萬通地產(chǎn)微調(diào)方向?qū)⒔o力商用物業(yè)領(lǐng)域
發(fā)布時(shí)間：2011年05月03日分享到：馮侖強(qiáng)調(diào)安全，許立接力，接下來“把事情做對(duì)
“退位”半月的馮侖攜萬通地產(chǎn)新任董事長(zhǎng)許立、總經(jīng)理云大俊等管理團(tuán)隊(duì)亮相主題為“轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新”的萬通2011年新品發(fā)布會(huì)。
然而，此時(shí)的馮侖已非彼時(shí)的馮侖，從萬通地產(chǎn)的董事長(zhǎng)到萬通控股的董事長(zhǎng)，馮侖完成了他的“退位”。
當(dāng)日，萬通地產(chǎn)股價(jià)開盤6.18元每股，收盤6.11元每股，當(dāng)日跌幅1.29%，顯然并沒有將馮侖“退位”這個(gè)消息，當(dāng)做是利好。接下來的兩天內(nèi)，萬通股價(jià)漲了4%左右，但是隨后又深度下調(diào)。
股價(jià)始終跟不上大盤走勢(shì)，讓無數(shù)股民失望的萬通地產(chǎn)，隨著馮侖的“退位”，其究竟走向何方，還不可知。
60度轉(zhuǎn)彎
2011年，一向?qū)⒅匦姆旁谧≌_發(fā)領(lǐng)域的萬通地產(chǎn)將在商用物業(yè)領(lǐng)域集中發(fā)力，到2015年，萬通將投資150億元，開發(fā)超過100萬平方米的商用物業(yè)，持有投資級(jí)商用面積超過50萬平方米，目標(biāo)年租金收入11億元。
萬通地產(chǎn)新任總經(jīng)理云大俊在發(fā)布會(huì)上表示，萬通地產(chǎn)力爭(zhēng)5年內(nèi)商用物業(yè)的收入占總收入的15%，利潤(rùn)占總利潤(rùn)的30%，投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)20%—30%。
馮侖則指出，目前，萬通地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資已經(jīng)占到公司所有項(xiàng)目總投資額的50%，萬通商用物業(yè)開發(fā)設(shè)定的長(zhǎng)期目標(biāo)是利潤(rùn)比例占到萬通地產(chǎn)總利潤(rùn)的50%以上。
加上3月31日萬通地產(chǎn)聯(lián)合體剛剛以15.5億元摘得的上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期04號(hào)地塊，至此，萬通在商用物業(yè)領(lǐng)域的項(xiàng)目達(dá)到6個(gè)。
值得注意的是，萬通地產(chǎn)商用事業(yè)部總經(jīng)理許良飛在介紹商用物業(yè)新品時(shí)，明確指出天津泰達(dá)城和上海虹橋兩個(gè)項(xiàng)目是既復(fù)雜又有商業(yè)機(jī)會(huì)的項(xiàng)目，接著萬通地產(chǎn)副總經(jīng)理周東權(quán)就表示，這兩個(gè)項(xiàng)目在明年再推介。
北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥分析，綜合以上因素來看，此次萬通的轉(zhuǎn)型應(yīng)該可以稱得上是一次真正意義上的變革。
但馮侖在對(duì)待轉(zhuǎn)型問題上非常謹(jǐn)慎，他一方面強(qiáng)調(diào)要站在未來判斷今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，表示董事會(huì)是“在做對(duì)的事情”。另一方面則反復(fù)強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)型的安全性問題，指出接下來需要管理層“把事情做對(duì)”。
馮侖明確指出：“轉(zhuǎn)型一定要在財(cái)務(wù)安全的前提下進(jìn)行。我們現(xiàn)在是地產(chǎn)上市公司中財(cái)務(wù)管控最好的公司，我們的凈負(fù)債率只有20%，凈資產(chǎn)為正，安全程度很高。在轉(zhuǎn)型過程中，我們不轉(zhuǎn)小彎，轉(zhuǎn)個(gè)90度的彎，很可能就會(huì)翻車，我們轉(zhuǎn)60度的大彎，會(huì)慢一點(diǎn)，時(shí)間會(huì)長(zhǎng)一點(diǎn)，但會(huì)走得長(zhǎng)遠(yuǎn)?！?/P>
除此之外，馮侖指出轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵還在于企業(yè)內(nèi)部資源要適應(yīng)轉(zhuǎn)型的要求，比如統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，人才的儲(chǔ)備以及管理制度的調(diào)整。
新起點(diǎn)之始
3月30日晚間，萬通地產(chǎn)第五屆董事會(huì)第一次會(huì)議公布決議，11名董事全票通過原萬通地產(chǎn)總經(jīng)理許立擔(dān)任新一屆董事會(huì)董事長(zhǎng)，原常務(wù)副總經(jīng)理姚鵬擔(dān)任副董事長(zhǎng)，原財(cái)務(wù)總監(jiān)云大俊擔(dān)任萬通地產(chǎn)總經(jīng)理。
至此，馮侖將不再擔(dān)任萬通控股旗下子公司的董事工作，專心于大萬通的戰(zhàn)略發(fā)展與戰(zhàn)略管理工作。
在馮侖看來，這既是個(gè)人志趣選擇，更是萬通地產(chǎn)新起點(diǎn)之始。在4月14日的新品發(fā)布會(huì)上，馮侖明確指出：“一年前就已經(jīng)計(jì)劃退出萬通地產(chǎn)，讓新的管理團(tuán)隊(duì)來帶領(lǐng)萬通做好轉(zhuǎn)型工作?！?/P>
新任董事長(zhǎng)許立在萬通創(chuàng)建之初就已經(jīng)加入，深得馮侖信任，此前一直擔(dān)任萬通地產(chǎn)總經(jīng)理。與馮侖面對(duì)媒體的能言善辯相反，許立給媒體的印象是不善言辭。
許立給筆者最初的印象則是冷靜和低調(diào)。他告訴筆者，作為新任董事長(zhǎng)，他的上任不會(huì)改變公司長(zhǎng)期以來的整體戰(zhàn)略目標(biāo)。除了轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)之外，關(guān)于住宅方面要做區(qū)域深度，就是在一個(gè)區(qū)域里不是做一個(gè)項(xiàng)目，而是兩個(gè)甚至多個(gè)項(xiàng)目。
云大俊也告訴筆者，對(duì)于住宅轉(zhuǎn)型的目標(biāo)，公司將主要針對(duì)改善性需求，重點(diǎn)放在休閑地產(chǎn)方面，同時(shí)也會(huì)考慮養(yǎng)老地產(chǎn)或者環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)。
就像一位業(yè)內(nèi)人士分析的那樣，馮侖走了，帶走了他的美國模式，綠色、低碳和環(huán)保的萬通。許立來了，帶來了他的豪言壯語，做商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“萬科”，帶來了上海模式，競(jìng)得上海虹橋商務(wù)區(qū)核心一期。
至于馮侖為什么會(huì)選在這個(gè)時(shí)候“退位”，中投證券分析師李少明告訴筆者，目前狀況下，關(guān)于住宅這一塊，政府推地一般是與保障房項(xiàng)目有關(guān)的，而有些開發(fā)商是不愿做這方面項(xiàng)目的。除此之外，有些開發(fā)商可能認(rèn)為從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)更多。當(dāng)然，并不是所有開發(fā)商都持這種觀點(diǎn)，不同房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)根據(jù)自身不同狀況而制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。
市場(chǎng)觀察
北京四五環(huán)中小戶型或成熱點(diǎn)
理財(cái)周報(bào)地產(chǎn)實(shí)驗(yàn)室研究員
盡管市場(chǎng)冷淡，但一些位于北京四五環(huán)的中小戶型產(chǎn)品依然取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。3月初開盤的萬科長(zhǎng)陽半島、遠(yuǎn)洋一方，半月之內(nèi)已銷售七八成。4月份，更多的中小戶型樓盤項(xiàng)目醞釀入市。
在即將開盤的項(xiàng)目中，筆者走訪了潤(rùn)豐地產(chǎn)旗下的潤(rùn)楓·領(lǐng)尚項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于東南五環(huán)光機(jī)電產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)，緊鄰五環(huán)路、京津高速、京滬高速等重要城市干道，已經(jīng)開通的輕軌亦莊線也從項(xiàng)目附近經(jīng)過。
據(jù)介紹，潤(rùn)楓·領(lǐng)尚地處光機(jī)電產(chǎn)業(yè)基地的核心區(qū)域， 以吸引高端產(chǎn)業(yè)企業(yè)入駐為發(fā)展方向，目前已經(jīng)進(jìn)駐的李寧中心、天語集團(tuán)等大型高端企業(yè)，未來將與亦莊區(qū)域一同建成環(huán)渤海高端總部基地。
此外，該區(qū)域主要依托的生活配套之一是其東側(cè)的“兩站一街”，“兩站一街”以在亦莊線上的次渠站與亦莊火車站沿線為軸，周邊建設(shè)14平方公里的居住商圈，今后將引入大型購物中心、會(huì)所、超市等商業(yè)設(shè)施，購物，聚會(huì)等娛樂休閑需求都可以在區(qū)域內(nèi)得到滿足，未來將成為環(huán)渤海總部基地重要的附屬高端區(qū)域，同時(shí)也將成為北京東南部最具發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K。
筆者了解到，該區(qū)域自去年四月調(diào)控以來，房?jī)r(jià)已經(jīng)基本穩(wěn)定，周邊項(xiàng)目均價(jià)在25000元/平方米左右，此次“京國八條”細(xì)則落實(shí)以來也未見附近樓盤大幅降價(jià)。
業(yè)內(nèi)人士分析，在新房市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)相對(duì)理性的區(qū)域和板塊，反倒更容易受到購房人群的關(guān)注，在去年4月的首輪調(diào)控后，北京市四五環(huán)區(qū)域附近的整體價(jià)格相對(duì)理性，泡沫化程度都比較低，受到政策的影響也相對(duì)較小。
在近期計(jì)劃開盤的十余個(gè)項(xiàng)目中，四五環(huán)附近區(qū)域就再次成為調(diào)控后的供應(yīng)熱點(diǎn)，共計(jì)8個(gè)項(xiàng)目有開盤計(jì)劃。此外，還有15個(gè)項(xiàng)目位于五環(huán)外，占比約九成。
在限購等調(diào)控政策之下，剛需重回購買主力，中小戶型產(chǎn)品成了弱市中的甜點(diǎn)。（理財(cái)周報(bào) ）
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