體產(chǎn)業(yè)園研究簡報
發(fā)布時間：2019年01月15日分享到： 北京優(yōu)質(zhì)寫字樓、零售物業(yè)市場去年供應(yīng)量降低。
2018年全年寫字樓供應(yīng)量僅達(dá)年初預(yù)測的52%。這是因為，核心商務(wù)區(qū)若干項目延遲交付，新增供應(yīng)量占全市比重僅為10%，創(chuàng)歷史新低。不過，2019年新增供應(yīng)量預(yù)計可達(dá)86萬平方米，項目入市的不確定性將繼續(xù)成為市場活躍度的變量。
另一方面，2018年下半年凈吸納量出現(xiàn)拐點，占全年比重僅達(dá)35%，其中四季度凈吸納量更錄得2006年以來的首次負(fù)值。然而，來自傳統(tǒng)金融、大型TMT企業(yè)、聯(lián)合辦公、專業(yè)服務(wù)和生物醫(yī)藥的升級和擴(kuò)張需求依然旺盛，將在核心商務(wù)區(qū)更多的可租面積中找到落腳點，并支撐2019年的新增需求。
2018年上海優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)高峰持續(xù)，寫字樓需求進(jìn)入多元化階段。零售物業(yè)方面，2018年上海零售物業(yè)單體體量超過10萬平方米的大型商業(yè)項目較上一年翻番。投資方面，2018年上海大宗物業(yè)投資市場交易總額突破了千億大關(guān)，達(dá)到1176億人民幣，分析人士認(rèn)為市場仍將活躍。
2018年的寫字樓市場呈現(xiàn)先揚后抑走勢，上半年整體去化速度穩(wěn)健，下半年受到外部經(jīng)濟(jì)形勢新變化，加上市場供給體量維持高峰，企業(yè)觀望心態(tài)升溫，租賃決策周期平均延長1-2個月；部分以成本導(dǎo)向的企業(yè)，改以續(xù)租加聯(lián)合辦公的組合模式，解決短期需求。
值得注意的是，上海寫字樓市場全年凈吸納量超歷史平均，但同比下降22%，空置率因而推升至15.2%，為過去10年歷史新高。全市平均報價基本持平，項目之間的競爭日趨明顯并逐步反映在實際成交價格，全年平均有效租金較去年同期下滑1.2%。
本年度廣州核心區(qū)甲級寫字樓新增可租賃面積僅21萬平方米,全年凈吸納量約38萬平方米。受全球經(jīng)濟(jì)疲軟及國內(nèi)“去杠桿”政策影響,市場需求較2017年有所下滑。全市整體空置率同比下降3.4個百分點至4.5%,全市平均租金水平同比上漲5.5%至每平方米每月179元。
2019年廣州甲級寫字樓將有超過82.5萬平方米新增供應(yīng)入市,預(yù)計至年底全市空置率上升至7.0%。 超過38%新增供應(yīng)位于琶洲子市場。預(yù)計2019年全市租賃交易活動或放緩。預(yù)計全市整體租金增速面臨壓力,全市平均租金漲幅或降至1%。
寫字樓市場方面，全年甲級寫字樓新增供應(yīng)量達(dá)到70萬平方米，雖然經(jīng)濟(jì)下行使得寫字樓需求在下半年出現(xiàn)放緩跡象，不過全年45.6萬平方米的吸納量仍是歷史次高。年末平均租金穩(wěn)中同比微增2.9%至276.6元/平方米/月。
商業(yè)市場方面，雖然高達(dá)51.7萬平方米的新供應(yīng)量令市場競爭加劇，但新入市的優(yōu)質(zhì)購物中心特色創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)，成熟項目也積極升級調(diào)改，至年末主要市場指標(biāo)仍然具有較為平穩(wěn)的表現(xiàn)--優(yōu)質(zhì)購物中心空置率同比小幅上升1.3個百分點至4%，最優(yōu)租金層平均租金主要受結(jié)構(gòu)性因素影響下降7.3%至870元/平方米/月。
投資市場方面，2018年深圳大宗交易市場整體表現(xiàn)仍然十分活躍，全年錄得交易總額約280億元。其中，優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)備受投資者青睞，在全年大宗交易總額中占比近50%。在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的利好下，看好深圳長期發(fā)展的投資型買家逐漸增多。
2018年，成都甲級寫字樓市場錄得睿東中心、領(lǐng)地環(huán)球金融中心A座、藍(lán)潤置地廣場等三個新增項目交付入市，共計21余萬平方米，推動甲級寫字樓總存量突破320萬平方米，繼續(xù)占據(jù)全國第五大甲級寫字樓市場。
2018年甲級寫字樓市場延續(xù)去年活躍基調(diào)，全年凈吸納量錄得約43.1萬，再次刷新歷史記錄，且在第一太平戴維斯監(jiān)測的近20個重點城市中排名全國前四。大量辦公需求釋放且大面積成交頻出帶動市場平均空置率全年下跌8.5個百分點至21.0%。強(qiáng)勢的需求逐步改變供需兩端對租金的預(yù)期和談判空間，業(yè)主顯著增強(qiáng)的議價力和租戶逐步上浮的租金接受度共同促使租金連續(xù)四個季度上升，至年末報人民幣102.5元每平方米每月，同比上漲4.1%。
分區(qū)域來看，南延線的金融城和大源區(qū)域競爭力在2018年不斷獲得市場確認(rèn)，全年南延線板塊凈吸納量超過全市60%。大幅下降的空置率和不斷縮減的可租賃面積支撐租金較快上漲，同比漲幅超過6%，成為全市租金上漲的主要支撐。
2018年南京寫字樓租賃市場，新街口、鼓樓、河西等核心區(qū)租金仍處于全市高位，江寧區(qū)受新盤入市拉動，年平均租金相比去年上升4%。
2018年寫字樓租賃市場最為活躍的行業(yè)類型為電子信息科技、金融、專業(yè)服務(wù)，其它活躍的客戶類型包括房地產(chǎn)建筑、生產(chǎn)制造等。2018年聯(lián)合辦公在南京成交日漸活躍，預(yù)計2019年聯(lián)合辦公會呈現(xiàn)擴(kuò)增競爭態(tài)勢。
2018年寫字樓銷售市場全市成交均價約為18605元/平方米，相較去年同期小幅上漲4.6%，成交面積相比去年下降32.3%。南京2018年寫字樓市場新增銷售供應(yīng)112萬平方米。受到區(qū)域規(guī)劃利好、新盤供應(yīng)量加大以及優(yōu)惠政策引導(dǎo)等綜合因素的拉動，2018年雨花、浦口、棲霞等新興熱點板塊保持著良好的銷售勢頭。其中雨花臺區(qū)排名第一，成交面積達(dá)到243201平方米，占據(jù)寫字樓辦公市場銷售成交總量的近三成。
南京未來優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓總供應(yīng)量約700萬平方米，江北、河西、鼓樓濱江、城南板塊將是供應(yīng)主要區(qū)域，伴隨新增供應(yīng)增加，將進(jìn)一步推升市場空置率。 2019年預(yù)計將是南京寫字樓市場的大年，諸多高品質(zhì)項目如新鴻基國金中心、華新城部分項目、金鷹天地等將于2019年入市，市場競爭壓力加大，缺乏競爭力的樓宇將會面臨較大去化壓力。
2019年，豐臺區(qū)將依據(jù)規(guī)劃優(yōu)化升級成果編制麗澤金融商務(wù)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計導(dǎo)則。推進(jìn)麗澤SOHO、中華聯(lián)合保險、平安金融中心等8個項目竣工或投入使用。
此外，該地區(qū)將引進(jìn)持牌金融機(jī)構(gòu)，推動國家級、市級以及外資重大金融項目落地，支持人民銀行發(fā)展法定數(shù)字貨幣產(chǎn)業(yè)。國家金融信息大廈、中國證券大廈等在建項目建設(shè)進(jìn)度及北區(qū)征地拆遷工作將加快。
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