18年深圳大宗交易仍處高位 寫字樓租賃市場面臨壓力
發(fā)布時(shí)間：2019年01月15日分享到： 2018年深圳大宗交易市場，整體表現(xiàn)仍然十分活躍。根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2018年全年錄得交易總額約280億元。其中，優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)備受投資者青睞，占全年大宗交易總額的近50%。相較2017年，深圳的大宗交易額有約20%的回落。
對(duì)于交易額回落的原因，一方面是整體宏觀金融環(huán)境對(duì)投資者資金面的影響；另一方面，深圳2018年的城市更新、工改項(xiàng)目的政策頻繁出臺(tái)和調(diào)整，工業(yè)廠房的交易較2017年有所下降。2017年12月22日，深圳出臺(tái)了被業(yè)內(nèi)人士稱為“深圳史上最嚴(yán)工改政策”。
在寫字樓市場的供應(yīng)和成交方面，2018年深圳甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量達(dá)到70萬平方米，同比減少17.6%，仍屬于高位，全年45.6萬平方米的吸納量為歷史次高。不過，由于整體經(jīng)濟(jì)與企業(yè)經(jīng)營面臨的壓力的預(yù)期，令寫字樓需求在下半年出現(xiàn)明顯的放緩跡象。此外，在監(jiān)管收緊的同時(shí)，P2P企業(yè)爆雷、債券違約因素使得金融業(yè)需求放緩，金融企業(yè)聚集的福田中心區(qū)受到一定拖累，甚至出現(xiàn)包租客及金融類企業(yè)退租的情況。典型案例如深圳第一高樓平安金融中心，2018年6月一次性退租10層樓共計(jì)3萬平方米。此前有專家表示，該10層物業(yè)為包租公司作為二房東拿下，受整體經(jīng)濟(jì)情況影響，出租率下降致包租公司資金鏈緊張而退租。
此外，在行業(yè)需求方面，出現(xiàn)了此消彼長的勢頭。從行業(yè)需求來看，金融行業(yè)景氣度下降令其在甲級(jí)寫字樓租賃活動(dòng)中的比例大幅減少，在2017年10月至2018年9月的租賃成交面積中僅占到15%；而隨著深圳TMT行業(yè)的高速發(fā)展，甲級(jí)寫字樓受到越來越多科技企業(yè)的青睞，在甲級(jí)寫字樓租賃成交面積的占比達(dá)到36%。
對(duì)于2019年的大宗交易市場，陳俊儒認(rèn)為，內(nèi)資買家優(yōu)勢不若以往，在2019年的投資將仍然保持相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度；但從另一方面來看，基于市場環(huán)境下的現(xiàn)金流壓力增大，預(yù)計(jì)將會(huì)有更多的可售物業(yè)或資產(chǎn)包出現(xiàn)，同時(shí)資產(chǎn)定價(jià)也會(huì)歸趨理性，有利于大宗交易市場的長期發(fā)展，擁有整體運(yùn)營及資產(chǎn)管理能力與經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)投資人優(yōu)勢將逐漸顯現(xiàn)。
從近兩年數(shù)據(jù)上來看，大宗交易市場的交易金額仍處于比較高的區(qū)間運(yùn)行，整體上比較活躍。據(jù)了解，戴德梁行資本市場團(tuán)隊(duì)在2018上半年促成了福田中心區(qū)的國際商會(huì)中心部分樓層的機(jī)構(gòu)投資項(xiàng)目的成交。陳俊儒表示，這是深圳近年來首宗真正意義上的外資機(jī)構(gòu)投資人進(jìn)入深圳市場收購成熟優(yōu)質(zhì)物業(yè)的案例，具有標(biāo)志性意義。不過，自用型買家仍是傳統(tǒng)大宗交易主力，例如廣州銀行收購招商太子灣商務(wù)廣場D棟；另據(jù)報(bào)道，2018年年中左右，理士國際集團(tuán)、蘭江地產(chǎn)集團(tuán)、深圳市亞桐控股集團(tuán)等亦買入太子灣總部基地大面積物業(yè)單位。
對(duì)于2018年深圳大宗交易宗數(shù)減少的原因，陳俊儒表示，在自用、投資、開發(fā)商和政府四大類買家中，成交宗數(shù)減少的原因一部分來自于開發(fā)商和政府機(jī)構(gòu)成交量的減少。
深圳經(jīng)濟(jì)活力較強(qiáng)，而且營商和商務(wù)環(huán)境良好，在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的利好下，看好深圳長期發(fā)展的投資型買家逐漸增多。與北京、上海及廣州對(duì)比，在大宗交易的投資者結(jié)構(gòu)中，深圳的外資買家占比遠(yuǎn)低于其他城市；在外資持續(xù)加大粵港澳大灣區(qū)投資力度、內(nèi)資買家優(yōu)勢明顯減少的背景下，預(yù)計(jì)在接下來的幾年中，深圳大宗交易市場的外資機(jī)構(gòu)比例將逐漸增加。
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