遠(yuǎn)洋急攻商業(yè)地產(chǎn) 保障房盈利模式不明
發(fā)布時間：2011年05月03日分享到： 300萬平米規(guī)劃中，2011要沖300億銷售對于樓市調(diào)控下企業(yè)的應(yīng)變之道，日前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明表示，遠(yuǎn)洋將采取精細(xì)化管理貫穿核心業(yè)務(wù)流程，“隨行就市”降低“規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)”，加碼二、三線城市避“熱點(diǎn)”，揚(yáng)長避短發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)全年300億的銷售目標(biāo)。保障房也成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將2011年精細(xì)化戰(zhàn)略與企業(yè)社會責(zé)任的實(shí)踐相融合點(diǎn)。
目前，遠(yuǎn)洋在北京有遠(yuǎn)洋·潤園兩限房項(xiàng)目、遠(yuǎn)洋沁山水·上品公租房兩個配建保障房項(xiàng)目，都將在今年年底前竣工。
急攻商業(yè)地產(chǎn)
“目前遠(yuǎn)洋的商住面積比例約為1：9，遠(yuǎn)洋希望能在未來一年內(nèi)把該比例提至1.5：8.5。為此，遠(yuǎn)洋將加大商業(yè)項(xiàng)目的投資，預(yù)計(jì)商業(yè)與住宅的投資額將達(dá)到5：5?！崩蠲鞅硎荆h(yuǎn)洋有近300萬平米的商業(yè)地產(chǎn)用地正在規(guī)劃建設(shè)中，未來還將逐步擴(kuò)大投資物業(yè)規(guī)模及收入比例，為集團(tuán)提供可靠及持續(xù)的收入及現(xiàn)金流。
李明稱，公司在商業(yè)地產(chǎn)方面的開發(fā)將涉足三塊，一是寫字樓式的持有物業(yè)，二是零售商業(yè)的購物中心、酒店和綜合體，三是工業(yè)產(chǎn)業(yè)園、旅游地產(chǎn)、體育地產(chǎn)等其它產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
他認(rèn)為，對于寫字樓、酒店等持有物業(yè)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有15年的建設(shè)和管理經(jīng)驗(yàn)，是具有競爭優(yōu)勢的“老手”。但在商業(yè)綜合體開發(fā)方面，遠(yuǎn)洋還是經(jīng)驗(yàn)不足的“新手”，所以希望通過與頂級機(jī)構(gòu)的合作實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品升級。
統(tǒng)計(jì)顯示，遠(yuǎn)洋2011年一季度銷售額突破56億元，同比增長約75%。根據(jù)遠(yuǎn)洋計(jì)劃，上半年將完成全年300億銷售目標(biāo)的三分之一，下半年完成目標(biāo)的三分之二。也就是說，接下來的三個季度內(nèi)，遠(yuǎn)洋擔(dān)負(fù)著超過80%的目標(biāo)銷售額。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北京區(qū)域事業(yè)部副總經(jīng)理胡宇宙透露，2011年，遠(yuǎn)洋將繼續(xù)關(guān)注一線城市周邊區(qū)域及非熱點(diǎn)二線城市，并大力發(fā)展人均國內(nèi)生產(chǎn)總值高、宜居的資源性三四線城市項(xiàng)目。
在此戰(zhàn)略下，作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在通州區(qū)打造的首個高檔精品公寓項(xiàng)目，遠(yuǎn)洋·東方便于近期得到了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的大力推介。李明表示，新房定價策略有兩個，一是根據(jù)市場定價，二是根據(jù)項(xiàng)目定價。
“在調(diào)控背景下，房價有下行壓力，新盤入市保守定價；此外，根據(jù)項(xiàng)目自身情況，項(xiàng)目歷史成本較低，產(chǎn)品又針對市場剛性需求人群，為什么不用一個合理價位獲得銷售額？如果項(xiàng)目歷史成本很高，則必須走高品質(zhì)路線?！?/P>
截至2010年末，遠(yuǎn)洋手持現(xiàn)金約150億，資產(chǎn)凈借貸比僅為0.45左右。從數(shù)據(jù)看來，遠(yuǎn)洋資金狀況良好。
探索保障房盈利模式
李明表示，保障房將成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將2011年精細(xì)化戰(zhàn)略與企業(yè)社會責(zé)任的實(shí)踐相融合點(diǎn)。據(jù)悉，遠(yuǎn)洋目前在北京的兩個配建保障房項(xiàng)目——遠(yuǎn)洋·潤園兩限房項(xiàng)目和遠(yuǎn)洋沁山水·上品公租房項(xiàng)目，也都將于今年年底前竣工。
李明表示，無論是在何種市場狀況下，響應(yīng)政府規(guī)定，積極投身保障房建設(shè)始終是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)關(guān)注的重點(diǎn)。
據(jù)悉，首開集團(tuán)的回龍觀保障房項(xiàng)目虧損10億元，北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的朝陽新城項(xiàng)目虧損13億元，龍湖地產(chǎn)開發(fā)的北京大方居保障房項(xiàng)目虧損1億元，北京住總歷經(jīng)10余年開發(fā)的翠城經(jīng)適房項(xiàng)目建設(shè)，最終巨虧21.18億元。
“保障房項(xiàng)目保持合理的盈利空間，是實(shí)現(xiàn)市場良性發(fā)展的重要前提?！崩蠲鞅硎?，目前在經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、廉租房等保障房建設(shè)中，均未看到盈利模式，而公租房可能會有盈利的機(jī)會出現(xiàn)。
對于保障房的盈利問題，多位專家持樂觀態(tài)度。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松(微博 專欄)曾撰文表示，按照3%-5%的保障房利潤率，5倍左右的自有資金杠桿將使開發(fā)商獲得15%-25%的資金收益率，相比當(dāng)前不斷受到調(diào)控的商品房市場，這一收益率水平不僅可以成為開發(fā)商獲取盈利的過渡模式，而且也可以作為一種長期的發(fā)展方向，為之提供相應(yīng)的盈利空間。
北京大岳咨詢有限公司總監(jiān)李偉認(rèn)為，近兩年，國家要求熟地出讓的政策貫徹地越來越嚴(yán)格，政府更多提供凈地，開發(fā)商直接進(jìn)行二級開發(fā)，避免了一級開發(fā)引發(fā)的一系列成本風(fēng)險(xiǎn)。如果政府再能夠在地價和補(bǔ)貼上給予讓利，那么保障房建設(shè)就會有更大的盈利可能性。
李偉認(rèn)為，保障房建設(shè)真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，政府必須主導(dǎo)，形成清晰的盈利模式。 “盈利模式不能一概而論，不同區(qū)位的項(xiàng)目地價不同，制定的房價、租金也不同；此外還涉及到具體的建設(shè)規(guī)劃、后期管理模式以及開發(fā)商的角色定位等諸多問題”。因此，要根據(jù)每個項(xiàng)目的自身?xiàng)l件和情況制定它的盈利模式，做到“一項(xiàng)目一測算”。
而作為保障房建設(shè)者的企業(yè)，則要緊緊把握風(fēng)險(xiǎn)和利潤相匹配的原則。李偉舉例說，如果是凈土開發(fā)，那么測算出的利潤空間小一點(diǎn)也可以接受；如果要征地拆遷，那么就要在地價或補(bǔ)貼等方面適當(dāng)爭取，擴(kuò)大可接受的利潤空間，以減小企業(yè)虧損風(fēng)險(xiǎn)。
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