限購令下資金流向商業(yè)地產 個人投資需謹慎
發(fā)布時間：2011年05月11日分享到： 我國自古就有“一鋪養(yǎng)三代”的商鋪投資理念。在限購限貸等政策的調控下，憑借穩(wěn)定的租金回報和未來升值預期，商鋪逐漸被人們視為最具潛力的投資項目。目前市場上出售、出租的商鋪一般分為街鋪和社區(qū)商鋪，由于商鋪受地理位置以及人流量等影響較大，價位差異也相當大，因此，投資回報率也會不同程度上受到影響。
如何計算商鋪投資回報率
嚴格意義上來說，商鋪投資回報率一個動態(tài)的概念，投資中除了投資者的購買初始投資外，還應包括稅費，貸款利息、物業(yè)管理費用、取暖費用、折舊費用，甚至還有通貨膨脹帶來的價格貶值和央行加息后帶來的利差等方面的因素。同時，投資者還必須考慮到商鋪有一定的空置期。
不同物業(yè)的理想投資回報率不盡相同，現在新浪商業(yè)地產教您兩招計算商鋪投資回報率公式：
方法一、主要適用于沒有貸款的一次性投資。計算公式為：(稅后月租金－每月物業(yè)管理費)×12?。侥曜饨鹗杖?，而年租金收入÷購買商鋪總價＝年投資收益率。反之，用購買商鋪總價÷年租金收入＝投資回收年限。
方法二、主要適用于貸款投資的收益計算。計算公式為：(稅后月租金－按揭月供款－每月物業(yè)費)×12?。侥曜饨鹗杖?；(首期房款＋按揭貸款)÷年租金收入＝投資回報年限。反之，用年租金收入÷(首期房款＋按揭貸款)＝年投資收益率。
投資商鋪需要對投資對象進行技術分析，既不能跟著感覺走，也不能過度投機玩“短、平、快”，因為商鋪投資是一項周期較長的不動產投資活動，須按照投資的規(guī)律行事；投資一般規(guī)律是：投資周期越長風險越大；所以投資者的最后決策要經得起時間的考驗。
投資商鋪前需準備什么？
商鋪投資就是要根據商鋪的個性化的特征，進行選址、進行專門的調查和研究，可以從以下幾個方面入手，進行收集、分析、歸納、推理，進而形成判斷。
一、商鋪所在區(qū)域的經濟發(fā)展水平高低，它關系到所在區(qū)域人口的收入水平，即區(qū)域人口的消費能力強和弱。
二、當地人口情況，包括人口的數量、密度以及老年化程度，人口密度過低，不容易形成商業(yè)繁榮，老年化程度太高說明購買力的質量較低。
三、商品房的價格。商品房是一種標準商品的標志，其價格反映了居住者的消費能力。
四、商鋪所在商圈內的商鋪總量供求關系，供求關系影響商鋪的價格。
五、商鋪的自身條件。商鋪自身條件對商業(yè)的適用性很差，立店障礙很多，那么商鋪的使用價格很低，對商鋪價格產生不良影響，壓縮商鋪價值的上升空間。
以上種種都是影響商鋪價值的主要因素，這是商鋪投資者需要十分留意的。(來自新浪)
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