2019年中國房地產(chǎn)成交量或好于2018年
發(fā)布時(shí)間：2019年01月14日分享到： 客觀來說，要想具體了解全國房地產(chǎn)市場，難度頗大，這背后涉及不同城市結(jié)構(gòu)、數(shù)據(jù)以及調(diào)控等。因此，由點(diǎn)到面通過全國一線重要城市來關(guān)注分化走勢，也是不少機(jī)構(gòu)樂于衡量的指標(biāo)?；诖?，國際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一的戴德梁行日前公布了“2018年度深圳房地產(chǎn)市場回顧及2019年展望”的研究分析。
統(tǒng)計(jì)，2018年，深圳商品住宅新房成交均價(jià)為54128元/平方米，下降0.6%。分區(qū)域來看，寶安區(qū)和龍崗區(qū)始終是成交量最大的兩個(gè)區(qū)域，成交占比達(dá)81%。而福田區(qū)與南山區(qū)則是均價(jià)最高的區(qū)域，2018年分別為93803元/平方米、92095元/平方米。
寫字樓領(lǐng)域，2018年，深圳甲級寫字樓新增供應(yīng)量達(dá)到70萬平方米，同比減少17.6%。截止2018年底，深圳甲級寫字樓空置率同比上升3.1個(gè)百分點(diǎn)至15.7%，全市總存量上升至499萬平方米。其中，金融行業(yè)所面臨的總體不景氣的狀況令其在甲級寫字樓租賃活動(dòng)中的比例大幅減少，在2017年10月至2018年9月的租賃成交面積中僅占到15%，此前成交面積超過30%。
展望2019年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展，尤其是調(diào)控措施是否面臨更多放松空間？房地產(chǎn)成交量與價(jià)格走勢如何？長租公寓與商業(yè)地產(chǎn)的提升空間在哪？
2018年市場熱度的顯著下降，體現(xiàn)了持續(xù)深入的調(diào)控政策逐步收到了穩(wěn)定市場和穩(wěn)定預(yù)期的效果。與此同時(shí)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定是我國經(jīng)濟(jì)求穩(wěn)的重要組成部分，結(jié)合建設(shè)長效機(jī)制的整體考量，傳統(tǒng)銷售市場的穩(wěn)定也是住房制度改革的重要前提，預(yù)計(jì)短期內(nèi)樓市調(diào)控很難大幅松動(dòng)，中央及地方對維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的調(diào)控方向不會(huì)動(dòng)搖。
另一方面，前期為樓市降溫而推出的過于嚴(yán)苛的政策在市場穩(wěn)定的情況下選擇性放松，以支持合理需求，防止市場過冷，維持市場穩(wěn)定，也是必然要求。近期出現(xiàn)的放松措施也是在“穩(wěn)定”這個(gè)大前提下進(jìn)行的因城施策，比如某些城市沒有上漲空間，還有下跌壓力，那為什么不去放松呢？以深圳來說，假設(shè)2019年上半年有下跌壓力，就會(huì)有動(dòng)力放松一些，具體先放松哪些政策，這要看政府的考量。
當(dāng)然，還要看下跌幅度具體多大，如果是輕微下跌，也沒有必要去急著放松政策。但如果一個(gè)城市還是有快速上漲的動(dòng)力，那調(diào)控政策暫時(shí)就不動(dòng)。所以，整體上，不同城市應(yīng)該因城施策。
長期來說，這些房地產(chǎn)調(diào)控始終是短期政策，是不符合市場規(guī)律的，在房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定和理性發(fā)展之后，這些政策最終會(huì)被取消。
隨著一系列的政策、一系列的措施出臺(tái)之后，政府會(huì)結(jié)合一些政策做相應(yīng)調(diào)整，這也包括市場價(jià)格的變化、經(jīng)濟(jì)的變化等影響因素。
2018年全國調(diào)控力度是有史以來最多的一年，有人統(tǒng)計(jì)有400多次，這是不是也說明中間會(huì)存在很多需要糾偏的地方？而放松可能也起到糾正以前部分錯(cuò)誤的做法？
不能叫糾正以前的錯(cuò)誤。以前確實(shí)一段時(shí)間，有些人盲目炒房跟風(fēng)，有些不具備快速上漲條件的價(jià)格也炒作很高，所以政府出臺(tái)政策抑制這種快速上漲是合理的。
但是今天如果沒有這種炒作存在，或者說從價(jià)格上不用擔(dān)心炒作的時(shí)候，那我們就可以適當(dāng)?shù)姆潘烧{(diào)控政策，讓房地產(chǎn)市場回歸到正常的市場狀態(tài)，我覺得這叫回歸正常。
我們看國內(nèi)外不少機(jī)構(gòu)分析，2019年房地產(chǎn)市場將持續(xù)下行。您怎么看？
成交面積倒不一定，因?yàn)槭袌鲆欢ㄊ沁@樣的：快速上漲-成交量增加-價(jià)格不變-成交量下降-下降一定幅度-價(jià)格下降-成交量增加-價(jià)格上漲。這是市場規(guī)律。
所以，我相信成交量在過去一段時(shí)間已經(jīng)是很低了，需求是客觀存在的，不可能或者說很少存在長期的下降。
成交量上，2019年有可能比2018年要好。價(jià)格方面呢？
在具有充足的人口、產(chǎn)業(yè)支撐的城市，剛需旺盛，成交量在經(jīng)過一定時(shí)期的低迷之后有上行的動(dòng)力，而價(jià)格應(yīng)該會(huì)保持平穩(wěn)的走勢，也有可能會(huì)向下微調(diào)，然后再通過成交量支撐，我覺得不會(huì)有太大的變化。當(dāng)然不同的區(qū)域表現(xiàn)也不同，好的區(qū)域甚至不會(huì)下跌。而在部分人口凈流出且無較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的中小城市，一旦缺乏刺激性政策的支持，房地產(chǎn)市場就很可能面臨下行風(fēng)險(xiǎn)。
2018年還有個(gè)很重要的是長租公寓，這也引發(fā)很多社會(huì)民生問題，包括萬科萬村計(jì)劃也宣告暫停。您怎么看長租公寓的盈利模式？我看戴德梁行也統(tǒng)計(jì)了不少城市的長租公寓數(shù)量和模式。
長租公寓實(shí)際是一個(gè)出租市場，出租市場和買方市場道理是一樣的。買方市場，政府對最基層的需求，要做一些政策性住房，讓經(jīng)濟(jì)有困難的人也住有所居。這是政策性住房。政策性住房有多少利潤呢？不應(yīng)該有利潤，而是政府保障性行為。
然后是普通住房，它可能有個(gè)正常利潤。其次，市場還有一些有錢人，需要一些豪宅的存在，市場也有更高的利潤空間。
因此，租賃市場是一樣的道理，政府一定要有一些政策性長租公寓來滿足最低層的消費(fèi)，還有是適應(yīng)普通白領(lǐng)需求的長租公寓，它有一定利潤，但需要具備運(yùn)營能力和規(guī)模效應(yīng)，怎么把它做得好？這對運(yùn)營能力要求很高。
另一種高端長租公寓或酒店式公寓，它的利潤空間更大，但影響因素還在于開發(fā)商是否有足夠的運(yùn)營能力以及品牌知名度等。所以，這個(gè)市場要這樣細(xì)分。
現(xiàn)在外界談長租公寓，可能混淆一起了。比如認(rèn)為是對城中村改造提高成本。
混淆了。就像出來一個(gè)長租公寓的名詞，然后就把所有的產(chǎn)品都包裝成長租公寓。實(shí)際中，肯定是有細(xì)分的。
甚至有些公司，為了炒作，也假借長租公寓概念，我們看市場還是要看細(xì)分的市場，不同的市場肯定會(huì)有不同表現(xiàn)。
中國租房市場有超過2億人，但這里面一直也存在很多市場灰色的空間，以前租房是找個(gè)體的房東，現(xiàn)在越來越對接機(jī)構(gòu)了，是否說明這個(gè)市場的發(fā)展?jié)摿θ匀缓艽螅?/span>
這個(gè)市場還是有發(fā)展?jié)摿?，以前是以個(gè)體房東為主，配套設(shè)施比較缺乏，環(huán)境也比較差，這是城市化在快速發(fā)展過程中的臨時(shí)性現(xiàn)象，但現(xiàn)在新的年輕人，需求已經(jīng)發(fā)生了一些變化，我相信不一定能像最早一批那樣接受比較差的居住環(huán)境。
由于房價(jià)快速上漲，很多年輕人買不起房子，會(huì)影響一個(gè)城市對人才的吸引。所以，不管是政府推出的人才安居工程還是市場化的長租公寓產(chǎn)品，都是迎合了居住需求的。市場化的長租公寓為租客提供不同檔次的多元化的產(chǎn)品和多方位的服務(wù)，打造充滿活力的居住氛圍，對年輕白領(lǐng)具有較高的吸引力。這是市場提出的需求，投資主體進(jìn)入該市場，對于租金就可以有一定利潤要求，也會(huì)帶來一定的投資回報(bào)。
中國不少城市開始競相加速摩天樓建設(shè)，比如深圳現(xiàn)在規(guī)劃的還有好幾個(gè)，國外研究認(rèn)為，摩天樓蓋好之時(shí)可能預(yù)示著經(jīng)濟(jì)衰退，而目前中國經(jīng)濟(jì)還在調(diào)整中。您怎么看宏觀經(jīng)濟(jì)與摩天樓的關(guān)系？
摩天樓的開發(fā)要根據(jù)市場建設(shè)的節(jié)奏和供應(yīng)量，這跟宏觀經(jīng)濟(jì)沒有直接影響，即使建成之后，也是三四年后的事了。三四年后，市場很難預(yù)測。
對更遠(yuǎn)期的宏觀環(huán)境和市場供應(yīng)預(yù)測很難。不過中國仍是一個(gè)不斷成長中的大市場，具有廣闊的發(fā)展空間這是肯定的。此外，像北京、上海、香港等地，甲級寫字樓市場的未來供應(yīng)量并不大，甚至是比較緊缺的。
另一方面很重要的是，開發(fā)商對未來三四年是否看好？自身的資金狀況？市場上的相關(guān)投資資金是否充裕？現(xiàn)在來看，市場是有這樣的投資資金，只不過是有沒有好的項(xiàng)目問題，這一點(diǎn)是市場共識(shí)，還有很多機(jī)構(gòu)再尋找好的項(xiàng)目。所以，市場是不缺資金，問題是你的項(xiàng)目值不值得投？大家是否看好三年五年之后？
商業(yè)市場方面，人總是要出來消費(fèi)的，不管經(jīng)濟(jì)好不好。不好的時(shí)候就稍微弱一些?，F(xiàn)在來看，深圳的消費(fèi)還是很旺的，市場并沒有很差。
年輕人總要消費(fèi)，就要考驗(yàn)?zāi)男┥碳易龅煤?，包括?chuàng)新性、配套服務(wù)、文化、品味、體驗(yàn)感等等，找到適合自身的運(yùn)營模式才能脫穎而出。一線城市因?yàn)槿丝趦袅魅耄丝诨鶖?shù)很大，但三四線城市是不是商業(yè)地產(chǎn)就面臨更大壓力？
即使是在一線城市也不是所有的項(xiàng)目都很樂觀，購物中心總量越來越大，自然有運(yùn)營好的和運(yùn)營不好的。二三線核心城市如果人口增加，消費(fèi)增加的話，問題也不大，但也要看項(xiàng)目的具體情況，交通配套、人口規(guī)模、競品市場、自身運(yùn)營能力等，這需要綜合考量。
對于人口總量較低的三四線城市來說，如果市場供應(yīng)量比較大，競爭壓力可想而知。不過如果市場處于發(fā)展初期，人們對于購物中心的需求還是存在的，適當(dāng)供應(yīng)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍然有其發(fā)展空間。
中國開發(fā)商這么多年下來做商業(yè)地產(chǎn)的能力如何？是不是仍然有很大提升空間？還是有提升空間，但現(xiàn)在很多開發(fā)商已經(jīng)做得很好了，比如深圳地標(biāo)類型的華潤萬象城、海岸城等，我相信有很多開發(fā)商會(huì)不斷學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)然這中間也借助了很多機(jī)構(gòu)的服務(wù)，我們也會(huì)給他們很多意見。
從全球來看，房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)是很成熟的，只要有眼光，相信專業(yè)的力量，不管是規(guī)劃、設(shè)計(jì)還是各方面，都有機(jī)會(huì)做好。
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