政府調(diào)控或觸及商業(yè)地產(chǎn)
發(fā)布時(shí)間：2011年06月01日分享到： 日前，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)展改革委、市規(guī)劃委、市商委、市國(guó)土局5部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。《通知》就加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理，防止開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自改變項(xiàng)目規(guī)劃用途，切實(shí)保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益出臺(tái)了五個(gè)方面的監(jiān)管措施，嚴(yán)禁“商改住”等違規(guī)行為，并從6月1日起執(zhí)行。
據(jù)了解，今后，商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目將不得每戶單獨(dú)設(shè)衛(wèi)生間；若開(kāi)發(fā)商自己打隔斷，分成多個(gè)房屋當(dāng)作住宅出售，將不能辦理房產(chǎn)證。昨天，市住建委等五部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的通知》。
業(yè)界人士分析認(rèn)為，此前不在政策監(jiān)管范圍內(nèi)的“商改住”項(xiàng)目、熱銷(xiāo)“Loft”戶型將進(jìn)入政策調(diào)控范圍。在商業(yè)地產(chǎn)大熱的背景下，政府也注意到其泡沫的產(chǎn)生，未雨綢繆，將更加有利于商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展。
打限購(gòu)擦邊球
此前，在“京十五條”的擠壓效應(yīng)下，大量受限需求退出住宅市場(chǎng)，而身處調(diào)控灰色地帶的商住項(xiàng)目成為此類(lèi)需求的主要出口，使其走出了單邊上揚(yáng)的獨(dú)立行情。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)此前統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，“京十五條”頒布后的2月17日~3月2日，北京市商住樓[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]房源累計(jì)成交532套，占總成交量的32.76%。
據(jù)記者了解，事實(shí)上，從去年開(kāi)始，北京市已陸續(xù)出臺(tái)政策，對(duì)“商改住”項(xiàng)目從嚴(yán)管理，如禁止酒店立項(xiàng)的項(xiàng)目散售，建成非住宅、禁止擅自分割。在此次叫停“商改住”之前，北京市住建委曾對(duì)部分商改住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商進(jìn)行約談，主因是許多項(xiàng)目過(guò)分宣傳不受限購(gòu)令影響，銷(xiāo)售火爆。而這種宣傳與樓市調(diào)控政策背道而馳。
此外，北京市住建委此前還對(duì)商改住項(xiàng)目的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，進(jìn)行了非書(shū)面規(guī)定。
如在樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的公示必須齊全，包括房屋性質(zhì)是商業(yè)還是辦公，產(chǎn)權(quán)是40年還是50年；現(xiàn)場(chǎng)要將水電配套等情況予以公示；要明確告知購(gòu)房者說(shuō)戶口不能遷入。
潘石屹曾公開(kāi)表示，商改住本身就屬于打政策擦邊球、破壞城市規(guī)劃的項(xiàng)目。針對(duì)這些打擦邊球的項(xiàng)目，政府應(yīng)該會(huì)出臺(tái)相關(guān)措施治理。
在業(yè)內(nèi)人士對(duì)《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者分析，從此前商改住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在被政府部門(mén)約談之后，就已經(jīng)埋下了調(diào)控的種子，而第一季度，北京商改住項(xiàng)目在約談后仍然紛紛逆市漲價(jià)還致招來(lái)此次叫停也是意料之中。
調(diào)控或延至商業(yè)地產(chǎn)
所謂的商住兩用項(xiàng)目，其本質(zhì)是在50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地上建筑的住宅。長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，商住兩用項(xiàng)目游離在房地產(chǎn)調(diào)控之外，每輪調(diào)控政策出臺(tái)后，商住兩用項(xiàng)目都會(huì)找出其規(guī)避調(diào)控的地方以示其“與眾不同”，“限購(gòu)”之后，商住兩用項(xiàng)目備受不符合限購(gòu)條件的購(gòu)房者的青睞。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~4月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積24898萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.3%。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)5.8%，辦公樓增長(zhǎng)4.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)7.7%。商品房銷(xiāo)售額14078億元，同比增長(zhǎng)13.3%。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)11.0%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)23.8%和26.6%。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)所展現(xiàn)的市場(chǎng)形成很大差異。
據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)高緯環(huán)球此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度中國(guó)主要城市商業(yè)地產(chǎn)態(tài)勢(shì)活躍，北京、上海、成都等地辦公樓和商鋪?zhàn)饨鹚椒€(wěn)步上升，一些城市商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資者比重加大。今年一季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均有效租金環(huán)比上漲10.2%，達(dá)到每月每平方米人民幣322元；而平均空置率為6.3%，較前一季度下降0.7個(gè)點(diǎn)。此外，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)租戶開(kāi)始以更高的租金與跨國(guó)公司展開(kāi)寫(xiě)字樓租賃競(jìng)爭(zhēng)。
上海方面，一季度甲級(jí)寫(xiě)字樓平均有效租金環(huán)比上漲4.9%，達(dá)到每月每平方米363元。不過(guò)，隨著新增供應(yīng)入市，上海全市甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率達(dá)到6.9%，環(huán)比上升0.8個(gè)點(diǎn)。成都的甲級(jí)寫(xiě)字樓一季度平均有效租金為每月每平方米151.2元，環(huán)比增長(zhǎng)8.5%。
此外，北京、上海商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資者也趨于活躍。不包括土地交易，今年一季度上海有7個(gè)整棟商業(yè)物業(yè)交易，成交總額超過(guò)46億元人民幣，其中港臺(tái)及內(nèi)地投資者交易量占50.4%，海外投資者占49.6%。
一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者表示，從北京叫停商改住禁令來(lái)看，政府調(diào)控之手已伸向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。未來(lái)北京的模式也有可能向其他一線城市推廣，打“商改住”的擦邊球的時(shí)代就快終結(jié)了。
這一方面會(huì)使限購(gòu)令的威力得到更充分的發(fā)揮，另一方面也給予投資者提示，盡管商業(yè)地產(chǎn)無(wú)關(guān)民生，但在當(dāng)前住宅限購(gòu)令調(diào)控背景下，并非處于調(diào)控真空區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)熱也必將招來(lái)調(diào)控。（來(lái)自中國(guó)聯(lián)合商報(bào)）
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