京商業(yè)地產泡沫化風險加劇
發(fā)布時間：2011年05月03日分享到： 樓市調控下商業(yè)地產正逐步變?yōu)槲鹜莸?，房企也加速布局商業(yè)地產。從2010年初至今，全國大大小小的房地產開發(fā)企業(yè)已經不斷選擇轉型或加大力度開發(fā)商業(yè)地產市場。來自商務部的備案顯示，截止到3月24日，僅3月份外資新設或者增資的房地產公司就高達39家。上海產權交易所的數據顯示，在2月底的一個星期內，上海產權市場上房地產業(yè)的成交金額超過億元，新掛牌房地產項目的金額也居于首位。
不過，“現在競爭激烈的情況下，把城市綜合體作為城市經濟發(fā)動機，大量地供應商業(yè)地產土地，這種情況下，一定會造成供大于求，這個一定要引起關注?！敝袊康禺a住宅研究會副會長顧云昌在接受《中國聯合商報》記者采訪時表示。
加碼商業(yè)地產
限購政策下，房地產企業(yè)拿地的熱情依然不減當年。不過，投資的天枰已傾向日益火爆的商業(yè)地產。
近日，遠洋地產董事長李明在其首份企業(yè)社會責任報告新聞發(fā)布會上說，遠洋地產在商業(yè)地產領域開發(fā)物業(yè)和投資性物業(yè)的投資比重是50：50。這是公司此前制定的既定戰(zhàn)略，遠洋地產將商業(yè)地產與住宅地產的面積比例由現在的1：9，逐步過渡到2：8，但是投資量依舊是5：5。
4月19日，SOHO中國摘得上海虹口區(qū)地鐵10號線海倫路站地塊。這是SOHO中國兩年內在上海拿下的第六個項目。
同樣在4月中旬，萬通地產在其“轉型與創(chuàng)新”新品發(fā)布會上亮相新管理團隊，并宣布就此轉型，今后將致力于以寫字樓為主體的城市綜合體的開發(fā)。
公開統計顯示，萬通地產經營中、在建及待建的投資型商用物業(yè)項目儲備已達6個，規(guī)劃建筑面積高達113萬平方米。至2015年，萬通地產自持的營業(yè)中投資型物業(yè)面積超過50萬平方米，持有物業(yè)估值超150億元，目標年租金收入11億元，將主要集中在京津環(huán)渤海、長三角、成渝地區(qū)。
萬通財務總監(jiān)云大俊表示，未來5年內使商用物業(yè)收入占總收入的15%，利潤占總利潤的30%，投資型持有物業(yè)占總資產的20%至30%。
來自市場的聲音認為，截至目前，開發(fā)商無論對于商業(yè)金融用地還是商業(yè)地產項目的信心都從未發(fā)生改變。面對中國企業(yè)“一擁而上”的習慣，參與者們反而更加拼命擠入。
與外資聯姻
在中國房地產研究會、中國房地產業(yè)協會與中國房地產測評中心聯合發(fā)布的2011中國房地產開發(fā)企業(yè)500強前10名中，只有第四名的綠地和第六名的綠城兩家企業(yè)來自非珠三角地區(qū)，這兩家駐足長三角的企業(yè)低調地行走在房地產市場，在建設高端住宅的同時還打造了一系列高品位商用物業(yè)。
綠城堅信“信息時代，工作就是生活，不可再生的環(huán)境資源成為稀缺要素，工作地優(yōu)秀的生活品質成為吸引專業(yè)人才的重要條件。寫字樓和酒店，構成了信息時代人類工作和休閑的兩極，它們同樣需要生活和工作的激情，以及和諧共生的環(huán)境”。
在這種理念的引導下，綠城與全球知名的酒店管理公司――凱悅國際酒店與度假村集團簽約，采用其“君悅”品牌，聯手打造酒店。
與綠城相似，綠地選擇了與外資聯姻開發(fā)酒店，綠地選擇六洲酒店作為合作對象，南京綠地洲際酒店位于世界第七高樓――南京？綠地廣場紫峰大廈內，是目前全球最高的洲際酒店。此外，在上海和西安，綠地還有與萬豪、假日酒店合作的五星級酒店項目。
保利集團在商業(yè)地產的發(fā)展中覆蓋面極廣，除在住宅項目中添加養(yǎng)老元素外，也選擇與外資聯姻，開發(fā)五星級酒店。
保利地產目前在廣州、佛山、成都、南昌等地擁有多個已建及擬建的高端酒店。
泡沫化風險在加劇
大量的流動性資金涌入商業(yè)地產，許多人樂觀視之，而業(yè)內人士卻擔心泡沫化。
上述人士表示，一方面一線城市的需求泡沫化，另一方面是二三線城市的供給泡沫化。
以北京為例，由于在兩年前大量的寫字樓變?yōu)樽≌?即商改住)，使近期商辦物業(yè)供應出現緊縮。據統計，自2009年1月到2010年6月，北京取得預售證的79個商辦項目中，有75%搖身變成了住宅。在供給減少的同時，大量的資金涌入商辦市場，如人民保險集團購買了首都時代廣場，五礦集團以45億收購了北京第五廣場等。
據了解，上海一著名開發(fā)商三年前取得揚州市最核心的商業(yè)地塊，請來香港著名設計師打造了兩萬平方米漂亮的商業(yè)街，但落成一年后出租率卻不到70%，租金單價也只有可憐的2元/平方米，還不夠償還銀行利息。事后總結慘敗的根本原因：市政府在招商引資引進上海開發(fā)商后不到半年的時間，各區(qū)為了政績先后引進了近十個著名的地產公司，建造了大量的商業(yè)中心，供給一擁而上，租金自然跌得很慘。二三線城市商業(yè)地產供給泡沫的核心是地方政府沒有嚴格約束好城市規(guī)劃，在短期內建造了大量的政績工程。
戴德梁行華北區(qū)董事、商業(yè)顧問負責人張家鵬認為，中資外資不斷加入商業(yè)地產市場，“或許會讓一些城市的局部地區(qū)產生供過于求的不良狀態(tài)?！?/P>
一位研究人士預計，以北京為例，未來2~3年內各類商業(yè)地產項目將出現集中爆發(fā)供應?！澳壳按罅宽椖可像R可能是商業(yè)地產泡沫的前期。這直接導致未來兩三年內商業(yè)地產的集中供應。這有可能給北京市場帶來危險。”
預約看房
點擊在線咨詢
