萬科商業(yè)地產(chǎn)模式難衡系贏嘉中心散售之因
發(fā)布時間：2011年05月15日分享到：業(yè)內(nèi)人士指出，雖然萬科的總量很龐大，但是萬科在北京還沒有擁有最大的實力。此外，在毛大慶任職北京分公司之后，北京萬科的擴張速度相當快，為了平衡資金壓力，散售也許是最好的方式。
作為萬科在商業(yè)地產(chǎn)的“探路燈”，北京CBD贏嘉中心的一舉一動都相當惹人關(guān)注。
近日，贏嘉中心又傳來新動向——即將對外散售，其舊樓改造的工作亦將于本月底啟動，預(yù)計兩年后完成改造。
完成改造后的贏嘉中心，將是北京CBD首座舊樓改造后的新業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)項目。
散售之因
對于商業(yè)項目的運作，萬科一向都不主張自持。北京萬科原有一套既定的思路：由公司先持有運營這些項目，待項目培養(yǎng)成熟后，再溢價整體售出。
但事情似乎有了變化。消息指出，萬科計劃于年內(nèi)采取散售模式對外出售贏嘉中心，暫未披露售價。
據(jù)萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶早前透露，贏嘉中心B座整棟建筑面積為42686.2平方米，按照收購價格估算，其項目成本應(yīng)該在2.7萬元/平方米左右。但由于舊樓改造復(fù)雜，萬科需要投入每平米1萬元左右的改造成本。
有業(yè)內(nèi)人士分析，一旦改造成功，贏嘉中心的出售均價或達到8萬元/平方米，比同處于北京CBD核心區(qū)的萬科藍山項目高。
銷售的方式有很多種，北京萬科又為何偏偏選中散售呢？
北京萬科相關(guān)負責人在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時透露，贏嘉中心可能會散售，但現(xiàn)在還沒有最終確定，最后選擇哪種銷售方式還是要看買家的情況。
相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，由于萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面才剛起步，各種方案的探索很正常。而萬科選擇散售，或更多是出于對市場的考慮。
業(yè)內(nèi)人士指出，雖然萬科的總量很龐大，但是萬科在北京還沒有擁有最大的實力。此外，在毛大慶任職北京分公司之后，北京萬科的擴張速度相當快，為了平衡資金壓力，散售也許是最好的方式。
萬科董秘譚華杰在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時亦表示，自持要求資金有較多的沉淀，但現(xiàn)在又沒有對應(yīng)的融資渠道，且單靠租金收益并不足以支撐項目投資的基本成本，租金的回報也不算太高，很多時候收益主要來自項目的價值上升，通過公允價值的不斷評估來創(chuàng)造價值，在這個過程當中其實沒有創(chuàng)造出真實的財富。
譚華杰舉例：如果一塊地的成本是1億，一年的租金可能只有500萬，那么回報率就只有5%，根本無法支撐基本成本。那么就要過一年做一次公允價值的評估，地的價值可能會上漲至1億1千萬，這1千萬就是收益，那么一年的收益就達到1500萬，回報率也就上升至15%。
模式難衡
在商業(yè)項目散售方面，SOHO中國稱得上先驅(qū)。依托散售模式，SOHO中國得以實現(xiàn)現(xiàn)金的高周轉(zhuǎn)率，同時發(fā)展成至今200多億的銷售規(guī)模。
但與此同時，SOHO的散售模式亦有諸多的詬病，不少業(yè)內(nèi)人士透露，目前SOHO中國在北京的散售項目經(jīng)營較混亂，升值空間有限。
但萬科對此似乎并不擔憂。譚華杰指出，將項目出售之后，可能會有多個業(yè)主，但業(yè)主也希望能有一個很好的回報，也希望在未來長期運營的過程中持續(xù)地創(chuàng)造收益，所以不會出現(xiàn)出售后就變成一盤散沙的情況。
但業(yè)內(nèi)亦有聲音指出，如果萬科選擇持有，也不失為一個好方法，可以讓財務(wù)報表更好，但沒有現(xiàn)金流。
資料顯示，贏嘉中心已是四度易主。該項目由贏嘉置業(yè)成長有限公司在2001年末建成，后因開發(fā)商與中信嘉華銀行有限公司發(fā)生糾纏，于2009年9月被查封并拍賣。
經(jīng)過三次易主之后，贏嘉中心由債主中信嘉華銀行競得，并最終轉(zhuǎn)進中信地產(chǎn)名下。2010年10月，萬科正式宣布以11.5億從中信地產(chǎn)手中拿下贏嘉中心B座。
當時萬科選中贏嘉中心，很大程度上是因為其是CBD項目。“進入CBD區(qū)域是我來到萬科的一個重要任務(wù)?！泵髴c曾如此表示。據(jù)了解，贏嘉中心位于北京CBD核心區(qū)域，國貿(mào)立交橋東南角。
盡管地理位置較佳，但有熟悉該項目的人士認為，不管是散售還是持有，現(xiàn)在贏嘉中心都不好做，因為這是個老項目，改造的空間有限。
目前，北京萬科已公布了贏嘉中心的改造方案：項目規(guī)劃將寫字樓部分設(shè)計為企業(yè)家私人會所，集居住、辦公、商務(wù)多種功能于一體。
據(jù)他介紹，企業(yè)商務(wù)會所按功能分，有五類：政府關(guān)系主導(dǎo)型、會議功能主導(dǎo)型、交際功能主導(dǎo)型、短期接待主導(dǎo)型及度假居住主導(dǎo)型。
然而，他認為，在以上五類功能中，難以找到一種適合贏嘉中心發(fā)展的模式。
或許，正如他所談到，萬科拿下贏嘉中心的時候，正值市場的最好時期，收購價格不低；現(xiàn)在市場下行，將贏嘉中心盡快脫手，或是最好策略。
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