武漢寫字樓市場租金持續(xù)上漲售價(jià)仍倒掛
發(fā)布時(shí)間：2011年04月22日分享到：今年，樓市在住宅限購政策的打壓下略顯頹勢，商辦物業(yè)順勢成為投資熱門。不過有趣的是，與商鋪價(jià)格不斷上漲，超出住宅價(jià)格多倍的狀況相比，同樣是商辦物業(yè)主力成員的寫字樓，卻仍處于價(jià)格倒掛階段。
租金持續(xù)上漲
2011年，商辦物業(yè)獲得前所未有的關(guān)注度，寫字樓市場也迎來“開門紅”。據(jù)DTZ戴德梁行研究部統(tǒng)計(jì)，一季度武漢甲級(jí)寫字樓整體租金達(dá)到64.1元/月/平方米，環(huán)比上漲3.2%，同比上漲13.7%。
從市場表現(xiàn)來看，一季度金融投資業(yè)租賃需求十分旺盛，多家世界500強(qiáng)企業(yè)積極問詢租賃甲級(jí)寫字樓，進(jìn)駐意愿強(qiáng)烈。但今年并沒有新甲級(jí)寫字樓交付使用，受限于高端寫字樓市場供應(yīng)不足，有效需求得到抑制，致使部分企業(yè)不得不轉(zhuǎn)向乙級(jí)寫字樓市場。
DTZ戴德梁行研究人員表示，市場供不應(yīng)求狀況助推武漢甲級(jí)寫字樓租金連續(xù)5個(gè)季度大幅上漲。截止本季度，就租金水平的區(qū)域情況來看，建設(shè)大道金融街[簡介 最新動(dòng)態(tài)]寫字樓的租金最高，已經(jīng)達(dá)到71.2元/月/平方米，環(huán)比增幅2%。
由于沒有新的寫字樓項(xiàng)目交付使用，加上租賃需求旺盛，幾乎所有甲級(jí)寫字樓都處于滿租狀態(tài)?？罩寐世^續(xù)保持低位，甲級(jí)寫字樓整體空置率已下滑到1%。
除了甲級(jí)寫字樓表現(xiàn)搶眼之外，其他位于主要商圈的中、高端寫字樓租賃情況都呈現(xiàn)出整體繁榮的景象，如中南、江漢路等區(qū)域?？硕鹑A中機(jī)構(gòu)總經(jīng)理吳洋表示，樓市越調(diào)控，商用物業(yè)越會(huì)進(jìn)入到一個(gè)快速發(fā)展階段?！拔錆h寫字樓市場會(huì)和商鋪一樣，將進(jìn)入供應(yīng)和成交的活躍期。”
售價(jià)與住宅倒掛
另一方面，與高漲的租金相比，目前武漢可出售的寫字樓項(xiàng)目價(jià)格仍處于相對較低的水平。
近期上市的福星惠譽(yù)水岸國際江景寫字樓，均價(jià)為11000元/平方米；該項(xiàng)目在3月底開盤的SOHO商務(wù)公寓，均價(jià)為9000元/平方米。而同地段江景住宅均價(jià)早已超過兩萬元。
在高新企業(yè)云集的光谷，據(jù)房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份住宅成交均價(jià)達(dá)7425元/平方米。而寫字樓方面，在售的光谷金融港標(biāo)準(zhǔn)寫字樓均價(jià)約5000元/平方米；產(chǎn)業(yè)園類型的寫字樓價(jià)格更低，如光谷芯中心均價(jià)為3600元/平方米。
參照國際上一些大城市的經(jīng)驗(yàn)，同地段的商用物業(yè)價(jià)格一般都高于住宅價(jià)格。甚至有業(yè)內(nèi)人士總結(jié)出一套詳細(xì)的參照數(shù)據(jù)：如中心地段的商鋪價(jià)格一般為住宅的2-5倍；寫字樓一般為同地段住宅售價(jià)的1.5倍，當(dāng)然按照寫字樓檔次的區(qū)別，這個(gè)比例也許會(huì)更高。
雖然這種價(jià)格比例并非絕對準(zhǔn)確，但足可以反映市場的一些特征。市場人士分析，過去武漢的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以中小生產(chǎn)型企業(yè)為主，對寫字樓的剛性需求遠(yuǎn)不如住宅來得強(qiáng)烈，因此在供應(yīng)、成交方面都不溫不火。從投資的角度來看，寫字樓首付最低為五成，較住宅市場更高，而且租金水平長期低迷，因此吸引的投資者少，投資市場較為冷清。
價(jià)值重塑投資有戲
其實(shí)，這種商住價(jià)格倒掛的現(xiàn)象曾經(jīng)也出現(xiàn)在商鋪身上。
如今，投資者都能接受高于住宅價(jià)格數(shù)倍的商鋪價(jià)格，這源于對商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)和物業(yè)升值前景的高預(yù)期。而這種預(yù)期從根本上說植根于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的良好運(yùn)行和商業(yè)消費(fèi)市場的不斷拓展。
從城市發(fā)展的角度來看，住宅往往是走在最前面的“探路者”。武漢不少新興區(qū)域的形成，都是從大量的住宅開發(fā)開始。當(dāng)常住人口達(dá)到一定規(guī)模，商業(yè)地產(chǎn)才開始慢慢興起。隨著商業(yè)氛圍的成熟，客流量的增大，隨后引起商鋪、寫字樓租金和售價(jià)的快速上升。
所以從投資者的直觀感受來講，住宅投資的增值效應(yīng)表現(xiàn)的相對較快，短短一兩年間，同一區(qū)域尤其是新興區(qū)域的房價(jià)就可能翻幾番。而商辦物業(yè)的增值效應(yīng)則釋放的相對緩慢，寫字樓表現(xiàn)得尤為明顯。因?yàn)槌松虡I(yè)氛圍的培育之外，寫字樓更需要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的支撐。不過，一旦經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平達(dá)到一定程度，商辦物業(yè)的增值"后勁"通常遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。
從這個(gè)意義上講，武漢的寫字樓尤其是高端寫字樓正進(jìn)入價(jià)值重塑階段。鑒于武漢在華中地區(qū)的中心地位日益凸顯，DTZ戴德梁行研究人員預(yù)計(jì)，未來將有更多的國內(nèi)和國際知名企業(yè)入駐武漢，從而帶動(dòng)武漢寫字樓市場繁榮。與此同時(shí)，未來五年，武漢將迎來寫字樓供應(yīng)高峰期，大量新增供應(yīng)入市將帶來現(xiàn)有CBD的擴(kuò)延，同時(shí)助推新興CBD的崛起，逐漸形成多中心格局。
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