限購(gòu)下商業(yè)地產(chǎn)火爆存隱憂(yōu)
發(fā)布時(shí)間：2011年04月29日分享到：人滿(mǎn)為患的活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，印證了商業(yè)地產(chǎn)在時(shí)下的炙熱。但是，面對(duì)與住宅開(kāi)發(fā)模式完全不同的商業(yè)地產(chǎn)，那些轉(zhuǎn)型涌入的企業(yè)，真的準(zhǔn)備好了嗎？
住宅屢次受限之后，轉(zhuǎn)型成了地產(chǎn)圈的熱門(mén)話(huà)題。其中，最熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)型方向，正是商業(yè)地產(chǎn)。
2010年以來(lái)，傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商、零售企業(yè)乃至生產(chǎn)企業(yè)，以及方興未艾的房地產(chǎn)私募基金，都在涉足商業(yè)地產(chǎn)，形成一波聲勢(shì)浩大的“轉(zhuǎn)商”浪潮。
“住宅市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控、通脹壓力居高不下，商業(yè)地產(chǎn)正成為房地產(chǎn)企業(yè)和民間資金的避風(fēng)港。”近日在青島舉辦的“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇·2011年會(huì)”上，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平說(shuō)。
人滿(mǎn)為患的活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，印證了商業(yè)地產(chǎn)在時(shí)下的炙熱。但是，面對(duì)與住宅開(kāi)發(fā)模式完全不同的商業(yè)地產(chǎn)，那些轉(zhuǎn)型涌入的企業(yè)，真的準(zhǔn)備好了嗎？
資金大量涌入
“在4天的時(shí)間里，我跑了7個(gè)城市，趕場(chǎng)式地參加許多大會(huì)，大家都在玩什么？都在玩商業(yè)地產(chǎn)?！睂汖埣瘓F(tuán)執(zhí)行董事、寶龍商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉蘭感慨說(shuō)，“好像現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)很繁榮。”
據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的《2010-2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2010年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已呈爆發(fā)式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，達(dá)到歷史新高。數(shù)據(jù)顯示，2010年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓開(kāi)發(fā)投資完成額分別達(dá)到5598.9億元、1806.5億元，分別增長(zhǎng)34.2%和31.2%；相應(yīng)的銷(xiāo)售額分別達(dá)到5354億元、2149億元，分別增長(zhǎng)46.3%和31.2%。
另一方面，全國(guó)的消費(fèi)零售總額也在快速增長(zhǎng)，2010年的總額突破了15萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.4%，包括百貨和購(gòu)物中心行業(yè)都快速發(fā)展。
甚至有人總結(jié)說(shuō)，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了“三搶”，即搶地、搶錢(qián)、搶人?！拔覀兤髽I(yè)最近參加了一個(gè)非常好的商業(yè)綜合體的土地競(jìng)拍，此前也和政府做了很好的溝通和互動(dòng)，為城市做了非常好的規(guī)劃，但最后這個(gè)項(xiàng)目我們還是沒(méi)有拿到，中標(biāo)的是一個(gè)新的地產(chǎn)商，因?yàn)樗跎俨慌禄?，而我們拿?xiàng)目時(shí)必須非常審慎?！壁w曉蘭也贊同“三搶”的總結(jié)，同時(shí)提醒這樣的情況存在一定的隱患。
越來(lái)越多的企業(yè)看到商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇，開(kāi)始涌入。上市房企中的老牌代表“招保萬(wàn)金”都在進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
萬(wàn)科計(jì)劃未來(lái)3年內(nèi)建成220萬(wàn)套的住宅商業(yè)配套。目前萬(wàn)科已經(jīng)通過(guò)直接拿地、項(xiàng)目收購(gòu)等途徑，在北京、東莞、武漢等城市投入大約260億元開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
保利地產(chǎn)公布的公司計(jì)劃也顯示，未來(lái)3年內(nèi)將持有型商用物業(yè)面積增加到300萬(wàn)平方米，將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步提高到總體投資的30%。
金地集團(tuán)已經(jīng)成立商業(yè)地產(chǎn)公司，目前在北京、西安、深圳等地?fù)碛卸鄠€(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克透露，2011年金地將在商業(yè)地產(chǎn)投資1至2個(gè)綜合體項(xiàng)目，未來(lái)數(shù)年內(nèi)，金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將以大中型城市綜合體為主要產(chǎn)品?！暗?015年，金地的商業(yè)地產(chǎn)基本相當(dāng)于再造一個(gè)金地?！?
招商地產(chǎn)在投資者交流會(huì)上也表態(tài)，將加大商業(yè)地產(chǎn)投資的比重。首創(chuàng)置業(yè)更是以其“芭蕾雨”產(chǎn)品，在北京房山、浙江湖州、廣東佛山、海南萬(wàn)寧等地大舉攻城略地，計(jì)劃投資將超過(guò)數(shù)百億元。甚至，飲料生產(chǎn)企業(yè)娃哈哈集團(tuán)也放言進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，提出了開(kāi)發(fā)百個(gè)購(gòu)物中心的宏偉藍(lán)圖。
轉(zhuǎn)型瓶頸
在商業(yè)地產(chǎn)一片熱火朝天之時(shí)，也不乏有不同的聲音。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展取決于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)，是“一榮俱榮、一損俱損”的關(guān)系，如果整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)下行的趨勢(shì)，預(yù)期發(fā)生變化，投資收縮，商業(yè)地產(chǎn)也不會(huì)一枝獨(dú)秀。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌更是告誡開(kāi)發(fā)商，要慎入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?！艾F(xiàn)在是千軍萬(wàn)馬搞商業(yè)地產(chǎn)，但是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)不一樣，總體上還是供大于求，是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的市場(chǎng)”。
事實(shí)上，現(xiàn)在向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的千軍萬(wàn)馬，的確都面臨幾個(gè)繞不開(kāi)的難題和挑戰(zhàn)。
首先是定位問(wèn)題。是商業(yè)運(yùn)營(yíng)為主，以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流為目的，還是以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，商業(yè)為地產(chǎn)服務(wù)，以“更好賣(mài)房子”為目的？記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，似乎多數(shù)的企業(yè)仍沒(méi)有明確的定位。
“很多公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，宣布做商業(yè)地產(chǎn)的目的是更好地賣(mài)住宅，這種心態(tài)和打算，我判斷十之八九都不能成功?！蓖踅×直硎?。
如果仍然以“拿地—開(kāi)發(fā)—售出”的方式運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，從某種意義上講，這也并不是企業(yè)的轉(zhuǎn)型。而轉(zhuǎn)型的意義在于，通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)可以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還能獲得資產(chǎn)升值的好處，這才能使商業(yè)地產(chǎn)成為企業(yè)未來(lái)業(yè)務(wù)的支柱。
這樣的話(huà)，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作就成為另外一個(gè)游戲，不僅要建，建成之后還要花很大的功夫去運(yùn)營(yíng)管理。王健林也一再地提醒業(yè)界，商業(yè)運(yùn)營(yíng)才是做商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之所在。
這也引出了另一個(gè)難題，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理?，F(xiàn)在的局面是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多，而商業(yè)資源少，多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都面臨著招商難的問(wèn)題。某地產(chǎn)商告訴記者，現(xiàn)在招商難度越來(lái)越大，一些商戶(hù)在談判時(shí)不僅要求第一年租金全免，3年內(nèi)租金優(yōu)惠，還要送裝修，才能進(jìn)駐。
再者，則是資金的難題。從生意的角度來(lái)看，做商業(yè)地產(chǎn)和做住宅的本質(zhì)區(qū)別在于現(xiàn)金回流方式的不同，這一點(diǎn)在缺少房地產(chǎn)信托基金的內(nèi)地市場(chǎng)尤為重要。從目前來(lái)看，由于沒(méi)有下游資本市場(chǎng)的支持，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)在變現(xiàn)這一環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了斷裂，而開(kāi)發(fā)商都是高杠桿經(jīng)營(yíng)，一旦出現(xiàn)資金大量沉淀到不動(dòng)產(chǎn)上的情況，就會(huì)對(duì)整個(gè)公司的現(xiàn)金流構(gòu)成壓力。
顧云昌也提醒，現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)的融資環(huán)境都越來(lái)越緊張，如果在資金方面存在問(wèn)題，很容易給商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目及公司帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。
此外，現(xiàn)在所有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都不得不面對(duì)來(lái)自另一個(gè)強(qiáng)大對(duì)手——互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)的考驗(yàn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年中國(guó)的網(wǎng)絡(luò)零售交易額已經(jīng)達(dá)到了5000億元左右。據(jù)阿里巴巴集團(tuán)副總裁梁曉春預(yù)計(jì)，2011年這一數(shù)字將在7000億元-8000億元之間，2012年網(wǎng)絡(luò)交易額會(huì)輕松超過(guò)1萬(wàn)億。至2015年，中國(guó)的網(wǎng)絡(luò)交易額將輕松超過(guò)2萬(wàn)億元，將占消費(fèi)品零售總額的7%。
“所以說(shuō)，網(wǎng)絡(luò)的零售空間還是非常大的，而在整個(gè)電子商務(wù)里面網(wǎng)絡(luò)零售只占10%到20%?！绷簳源罕硎?，網(wǎng)上購(gòu)物的發(fā)展將不可避免地減少人們?cè)诰€下的購(gòu)物活動(dòng)。
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