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專家建議：北京寫字樓出租如何才是最適宜的

    現(xiàn)今的寫字樓出租信息堪稱是遍地開花，其傳揚(yáng)、炒作本領(lǐng)無獨(dú)占偶，令人琳瑯滿目，莫衷一是。面對(duì)市場(chǎng)上風(fēng)致、地區(qū)、地位、各不類似的寫字樓，作為寫字樓間接用戶，理應(yīng)如何甄選出失當(dāng)大家企業(yè)的柔美寫字樓呢？

    1、寫字樓選址應(yīng)當(dāng)遵循的三要素：區(qū)域、位置、物業(yè)。有資料顯示，國(guó)外的企業(yè)在選擇辦公物業(yè)的時(shí)候，往往會(huì)考慮三個(gè)要素。第一個(gè)要素是整個(gè)目標(biāo)商圈的開發(fā)狀況；第二個(gè)要素是具體的地點(diǎn)，即辦公物業(yè)的地點(diǎn)選擇；第三個(gè)要素是具體的物業(yè)和物業(yè)管理。在商圈上，很多公司辦公選址首先會(huì)很關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)地帶，這是企業(yè)在選擇一個(gè)大的區(qū)域。在產(chǎn)業(yè)環(huán)境的諸多構(gòu)成因素中，除了考慮地區(qū)受教育勞動(dòng)力數(shù)量、已有教育資源外，還要考慮當(dāng)?shù)卣闹С至Χ取Ｔ诘攸c(diǎn)選擇方面，應(yīng)把一次性成本降到最低，包括生產(chǎn)成本、搬遷成本和建筑成本等；把持續(xù)性運(yùn)營(yíng)成本降到最低，包括勞動(dòng)力成本、交通、公用設(shè)施和稅收等；把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，考慮到各種風(fēng)險(xiǎn)因素，如政府管制、電力供應(yīng)等；把機(jī)會(huì)最大化，不要為選址而選址，而要把公司選址和搬遷作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。

    2、寫字樓選址要看經(jīng)營(yíng)本錢。這因此后企業(yè)寫字樓選址所最回護(hù)的標(biāo)題。假定說疇昔企業(yè)在決意辦公地點(diǎn)起首看職位地方、硬件辦法，是由于過后經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，都會(huì)發(fā)展程度較低，天文職位地方成為決意企業(yè)成敗的關(guān)鍵身分。極其對(duì)于1些剛才進(jìn)入中國(guó)的外資企業(yè)和新興的國(guó)內(nèi)企業(yè)而言，企業(yè)知名度不高，企業(yè)對(duì)所選辦公樓是不是能到達(dá)彰顯企業(yè)氣力、鼓吹企業(yè)形象的指標(biāo)特別回護(hù)。同時(shí)，企業(yè)還回護(hù)寫字樓的空調(diào)、電力、交通等配套辦法，對(duì)經(jīng)營(yíng)本錢則不大重視。當(dāng)初的情況相似，當(dāng)企業(yè)決意寫字樓的時(shí)刻，第1個(gè)考慮就是經(jīng)營(yíng)本錢或辦公本錢，離開了本錢就談不到寫字樓物業(yè)的口角，這也是企業(yè)對(duì)股東賣力，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表、對(duì)現(xiàn)金流賣力的表示。值得把穩(wěn)的是，作為企業(yè)寫字樓選址關(guān)鍵點(diǎn)的辦公本錢，包羅許多方面，房錢只是個(gè)中的1項(xiàng)，還包羅折舊用度、經(jīng)營(yíng)本錢、人力資本等。對(duì)于北京幾大搶手寫字樓分布地域而言，CBD地區(qū)的勻稱入住本錢最高，金融街地區(qū)比CBD稍低，中關(guān)村地區(qū)次之。除此以外，企業(yè)寫字樓選址還要看重交通情況、健康平安、配套辦事，員工關(guān)連也是1個(gè)參考身分。1種新的趨勢(shì)是，除了企業(yè)的房地產(chǎn)一小塊、營(yíng)業(yè)一小塊、法則一小塊問鼎寫字樓選址外，人力資源一小塊也問鼎個(gè)中，在選址的時(shí)刻劈頭考慮寫字樓周邊的交通、住房等方面可否給員工帶來不便，是否不利于留住人材等方面的標(biāo)題。企業(yè)在做出寫字樓租賃能夠購買決策的時(shí)刻，要把企業(yè)選址當(dāng)作是企業(yè)經(jīng)營(yíng)勾當(dāng)?shù)?部份，不應(yīng)只考慮物業(yè)本身的軟硬件條件，還要考慮財(cái)務(wù)關(guān)連、員工關(guān)連。
    

    3、1線商圈二線商圈寫字樓競(jìng)相照映，按需決意是硬道理。在北京，企業(yè)辦公選址大體閱歷了幾個(gè)發(fā)展階段：聚集型的初級(jí)酒店階段、1線商圈的純寫字樓階段和二線商圈特色階段。所謂1線商圈是指CBD、金融街、中關(guān)村3大商圈，二線商圈首若是指亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等新興商圈。9十年代初，許多外企選址根柢上在初級(jí)酒店（如北京飯店等），以利于推廣產(chǎn)物和吸收客戶；在3大商圈逐漸構(gòu)成進(jìn)程中，企業(yè)發(fā)明酒店并非專業(yè)辦公情況，因此搬到純寫字樓，如國(guó)貿(mào)核心、嘉里核心以及金融街的1些寫字樓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，存在產(chǎn)業(yè)羈縻優(yōu)勢(shì)的亦莊、上地、望京等二線商圈劈頭崛起，對(duì)企業(yè)的吸收力也愈來愈大。如北電網(wǎng)絡(luò)、ＬＧ、摩托羅拉和愛立信相繼頒發(fā)將總部從CBD遷往望京；TOM從東方廣場(chǎng)搬到BDA，這都從1個(gè)側(cè)面闡明，企業(yè)從重視生產(chǎn)轉(zhuǎn)到重視智力、重視軟件，對(duì)綠色生態(tài)情況的申請(qǐng)愈來愈高，同時(shí)在1步步消沉經(jīng)營(yíng)本錢。

    4、不同類型的企業(yè)有不同的北京寫字樓出租選址要求。對(duì)于一部分企業(yè)可能宜于選擇二線商圈，如：網(wǎng)絡(luò)公司、軟件研發(fā)公司等；但是銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、廣告公司、咨詢公司、商務(wù)代表處等服務(wù)類企業(yè)則更加適合CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈，因?yàn)檫@些企業(yè)要大量接觸客戶，需要集聚效應(yīng)，是不可分割的產(chǎn)業(yè)鏈。以北京金融街為例，統(tǒng)計(jì)顯示，進(jìn)駐金融街的企業(yè)主要集中在金融業(yè)，約占入駐金融街全部企業(yè)的二分之一，而隨著該區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量進(jìn)一步增長(zhǎng)，將會(huì)有更多的金融企業(yè)和與之相關(guān)的企業(yè)入駐金融街。根據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)的調(diào)查，在金融街的客戶中，整棟、整層購買作為企業(yè)總部或區(qū)域總部的占據(jù)相當(dāng)比例。這正是由企業(yè)特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)鏈集聚所產(chǎn)生的結(jié)果?？傊?，企業(yè)選擇寫字樓應(yīng)綜合各方面因素。只有選擇適合自己公司的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、適合自己公司財(cái)務(wù)狀況、員工狀況的寫字樓才是最好的最適合的。（來自新浪論壇）