寫字樓報(bào)告：未來(lái)寫字樓將迎來(lái)一輪高潮
發(fā)布時(shí)間：2011年05月09日分享到： 導(dǎo)語(yǔ)經(jīng)濟(jì)層面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)GDP增速為10.3%，繼續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)；房地產(chǎn)投資總額為2,901億元，同比增速24.1%，增速創(chuàng)下近幾年新高。2011年第一季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，投資強(qiáng)勁。但另一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也面臨流動(dòng)性充裕和通脹的考驗(yàn)，加上國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍處于恢復(fù)期，預(yù)計(jì)政府未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將繼續(xù)推行穩(wěn)健貨幣政策，市場(chǎng)加息預(yù)期強(qiáng)烈，地產(chǎn)企業(yè)尤其是住宅開發(fā)資金將面臨較大的壓力。
政策層面，住宅市場(chǎng)正在經(jīng)歷最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，部分城市住宅銷量同比大幅萎縮。住宅市場(chǎng)的投資將很大程度流向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)投資將繼續(xù)升溫。同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需要的消費(fèi)升級(jí)，也從根本上支撐了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和相對(duì)充裕的流動(dòng)資金，將為寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)大量租賃、購(gòu)買、大宗物業(yè)投資及開發(fā)投資需求，推動(dòng)市場(chǎng)穩(wěn)步上升。
租金及價(jià)格方面，2011年第一季度，北京、上海、廣州、深圳和天津五大城市(以下簡(jiǎn)稱“五大城市”)甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比全線上漲。同時(shí)，南方主要城市寫字樓需求回升速度更快，租金漲幅高于北方，廣州和深圳的漲幅明顯高于北京和天津。其中，深圳租金環(huán)比增幅最大，為8.6%。受到新政影響，寫字樓投資市場(chǎng)活躍，五大城市優(yōu)質(zhì)寫字樓售價(jià)環(huán)比去年四季度上升，增幅在4%-9%。
市場(chǎng)供給方面，本季度五大城市中只有深圳有新增甲級(jí)寫字樓入市，新增面積31,050平方米。其他城市均無(wú)新增甲級(jí)寫字樓。目前北京、上海存量較多，盡管天津甲級(jí)寫字樓存量較少，但受濱海新區(qū)及中心城區(qū)建設(shè)開發(fā)的推動(dòng)，預(yù)期未來(lái)3至5年內(nèi)將有大量新增供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)。市場(chǎng)需求方面，本季度五大城市空置率均呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)，反映出市場(chǎng)對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求強(qiáng)勁。五大城市中，北京的空置率相對(duì)最高，為17.7%，深圳雖然有新增寫字樓入市，但空置率仍為最低，僅為5.8%。
大宗物業(yè)投資市場(chǎng)本季度繼續(xù)保持活躍。上海市場(chǎng)方面，資本策略地產(chǎn)旗下物業(yè)上海盛邦國(guó)際大廈被新加坡ARA基金以11.6億元高價(jià)買走。
2011年第一季度五大城市甲級(jí)寫字樓新增量偏低，而市場(chǎng)需求保持旺盛，市場(chǎng)存量得以持續(xù)消化，空置率呈現(xiàn)明顯下降態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間租金將繼續(xù)保持穩(wěn)定上漲趨勢(shì)，隨著市場(chǎng)的持續(xù)上揚(yáng)，未來(lái)寫字樓投資、開發(fā)也將迎來(lái)一輪高潮。
北京
2011年第一季度，北京寫字樓市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。甲級(jí)寫字樓平均租金達(dá)到每月每平方米273.5元，環(huán)比上漲5.2%。與去年第一季度比較，年租金增長(zhǎng)率達(dá)到14.2%。
各板塊，金融街區(qū)域平均租金仍保持最高，甲級(jí)寫字樓平均租金達(dá)到每月每平方米312.9元，環(huán)比上升4.2%；CBD區(qū)域甲級(jí)寫字樓平均租金達(dá)到每月每平方米287.2元，環(huán)比上升5.3%；王府井區(qū)域主要甲級(jí)寫字樓東方廣場(chǎng)租金本季度繼續(xù)上調(diào)，推動(dòng)區(qū)域甲級(jí)寫字樓平均租金達(dá)到每月每平方米265元，環(huán)比上升3.9%。東二環(huán)、燕莎、中關(guān)村甲級(jí)寫字樓平均租金分別達(dá)到每月每平方米240.6元、238.2元和248.9元，環(huán)比上升5.8%、7.5%和4.2%。
銷售市場(chǎng)方面，受到需求不斷上升的推動(dòng)，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)平均售價(jià)繼續(xù)保持上揚(yáng)。本季度平均售價(jià)達(dá)到每平方米25,321元，環(huán)比上升5.5%，與去年同期比較，年增長(zhǎng)率達(dá)到14.1%。
本季度北京無(wú)新增甲級(jí)寫字樓入市，市場(chǎng)存量得以繼續(xù)消化。甲級(jí)寫字樓整體空置率降低至17.7%，相比去年四季度降低了3.5個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)保持在較低水平，反映出市場(chǎng)需求的強(qiáng)勁。
本季度，甲級(jí)寫字樓租賃需求仍然強(qiáng)勁，BP石油和信誠(chéng)人壽分別租賃位于CBD區(qū)域的環(huán)球金融中心(WFC)約26,000和26,000平方米辦公樓面積；通信業(yè)公司Polycom在位于燕莎商圈的平安國(guó)際金融中心租賃約25,000平方米寫字樓面積。
本季度，由于住宅市場(chǎng)調(diào)控政策的強(qiáng)化，房地產(chǎn)投資逐步轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。寫字樓大宗投資市場(chǎng)，多個(gè)項(xiàng)目的收購(gòu)在洽談之中，其中，五礦集團(tuán)擬45億元收購(gòu)位于東二環(huán)商圈的甲級(jí)寫字樓北京第五廣場(chǎng)。
上海
2011年第一季度，上海寫字樓市場(chǎng)繼續(xù)穩(wěn)步回暖。截止三月底，甲級(jí)寫字樓平均租金達(dá)到每月每平方米297.7元，環(huán)比上漲4.9%。與去年第一季度比較，年租金增長(zhǎng)率達(dá)到10.9%。
各區(qū)域中，靜安區(qū)平均租金仍保持最高，甲級(jí)寫字樓平均租金達(dá)到每月每平方米351.2元，環(huán)比上升8.6%，漲幅也居各區(qū)之首；其余區(qū)域中，黃浦區(qū)、陸家嘴、徐匯區(qū)、盧灣區(qū)甲級(jí)寫字樓平均租金漲幅較高分別達(dá)到每月每平方米299元、296.3元、300.7元和307.1元，環(huán)比上升7.3%、4.2%、4%和3.3%，顯示出市場(chǎng)對(duì)中心城區(qū)寫字樓的青睞。
銷售市場(chǎng)方面，在新政影響下，優(yōu)質(zhì)辦公樓投資需求上升。本季度優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)平均售價(jià)繼續(xù)保持上揚(yáng)，達(dá)到每平方米30,343元，環(huán)比上升3.9%，與去年同期比較，年增長(zhǎng)率達(dá)到10.8%。
供給方面，本季度上海無(wú)新增甲級(jí)寫字樓入市，市場(chǎng)存量得以繼續(xù)消化。上海甲級(jí)寫字樓整體空置率降低到9.6%，相比去年四季度降低了3.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到金融危機(jī)以來(lái)的最低點(diǎn)。
本季度，上海租賃市場(chǎng)非常活躍，瑞士信貸(Credit Suisse)租賃位于陸家嘴的國(guó)際金融中心(IFC)約7,000平方米辦公樓面積；偉馬商務(wù)咨詢(Greathorse Business Consultants)在陸家嘴的星展銀行大廈(DBS Tower)租賃約2,600平方米寫字樓面積；蘇格蘭皇家銀行(RBS)在靜安區(qū)的會(huì)德豐廣場(chǎng)(Wheelock Square)租賃約1,800平方米寫字樓面積；合景泰富(KWG Property)在靜安區(qū)的中欣大廈(United Plaza)租賃大約1,500平方米寫字樓面積。
大宗物業(yè)投資市場(chǎng)，本季度新加坡ARA基金以11.6億元從資本策略手中購(gòu)入上海盛邦國(guó)際大廈項(xiàng)目。
廣州
2011年第一季度，廣州寫字樓市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。截止三月底，甲級(jí)寫字樓平均租金達(dá)到每月每平方米128.5元，環(huán)比上漲5.7%。與去年第一季度相比，同比上漲15.6%。
廣州甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)
租金方面，本季度各主要版塊甲級(jí)寫字樓租金均有所上升。其中，珠江新城區(qū)域平均租金仍保持最高，達(dá)到每月每平方米144.8元，環(huán)比上升5%；天河體育中心區(qū)域甲級(jí)寫字樓平均租金達(dá)到每月每平方米132.2元，環(huán)比上升5.3%；環(huán)市東區(qū)域甲級(jí)寫字樓平均租金達(dá)到每月每平方米111.6元，環(huán)比上升9.8%，漲幅在所有區(qū)域中最大。中山路、東風(fēng)路、琶洲區(qū)域的平均租金分別是每月每平方米107.9元、105元和76元，分別上漲0.5%，2.4%和2.7%。
銷售市場(chǎng)方面，由于限購(gòu)令的頒布和實(shí)施，住宅市場(chǎng)受到打壓，資金流轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，廣州寫字樓市場(chǎng)受此推動(dòng)，表現(xiàn)活躍。2011年第一季度廣州市優(yōu)質(zhì)寫字樓平均售價(jià)達(dá)到每平方米17,384元，環(huán)比上升5.7%。其中，越秀區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓平均價(jià)格漲幅最大，達(dá)到每平方米14 ,688元，環(huán)比上升8.8%；天河區(qū)寫字樓價(jià)格最高，達(dá)到每平方米19,787元，環(huán)比上升2.9%。
供給方面，受2010年廣州亞運(yùn)會(huì)舉辦影響，廣州部分寫字樓工期推遲。本季度無(wú)新增甲級(jí)寫字樓進(jìn)入市場(chǎng)。
需求方面，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步回升及廣州產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的發(fā)展，主要產(chǎn)業(yè)中金融銀行業(yè)、IT、電子等產(chǎn)業(yè)對(duì)于甲級(jí)寫字樓的需求進(jìn)一步增強(qiáng)。本季度，廣州甲級(jí)寫字樓空置率為10.3%，較上季度下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。本季度交通銀行租賃位于珠江新城的保利V座約40,000平方米的辦公樓面積。（來(lái)自觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）
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